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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

房价的快速上涨引起了大家的不安  

2006-11-22 09:35:21|  分类: 网友互动 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——关于《中国房地产市场中的尖叫》一篇部分网友评论的回复

半亩菜地
2006-11-10 17:10:55
地价也好,房价也好,这样恶性循环的结果是两败俱伤,三败俱伤……纠正错误的预期,引导正确的预期是很重要的。
我的回复:最近一年多时间,房价、地价的上涨已经是不用争论的事实了,尤其是最近几个月的快速上涨让许多人都感觉到不安,包括房地产发展商对这种出乎意料的上涨也深感不安。我们现在谈的房价其实包括了普通商品房、经济适用房、写字楼、商业用房总体的房价。撇开由政府定价的经济适用房之外,其他这些房子的价格都应该是由市场的供求关系来确定的,供求关系只是一句很概括的语言,如何才能让供求关系把快速上涨的房价降下来,这种力量来自于两方面:一方面是需求方,就是买家;另一方面是供应方,就是各个房地产发展商。在这两种力量中,供应方之间,即房地产开发商之间,如果能够形成激烈的竞争,互相压价,要比购房人讨价还价要有力得多。但目前的形势是,房地产发展商受大环境和政策的影响,迅速地被淘汰和死亡,使房地产内部竞争越来越不激烈,导致从供应方降低房价的这种力量大大地被削弱。其实仔细观察市场价格的形成,主要还是取决于供应方。例如我们去自由市场去买水果,同样的水果,当一家开价5块钱一斤,另外一家开价是4块钱一斤,你很快就会被4块钱一斤的那家吸引过去。5块钱一家的摊贩一看卖不出去,他可能会开出比4块钱更低的价格。而买家去讨价还价总是非常困难的。
 
不老童
2006-11-10 21:13:56
我有个强烈的直觉就是,2007中国房地产会有整体崩盘的重大事件,而且会危及整个国家的经济运作。断顿对许多开发商或许正好是好事。在这场中央政府跟地方政府及房产业界的较劲中,在这场以强力行政为宏观调控手段的经济干预中,变数实在太多了,其结果如何,大家也只能是拭目以待。
我的回复:我不这样认为,中国的经济总体是健康的,未来发展的前景也是明朗和健康的,把中国的经济放在全世界的经济中去比较,这种感觉就更强烈了。中国的房地产行业与中国整体的经济息息相关,不会出现整体崩盘这样的事情,但是目前房地产的确出现了问题,这些问题在一两年前大家的看法还不一致,有争论,今天,看法也就一致了。
  问题主要有两方面:一方面是房价上涨过快,另一方面是空置率也在增加。如果政府出台的政策能够对症下药,这种在发展过程中的不平衡很快就会得到纠正,总体的发展是健康的。
 
江炳堃
2006-11-10 22:21:47
房地产的问题总结起来就三个方面,政府方面,中央政策执行不到位,部分官员腐败。开发商,部分开发商不法经营,违规开发土地,哄抬房价。消费者,不理性的消费行为,对房地产市场缺乏正确认识。开发商是逐利的,而民众更多的是比较盲目的,在目前的情况下,政府应该承担最大的责任。政府应该更科学地制定政策,一方面要打击投机,也同时要一定程度上限制房地产过度投资;一方面要规范开发商的行为,也同时要积极利用自己的舆论资源,帮助大众正确认识房地产市场,调整消费者的预期……
我的回复:在过去几年,房地产高速发展的过程中的确出现了一些官员的腐败,房地产发展商的违法经营,例如违法销售、囤积土地、假按揭等等情况,政府在这方面已经出台了前所未有的严厉措施来治理这些违法的、腐败的现象。这样的治理是为房地产市场的健康发展打下一些好的基础,对房地产健康发展不是坏事,反而是好事。
 
[匿名] 手机用户
2006-11-11 03:58:20
老潘的说法很正确,啸叫是由正反馈引起的物理现象,开出的办法是让麦克远离喇叭而不是关掉电源,也是正确的。我的问题是,谁是喇叭?谁是麦克?谁都知道,中国并没有培育出成熟的房地产市场,也没有真正意义上的开发商(特别是国营企业),而是政府、银行、企业三位一体操控市场,由于利益的一致性,因此要解决啸叫就非常困难,除非让麦克(政府)真正与喇叭(企业)脱钩,对主管部门和官员实行有效的监督,而这恰恰是难点所在。在这个基础上去增加单位面积的有效利用率(容积率),真正由市场来调节供求关系和价格,扬汤止沸总不如釜底抽薪啊。
我的回复:在我的《中国房地产市场中的尖叫》这篇博客中,我指的“喇叭”是房价,“麦克风”是地价,它两相互串起来,形成正反馈,市场上形成房价和地价同时上涨,导致不和谐的尖叫。而解决这种尖叫的办法,最近我在网上看到了许多学者、专家对房子价格上涨过快提出的意见、建议以及措施,但我认为最重要的是房地产行业要反思,不能盲目,要理性地面对房地产市场和土地市场。一旦市场中的主体失去了理性,就很难健康地发展,这种尖叫声也就得不到制止。
 
[匿名] 深呼吸
2006-11-11 09:51:35
引发了我几个不成熟的想法,算是与老潘的交流。
1."信息不对称利润":"信息不对称"给房地产商带来的高额利润,我也真的了解有超过100%的暴利开发商,因此,造成趋之若骛,争夺利润机会,造成所谓的缺地、断顿,又进一步抬升地价。
2."自激式开发模式":其实"地荒论"的实质不是缺少土地,不是土地供应量不足,而是大量开发商囤积在手中的土地荒废着,经常会看到所谓的数十万、超百万平米的大盘,每年开工的面积仅有10万、20万平,更多可供给的面积不能成为真正的有效房屋供应……
3."利益体畸形市场":老潘一向是极为尊重市场的,一切以供需关系为出发点,我也是赞同的,从长远来看,市场是由供需关系来决定的,可在短期内市场也是可以被某些利益体所左右的,走向畸形,最终再回归的过程中,受到市场的惩罚。
我的回复:房地产市场的信息有两部分,一部分是房子交易的信息,另一部分是土地交易的信息。中央政府在过去的几年时间反复强调,要把这两部分信息公开透明,一些大中城市房屋的交易和土地的交易基本上可以到网上查到,能够让房子交易和土地交易的信息不受任何阻碍,面向市场,面向消费者是至关重要的。当然,在公开的情况下也可能出现问题,但在公开的场合下,再去腐败那就是明抢,是强盗,他的作案成本就要高得多。而在信息不公开透明的情况下,从事非法的交易,带给市场上虚假的信息和假象就要容易得多,这就是盗贼的做法。
  的确在一些城市,尤其沿海的一些城市,开发商大量囤积土地,土地荒废在他们手中,造成了土地资源、银行资金资源大量的浪费,甚至还有许多烂尾楼。政府有政策:“两年不开发的土地要无偿收回。”但我知道,有许多烂尾楼一停就是五年、十年,而这些烂尾楼有的甚至没有取得土地使用证。通过法律的手段盘活这部分土地资源和资金资源,对城市的面貌,以及对社会来说都是好事情。
  在我的指导思想中:从市场中的需求为出发点,一切的盈利为出发点,这两点是不能动摇的。如果没有这两点,公司就不可能健康发展下去。今天可能受市场气氛的影响,公司的股票受到了追捧,但从长远来看,没有客户的需求,没有盈利的基础,这样的企业是很难发展下去的。房地产市场也是如此,最重要的我们要看市场上有没有需求。除了市场的需求不要受任何因素的干扰和限制。
 
[匿名] 过客
2006-11-13 09:33:12
房价高涨的原因仅止于此?我看未必!愚以为,房价高涨最终的原因是地方政府的不作为与开发商追求的暴利.其中具体一点的分析应该是:
一,房地产行业的暴利.我在房地产公司工作过三年.(财务方面)知道房地产行业确实存在着暴利……
二,开发商与中介因为暴利,不停的捂盘.大部分楼盘开盘即售馨.这绝不是因为所谓的刚性需要引起的……
三,房地产开发成本里面有不少是隐性成本,这些成本主要是送给监理公司,国土局,建设局,公安局,质检站甚至于媒体等等机关单位的钱.这里面的成本不在少数……
四,民间资本因为房地产暴利的影响,大量注入资金……
五,外籍人口,香港投资客都来凑热闹.把一个本来关系到民生问题的行业弄成了一个非常不健康的行业.
我的回复:房地产行业是过去十年中中国经济发展最快的一个行业,在快速的发展过程中,一定会出现一些问题,但是,只要依法办事,这些问题都是会解决的。
 
[匿名] 情绪化是魔鬼
2006-11-14 11:24:26
"房价受制约的基础是租金回报率",对但不全对。
这个基础确切的说是"预期租金回报率",也就是说是未来几十年内租金的总和。如果人人都有房租逐步增长的预期,理由可以有人口流动、工资提升、市政市容改善或者通胀来临等等,那么现在的租金回报率就不能说明太多问题。
我的回复:房价受制约的基础是租金回报率,这并不是说你购买的房子一定要租出去,你购买的房子自己用,也可以通过你的邻居了解,通过附近租房人了解你相同地段房子的回报率来推算出你的回报率。当然,还有许多的因素,未来房子的升值,未来回报率的高低等等。
 
林沐清风
照您文中所述,那"招拍挂"对房地产商的头脑发热可是起"促进"作用啊?他们的行为简直有点象开玩笑。再有,宏观调控就不是市场作用,为什么会说"使用市场的手段",不很明白,向潘老师讲教。
我的回复:在宏观调控之初,政府采用的手段一般都是用市场的手段,但很快就会发现,市场的手段对中国的经济有时并不见效,缘由是调控的对象有许多是国营企业,他们的行为本身就不是市场化,对市场的信号本身不敏感,所以不得不用行政的手段,法律的手段进行调控。
 
 
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