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潘石屹的博客

 
 
 

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再谈对房地产市场的看法  

2007-04-25 13:51:39|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  今年的博鳌亚洲论坛非常火爆,是继第一届论坛成功举办之后气氛最火爆的一届了,参加的人数也是历届最多的。

  刚下飞机,深圳卫视就邀请我去做一个专访。在大会的新闻中心,因前一个专访还未结束,我只好在门口等着。今年,蒙牛和星巴克是会议的主赞助商,所以会场周围到处都是牛奶和咖啡,参会的代表和记者工作人员可以随便取来喝。我在等待的时候,星巴克服务人员给我送上了一杯咖啡,我喝着咖啡,边上就陆续有20多位记者围过来,东一句西一句地对我提起问题来,主要是关于房地产市场的问题。大家问得很不系统,我答得也不系统。

  从博鳌回来后,在自己安静的办公室里重新梳理了一下自己的思路,把对目前中国房地产市场的看法写出来。

 

  现在房地产市场面临的主要问题是什么?

  房价上涨过快,尤其是一些特大型的开放城市,如北京、上海、广州、深圳。一个刚参加工作的人如果想购买一套新房,可能收入暂时与目前房价相差很大,甚至不吃不喝积攒几十年的工资收入也买不了一套新房。于是,大家对房地产行业就产生了许多的怨恨、失望,甚至因买不起房而产生绝望的情绪。另一方面,这些大城市房屋的空置率一直比较高,造成了许多房屋资源的浪费。空置率居高不下,不仅造成浪费,而且不经济不环保。房价上涨过快和空置率过高,这看似互相矛盾的两种现象在我们的一些城市中却共同存在着。这也许就是房地产市场面临的最重要的问题。

 

  解决的办法:

  首先,最重要的办法是建立二手房市场。市场中出现的问题最好用市场的办法去解决,让房子这个商品以最大的可能性流通起来。如果用其他的办法,比如用行政命令的办法经常难以奏效,而且会对刚刚培养起来的市场造成伤害。一旦二手房市场建立起来,大量的二手房、旧房就可以上市交易,从而增加市场上房屋的供应量,上涨过快的房价就会得到一定程度的抑制。同时,市场上房屋的空置率也会自然地降下来。有许多收入比较高的家庭,可能有两套、三套房,剩余的一、两套空置的房子对他们来说可能是个累赘,但对一些刚参加工作的人来说可能是最合适的房子。所以,建立二手房市场是解决房地产市场当前问题一个一石二鸟的好办法。

  要建立一个完善的二手房市场,首先要从国家的税收政策入手,需要减少而不是增加二手房交易环节的税费。现在二手房交易过程中的税费过高,已经高达交易额的10%,这就不利于二手房的流通。其次如果可能也应该适当地增加物业税,比如第一套房子不征物业税,第二套、第三套房子再征物业税,这样有利于一些有空房的家庭把房子拿出来出售。对收入比较低的,或刚参加工作的年轻人来说,就可以购买这些旧房子了,等到收入宽裕了,再换新房子、大房子。否则的话,大家都把改善居住条件的目标定位在新房上,这对房地产行业来说不仅是一个巨大的压力,而且基本上是不可能完成的任务。因为,一个城市的房地产开发商每年能为这个城市5%的家庭提供新房子,就已经是一个不得了的天文数字了。

  其次,还要增加房屋的供应量。房屋的供应量是由三个要素组成的:土地、资金和发展商。现在木桶中最短的一块板是土地,土地的供应成为了制约房地产市场中供应量最关键的因素。

  最后,要抑制需求。在中国经济如此大好的环境中,抑制需求是很难的,除非提高银行按揭贷款中自付款的比例,也就是减少银行按揭贷款的成数,比如,把自付款的比例从30%提高到50%,这样就一定会大大地抑制对房子的需求。而提高利息,比如增加0.27%的利息对抑制需求的影响比起减少按揭贷款的成数要小得多。

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