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潘石屹的博客

 
 
 

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答《地产圈》的晓夏  

2007-03-27 17:07:50|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  晓夏:你好!

  不知你是先生还是女士,所以无法确切地称呼你。今天早晨在《北京晨报》上看到你的一篇文章《北京低档房价格真的下降了吗?》,看完后,我简单地总结了一下你的观点,大概是:潘石屹的“北京低档房涨幅越来越小,高档房涨幅越来越大”的结论是可笑的。房子是不可比的,潘石屹整个把政府和老百姓都给忽悠了,做出这样的房价分析是违背常识的。同时,你在文中对我提出的三个质问,我在这里试着回答一下,不一定对,权作探讨。

  第一,不同价位区间的房价涨幅能客观反映房价的真实变化情况吗?

  的确,房子与你在文中列举的面粉是不同的,房子是不可比的,因为房子属于不动产,它有着不动产的特征,不能和其它流水线上生产出来的工业产品相比。要是极端地说,世界上没有任何一套房子是可比的,因为不同国家的房子不一样;不同城市的房子不一样;同一城市不同地段的房子不一样;同一地段不同户型、不同朝向、不同楼层的房子也不一样;并且在不同的建设过程中,期房和现房不一样;期房中,早期的期房和快交工的期房也是不一样的……但我们不能因此就不做分析,不去了解它背后的规律。就像人一样,每个人都是不同的,但我们也可以用科学的方法对不同国家不同文化不同地域的人进行归纳性分析,甚至可以有人类学来研究分析人类作为自然中一个物种的种种现象。所以,大家同样会尝试着把房子的一些相同特征放在一起进行分析,帮助大家了解房地产市场发展和变化的规律。这些方法也不是我们发明的,上百年来西方国家对房地产的统计分析报告一直在进行着,尤其是一些跨国的咨询代理机构,如仲量梁行,世邦魏理仕等著名机构,利用他们分布在全球的网络,每季度发布分析报告出来。前些年,因中国城市交易房价不公开,所以,这些跨国机构的报告中一直缺少中国中低档房的分析资料。但近些年,国家出台了一系列宏观调控政策,几乎每一个政策都明确要求交易土地和交易房屋的信息要公开、透明。经过这些年的努力,一些大城市房屋销售都实施了网上交易,北京和上海是实施这种网上交易最早的城市,这种技术的实施使得我们能监控房价每一刻的变化,就像股票系统可以随时显示出来股票的行情变化一样方便迅捷。这种实时的交易系统弥补了过去统计信息过程中出现的滞后性和人为性。因为只有网上交易完成后,房屋的买卖合同才能生效。正是基于此,这几年来,我们一直是这个系统的VIP会员,通过这个系统随时了解和掌握北京房价的变化趋势和它内在的规律。

  你在文中列举的三个楼盘的例子,我是不认同的,因为北京2006年交易的楼盘不是你设想的三个价位上的三个楼盘。并且还要像你设想的那样,三个楼盘的面积都是一样的。北京在2006年共有865个楼盘在售,价格的分布从每平方米1300元到每平方米46000元之间,在这一个长长的区间内,成交房屋的套数超过18万套。举个例子,在0—5000元这个价格区间,如果2006年与2005年相比,房屋交易的量集中在这个区间的低价位上,这个区间低价位房子的权重就加大了,加权平均下来,这个区间交易的房价总体就会下跌。而你在分析中忽略了最重要的一点,就是没有考虑权重。需要用加权平均分析的问题,你只用简单的算术平均办法去分析,得到的结论一定是错误的。房地产市场是很复杂的,不能够用你设想的三个楼盘、三个价位、相同的销售量来推断北京去年865个楼盘的情况。而我做的分析与你的区别在于考虑了每个楼盘成交量的权重。

  第二:不同地段、不同质量的房价相比能真正反映房价的上涨情况吗?

  首先,在我们讨论问题时,要预先确定好我们的边界:我们讨论的是北京房地产市场的分析,而不是河北省,或者更远的省份的房地产分析。如果突破了这个边界,我们的讨论可能就会变成没有意义的争吵。

  通过北京市房地产交易网上的数字,利用我们以上所提到的办法——加权平均的分析办法,北京低于每平方米5000元的房子价格没有上涨,并略微地下跌了0.8%。这其中的原因,主要是因为这些房子离城市中心的距离越来越远。实际上我们看这865个楼盘,2006年和2005年相比,离城市中心远的房子越来越多了,这与城市的基础设施在向外辐射有很大的关系,也与这几年北京市宏观调控不断地加大中低档房子的供应量有关系。不可否认,这里面存在着一定的不可比性,但正像我前面说过的,房子和房子的比较就和人和人之间的比较一样,一定要找出它的不同点是很容易的,只是我们还要抓住它的一些基本特征。当然,这种分析只是通过一个角度去看北京的房地产规律,如果是再能有区域、地段、物业品种以及每套房子总价的分析就可以突破各个不同的角度,全面反映北京房地产市场内在的规律。我分析得到的结论:“北京低档房涨幅越来越小,高档房涨幅越来越大”,也是对北京2006年房地产整体的描述。对每个购房人来说,参考意义不大,因为每个项目,每套房子都是不同的。所以,我把北京2006年在售的865个楼盘的信息全部附在文章的后面,对具体的购房人来说更有参考价值。

  第三:供求决定价格的理论不成立了吗?

  你在这里搞错了一个最重要的概念就是:交易量和供应量。在我们所有的分析中,采用的数字的基础都是交易了、成交了的房子,而没有涉及到房子的供应量。不管在什么样的价位区间,什么样的地段,就算有再多房子的供应量,如果它没有成交,没有得到客户和市场的认可,北京市房地产交易网中就不会显示出它的相关数据,也不在我们分析的范围里。在我所有的分析中,并没有提及供应量和成交量之间的关系,这点可能是我没有写清楚,也可能是你没有看清楚,在这里,我做一个提醒。如果这个问题搞清楚了,你的这个疑问就不存在了。

  希望我们都能用科学严谨和积极探讨的方式来对待房地产的研究,只有深入了解并科学分析,才能共同找出房地产的一些发展规律。客观的规律和事情的真相只有一个,我们可能走的路不同,但我们探讨问题的态度应该是一致的,那就是用科学的态度去探索,这样我们就会在真相面前相聚。恶意的争吵和哗众取宠的表演只能让我们与真相越来越远,我们应该远离它们。

附:2006年北京房屋销售排行统计(前100名)

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