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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

终结烂尾楼  

2007-12-03 11:46:09|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《北京晚报》的报道配图 

SOHO北京公馆(1)

 

  与华远公司的任志强总经理签订了“北京公馆”和“光华SOHO2”两个项目的转让合同后,我很想到北京之外的城市走一走、看一看。2007年一年都在紧张的上市过程中度过,外国城市倒是跑了不少,中国城市相对前些年去得反而少多了。中国的城市每天都在发生着变化,而这些变化相对国外的任何一个城市都是巨大的。如果自己再用一、两年前的老眼光看这些城市就会落后,就会跟不上形势,就会失去商机,也容易犯错误。正好《华夏时报》的总编水皮在组织“华夏大讲堂”的论坛,在国内这些城市轮流举办。于是水皮、赵晓和我搭伴先去了呼和浩特。在路上我一直想着任总在向我们转让两个项目的新闻发布会上讲话的主题,他反复强调这就是社会分工,“自己干自己最擅长的事。” 我想到了经济学的圣经《国富论》中谈到的分工,亚当"斯密认为在社会分工的背后是人性问题,只有人类社会才有分工,动物世界是没有的。尽管有时一群狼围猎一只羊,但得到这只羊后就不会分工消费,更不会与别的动物去交换自己的战利品。但亚当"斯密在《国富论》中并没有把社会分工背后的人性问题深谈下去,而是从社会分工谈到了市场经济。我与赵晓也谈到了《国富论》中的分工,今天我们这个世界的分工与亚当"斯密时期的分工有了很大的不同,我们这个时代的分工范围更广,深度更深,甚至在全球范围内、在我们生活的每一个环节中都会体现出来。同时分工这个词不同的时代有着完全不同的含义。但这分工的背后,与人性和人性的变化到底有多大的关系呢?赵晓对我说:你一定要看《国富论》之前亚当"斯密写的另一本书《道德情操论》,你一定会在这本书中寻找到你所要寻找的答案。赵晓非常推崇这本书,他把这本书送给了好几位朋友,还说回到北京,一定要送给我一本。几个星期过去了,我没有收到赵晓送给我的书,我也犯懒,没有在网上订一本《道德情操论》看一看。到今天社会分工和人性之间的关系对我来说一直是个谜。

  在呼和浩特市的会议间隙,《北京晚报》的记者打电话进来采访我,问了我几个关于“北京公馆”和“光华SOHO2”两个项目转让的问题。对“北京公馆”这个项目,记者没有任何的兴趣,可能他觉得这个项目的转让就是一则平常的商务行为,没有任何新闻价值。他把焦点聚焦在“光华SOHO2”上。这个名称其实是我们当时为了避免在上市公司发出公告之前泄密而起的一个代号,而这个项目实际就是光华SOHO路口上烂尾了十几年的“民源大厦”。这位记者提出的众多问题中,有一个是如何处理现在的烂尾楼的。我说,先找有关的图纸和施工过程中的验收资料,如果找不到,找不全,或者找到后经专家评估有安全隐患,我们就考虑把这座楼炸掉。这位记者对炸楼很有兴趣,接连追问了好几个这方面的问题。几天后,我在报纸上看到了一则《潘石屹要炸烂尾楼》的标题,还提到潘石屹是烂尾楼的终结者。我不懂为什么要用“终结者”这样一个生僻的词,我的同事告诉我,这是他借用了《终结者》这部电影的名字,可惜这部电影我没有看过。

  终结烂尾楼倒是一个不错的说法。提到烂尾楼,我做了十几年的房地产,亲眼看到过许多的烂尾楼现象。90年代初的海口几乎是一个遍地烂尾楼的城市,有一半以上的房屋是烂尾楼,大部分集中在滨海大道旁边的金融贸易区。多少良田和社会财富在风雨中浪费和闲置了十几年,背后多少人因还不起银行的债东躲西藏,流亡他乡,有些人连飞机都不敢坐,怕有关部门抓他去还债。广西北海的情况比海口的情况更惨。我到北海时,看到海边有一大片别墅,唯一被利用起来的一座变成了猪圈,当地的农民在里面养猪。深圳、珠海,甚至北京、上海都有大量的烂尾楼存在,烂尾楼的确使许多的商界英雄竞折腰。

  为什么有如此多的烂尾楼呢?海南北海的情况比较特殊,有当时独特的历史背景,我就不在这里细说了。但在北京,在长安街的延伸线上,在最繁华的CBD也经常出现烂尾楼,这又是什么原因呢?

  北京市政府这次重点处理的20多处烂尾楼,无一例外都是公建、是写字楼。是北京的写字楼过剩了吗?不是。西方一些城市的一般标准是,每个城市中的就业人口人均要有十平方米以上的办公面积,北京离这个标准还差得很远,还有许多公司上班族挤在住宅中。其实我们可以看到,这些烂尾楼当初的定位无一不是追求最豪华,五星级以上的写字楼,要为世界500强提供办公的场所,要建成标志性的建筑等等。但我们看到的情况是,世界500强绝不是中国经济发展的主力军,把这些办公楼的目标锁定在世界500强上是不现实的,是好高骛远的,因为中国经济发展的主力军是中国自己的企业,尤其是中小型企业。但现实情况是似乎谁为中小型企业提供办公楼,这发展商就掉价了,没有面子了。在住宅开发的过程中,大家牢牢锁定自己的目标客户,有大量的房子是为中低收入者考虑的,有面积的限制,户型的限制,但在写字楼的开发过程中,却常常做出脱离现实的行为,导致这些烂尾楼在规划和设计上都是眼高手低,没有从人的基本需要去考虑,大部分的楼看上去都是大粗胖子,在其中办公的大多数人既享受不到阳光,也没有良好的视野和景观。人们每天晚上回家睡觉的住宅还在认真地考虑采光、景观的要求,但人们整个白天都会与之相处的办公的场所看上去却似乎不是为人设计的,而是为死的机器设计的一样。这些先天的定位错误和设计上的缺陷,注定了这些项目的结局一定是烂尾。一个烂尾楼的背后一定有无数的纠纷,也让许多人吃官司,亏钱。一些有经验的开发商看到写字楼的开发多成为烂尾楼,一次被蛇咬,十年怕草绳,于是再也不敢进行写字楼的开发了。越是大家不开发,越是没有经验,市场上就越短缺。而住宅的开发经过过去十几年的经验,在中国城市,特别是上海、北京、广州、深圳这些大城市的开发水平不比世界上的任何一个城市水平差,但我们的写字楼开发,无论是从数量上还是质量上都是刚刚起步的水平。

  这些烂尾楼当初定位的错误一半是因为开发商缺乏经验,另一半是地方政府的误导,总想把写字楼建成地标,无论是一线城市还是二线城市,他们总是幻想着要建成了世界500强的办公室,世界500强就会在这里落户。农民要种好土地才能有收获,城市中的写字楼也如同农民的土地,要为这个城市贡献出税收和就业的机会,什么样的企业适合在这个城市成长,我们就应该为他们服务,千万别好高骛远。

 

SOHO北京公馆(2)

SOHO北京公馆(3)

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