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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

2007年12月22日  

2007-12-22 10:59:53|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  前几天,北京市市长主持召开了北京市政府工作报告的讨论会,市政府邀请部分人大代表参加了讨论,征求大家的意见,我作为新当选的北京市人大代表,认真学习了这份报告,也在会上提了以下三点建议:

 

  一、避免北京的经济和房地产市场在2008年之后出现大起大落

 

  2008年北京奥运会之后,北京的经济和房地产会不会出现拐点?这成为了全中国,甚至全世界关心的问题,随着2008的临近,这方面的争论也越来越多。上个月高盛在北京召开了全球基金经理会议,有六百多名来自世界各地的基金经理关心讨论这个问题。上周我去香港贸发局参加CEO峰会,与会的CEO们也关心此问题。我认为从北京的房地产市场来看有以下两点重要因素,影响着未来几年房地产市场的形势:

  首先是土地供应。2004年中央政府就下达了,所有经营性土地的出让都要公开交易,要实行‘ 招拍挂’的政策。但北京2004年当年公开出让的土地只有546万平米的建筑面积;2005年就更少了,仅有432万平米建筑面积;2006年公开出让的有824万平米。这三年公开出让的土地每年都没有超过1000万平米。而仅碧桂园一家公司的土地储备在他们公开报表上可以看出是4500万平米。以上数据均来自于北京政府土地储备中心的网站,单位均为建筑面积,而不是土地的占地面积。在这三年里也有部分协议出让的土地,称为“831”土地的遗留问题。但由于是未公开的,我们无法了解这些协议土地的数量。按房地产开发周期来看,从土地供应到房子的建成一般需要二年半到三年时间。2004年、2005年、2006年是北京土地供应的低潮期,反映到房屋供应量上,直接影响的结果就是2007年、2008年,甚至2009年市场上房子的交付量和竣工量。也就是市场上房子的供应量会大大减少,所以,2007年、2008年房屋成交量的统计数据如果下降,不是没有需求,而是因为供应不足造成的。在需求大大于供应的情况下,价格下跌几乎没有可能。

 

  其次,2008年之前,北京大量基础设施将陆续投入使用。2008年前,有多条地铁,还有全世界最大的飞机场等等陆续投入使用。城市基础设施是城市的中枢,是城市的树干,而房子只是在这些树干上结出的果子。这些基础设施投入使用,会使北京成为更方便、更快捷、更有效率的城市,北京城市的价值也因此大大提高,北京房子的价值也同时在提高。在商品的价值大幅提高时,价格背离价值下跌的可能性也不大。

  要防止北京房地产市场的大起大落,我有三个小建议:第一、开放市场,只有开放才能解决封闭系统无法解决的难题和危机。封闭系统唯一的出路就是死亡,多少经济体因为没有开放而走上死亡之路,北京房地产也是如此。开放市场的第一件事是应该允许外国人来京购房或降低外国人购房的条件。第二、建立和完善二手房市场,降低二手房流通环节的税费,让房子流通起来,让市场活跃起来。北京现在每年仅有几万套二手房在交易,这样一定会导致市场的空置率高、价格上涨快。第三、对经济的调控伴随着经济发展的全过程,出现问题就随时调整。但调控应使用经济手段和市场的手段,选择性的抑制过热的地区和行业,而健康的部分不会受到伤害。但用行政命令手段,采用一刀切的办法取得的效果往往相反。

 

2007年12月22日 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

(以上数据均来自于北京政府土地储备中心的网站)

  二、北京的城市规划和建设

 

  北京新的城市规划,已经得到了国务院的批准。新的城市规划摒弃了过去莫斯科和大伦敦规划旧的指导思想,强调城市的融合,采用多中心的形式。在这一先进的城市规划的指导思想下,把不同的功能和人群融合在一起,使城市更方便有效,更有活力。如在居住小区内配一定比例的廉租屋、经济适用房等,这些做法不仅解决了低收入人群的居住问题,同时为他们的就业和交通提供了方便。但目前北京大量社区的“围墙”与这一指导思想背道而驰,“围墙”造成了城市的交通拥挤,破坏了城市中各部分的有机联系。政府在规划思路和管理上要尽可能地拆除“围墙”。

  北京旧城区的更新和保护,急需探索出一条新的路子。要既能保护文物,保护古都风貌,又能对这里的城市环境和生活条件进行改善。这需要政府的指导,同时需要资金、技术和旧城保护的经验,尤其是借鉴欧洲一些城市保护的经验。否则,北京二环内会出现城市发展的“灯下黑”的情况,缺少基本的地下管网,违章建筑很多,也没有基本的消防道路,只能用临时改装的摩托车作为消防车临时对付,形成很多隐患,也不利城市的文明发展。

 

  三、北京的健康发展需要物质财富和精神财富的平衡发展

  在下一个五年,北京的人均GDP一定会超过一万美元,我们的精神财富也必须与之相平衡。精神财富与物质财富就像一只鸟的两个翅膀一样,缺一不可,也不能一大一小,一强一弱,否则难以持续平稳飞翔。而诚实、正直、公平、友爱、创新……就是这些精神财富的重要组成部分,我们应该创造环境,大力倡导。在未来的五年,北京能不能对每个人和每个企业提供公平的就业和市场环境也是城市发展必须要考虑和解决的问题。例如,在北京的企业能不能享受同样的税收待遇。腐败最大的克星是公开、透明。腐败不只是政府的腐败,各种各类的评审委员会、媒体和其他的公共机构也有防止腐败的任务。最好的办法就是把利益相关的各个环节都公开、透明,放到媒体和公众的监督之下。

  我相信保持经济平稳发展,保持物质财富和精神财富平衡发展会给北京带来更美好的未来。

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