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低价房涨幅变小 高价房涨幅变大  

2007-03-20 09:16:24|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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――北京市2006年不同价位房价分析

  春节期间,我对北京2006年房价按不同价位分区间与2005年的进行了比较,分析的结果没有公开地挂在博客上。原因有二:其一,我只做了不同价位的分析,而没有时间对北京市不同区域及每套房子总价进行分析,而这两部分的分析我认为也是很重要的。“一年之计在于春”,因为最近一直忙着公司的业务,没能抽出时间来做这方面的工作,总觉得是一缺憾。其二,房价是当下社会最敏感的话题,关注的人很多,又正赶上国家两会,不想在这期间给社会造成过多的争论,添太多的噪音。但有一些朋友知道我了这个分析后,就向我要这个分析结果,我就只好不断地从电脑中调出这个文件,通过Email发给这些需要的朋友,这些朋友当中也有很多是媒体的记者。仔细一想,这个分析结果可能会对那些真正关心房价的朋友——无论开发商,普通的购房人,还是想对房价进行分析研究的其他朋友都会有一些参考作用,因为所有的数据来源都是北京房地产信息网上实时的数据。原始的数据我们已经在春节前出了一份报告,如哪位朋友想核实,可与我们公司市场部马志鹏联系:(马志鹏E—mail:mazhipeng@sohochina.com)。

  根据上述数据,我所得出的基本结论如下:

 第一,北京2006年房价涨幅最大的是超过2万元/平方米的房子,涨幅达到26.4%;而小于5000元/平方米的房子没有涨价,反而下跌了0.8%,主要原因是,这个价位所供应的房子的区域越来越远离城市中心;5000—8000元/平方米的房子涨价幅度为10.4%,造成这个波动的主要原因是由于在这个区间中,2005年“国美第一城”的销售量非常大,而2006年它的销售进入收尾阶段而使得其销售量大幅度下降,同时其他项目也未出现可与其05年相比的销售量所引起的。除去5000—8000元/平方米这个价位区间之外,北京市房价的基本规律是:“低价位的房子涨幅越来越小,而高价位的房子涨幅越来越大”。我想这与北京市这两年进行宏观调控,大幅增加了低档房的供应量;同时北京又是一个国际化的大都市,有许多外地人和外国人购买高档房有关。低档房供应量增加会导致低价位房子涨幅变小,而外来购买的增加,会形成高档房的需求空间,导致高价房涨幅增大。

  图一:北京市06年房价涨幅最大的区间是2万元/平方米以上的房屋

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  第二,从北京的价格区间房子涨幅来看,房价低于8000元/平方米的房子,比2005年仅上涨了2.4%,而普通老百姓关注的住房问题也主要集中在8000元/平方米以下的房子,超过20000元/平方米的房子,大部分是别墅、高档公寓、商铺和写字楼,与普通老百姓所关心的住房问题基本没有太大关系。

  图二:北京市06年比05年低于6000元/平方米的房价下跌了4.3%!

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  第三,表一中列出了不同价位的房子在2005年、2006年房价的涨跌率;表二则是小于一定价格的房价的涨跌率。预计这种趋势在2007年还会继续加大,即低价位的房子涨价幅度会越来越少,因为政府在竭尽全力增加这部分土地和房子的供应量,而高价位房子的涨幅还会增加,原因还是那句老话:“价格取决于供求关系”。在过去几年间,北京市公开出让的高价房土地很少,供应量会影响价格的变化。

  这只是我的分析结论,公开出来供有需要的朋友参考。

  表一:2006年与2005年北京市房屋销售不同均价下的数据分析对比

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  表二:2006年与2005年北京市房屋销售不同均价下的数据分析对比

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