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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

解决土地黑市的根本办法是消灭土地双轨制  

2007-07-14 11:02:56|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  打击土地黑市和打击走私是同样的道

  《中国房地产报》 张杰:过去的一段时间,政府对存在已久的“小产权”房屋终于开始规范约束,但是目前还缺乏具体的管理细则。这种情况之下,您感觉未来可能的几个“善后”措施会是什么?

  搜狐焦点房地产网 银鹏:近日北京国土局全面清查小产权房项目,违规项目要停工停售,引起了网友的讨论质疑,也引起广大已经购买小产权房业主的担心。商品房房价过高和小产权房所在区域交通配套的逐步完善造成了近两年小产权房的需求旺盛,有人建议将小产权房合法化,征为国有,补交地价款和税费转正,也有专家认为,要根据一个城市的总体规划,将那些规划中将来会纳入城市的农村集体用地上盖的小产权房可以考虑转正。

  您对小产权的问题怎么看,认为应该如何处理,运用什么样手段处理土地“黑市”? 

  潘石屹:上世纪末,在中国还没有正式加入WTO之前,中国沿海城市大规模的走私现象非常猖獗,国家为了打击这些走私行为,配上了最快的快艇,也配备了精良的警察部队,但当时在媒体上报道的走私案件仍然多得让人触目惊心。加入WTO之后,这些现象就没有了。现在全世界的走私基本上只剩下毒品和武器两类。而上世纪末的中国,化妆品、石油、香烟及各种各样的日用品等都在非法走私。这从本质上来说,是因为中国没有加入WTO,加入了WTO,这一切问题就迎刃而解了。

  在改革开放初期,北京东华门地区是很典型的外汇券黑市,政府怎么制止也收效甚微,但取消了外汇券以后,这个黑市自然而然也就消灭了。

  目前,房地产界也存在着大量的“黑市”,这些黑市就是乡产权、村产权,大家统称为“小产权”的房子。从法律意义上来说,这些房子的存在是违法的。在过去几年时间,有许多朋友向我咨询,能不能买下这些乡产权和村产权的房子,买了之后有什么样的风险。我总是劝他们不要买。我说,最重要的问题就是:“不要把庄稼种在别人家的地里!” 因为这地不属于你,你是违法拥有的,不受法律保护。但这几年,小产权房的成交量非常大,从而造成今天这样的局面。

  已有的小产权房子应该如何处理?我想政府各个部门正在想办法。但我认为不会把这么多的房子全都推倒,再恢复成耕地。因为这太困难了,也不现实。任志强出主意,把住小产权房的人都赶出去,政府把这些房子收回,变成经济适用房或廉租屋。我认为这样做也不现实。

  解决这个房地产黑市最根本的办法是:消灭土地的双轨制。将城市的土地和农村的土地统一起来,这可能是解决黑市土地最根本的办法。就跟打击走私,打击外汇券的黑市一样,是同样的道理。 

  加大土地供应对稳定房价是个利好消息

  《中国青年报》 李松涛:关于房价的几个疑惑:

  既然中国人的收入水平不高,那买高房价房子的钱是从哪里来的?是一小部分有钱人抬起来的吗?这部分人究竟是谁?

  价格围绕价值上下波动,这个过程中受供求关系的影响,但说到底影响价格的还是价值,所以当前的高房价让人难以理解。大家都说房价不会跌,令人困惑的是难道经济规律在中国不起作用?

  潘石屹:中国在过去的二、三十年时间,经济高速增长,中国人的收入也跟着一起高速增长,在这高速增长的过程中,也出现了许多不平衡,例如像东部沿海开放城市赚钱的机会就要比西部多得多。在这二、三十年时间里,那些赚钱能力大的人和他的家庭,收入可能就增长得快。而在这些年份,有的家庭中家庭成员可能是年纪大了,也可能是年纪太小,没有工作能力,赚钱就少,甚至没有赚到钱。而赚到钱的这部分人和家庭就形成了高价房主要的购买力。

  至于房价持续上涨,在房地产市场最重要的是要调整平衡市场的供求关系。当供应量少,需求量大时,价格一定会上涨。而房地产的供应量主要是取决于土地和资金的供应量,在中国绝大多数城市中,尤其是沿海开放城市来看,制约房子供应量的主要原因是土地的供应量,在这些城市里,资金的供应相对宽松。一般土地供应到市场后,需要十八个月到二十个月才能够形成期房的供应量,这其中有一半的时间是房地产商的规划和设计时间,另一半是政府审批的时间。所以,未来一、两年房地产的市场如何变化,最重要的是取决于今天城市政府对土地的供应量。

  今天我看到一则新闻说,国土资源部为了稳定房价,加大了土地的供应量,特别是经济适用房和普通住宅的供应量。这些供应量可能在一年之后会形成房子的供应量,对稳定未来的房价是个利好的消息。

  《中国青年报》 李松涛:关于上半年的市场您已经作了总结,那么对于下半年的房地产市场有哪些预测?

  潘石屹:房地产最大的特征是不动产,每个城市的市场不一样,每一个城市不同地段的市场也不一样。当然,不同的物业品种也不一样,例如商场、写字楼、住宅各自的市场又各有不同。笼统地去说北京的市场、中国的市场容易出现很大的偏差。但有一条对所有房地产市场来说都是相通的,就是:今年下半年房地产市场的情况取决于去年这个城市土地的供应量。

  《中国房地产报》 张杰:上周,有两个数据比较受人关注。一个是北京市六月份房价环比上涨幅度超过20%。另一个是北京市二手房的租售比超过国际警戒线。对此,您对未来一段时间调控的前景、可能性有何预测?还有,您对这两个数字将如何予以解读?

  潘石屹:北京市公布的6月份的房价涨幅的确很大,但是从最近半年时间北京市政府在房地产市场上的一些做法可以看出:市政府一是在尽全力加大经济适用房、双限房的土地供应量,今年上半年,这两种类型土地的供应量之大是前所未有的,在土地拆迁难度越来越大、耕地保护越来越严格的环境中,北京市能拿出大部分的土地进行双限房和经济适用房的开发,就是想从根本上真正解决中低收入人的购房问题。二是我们现在看到的房价涨幅是包括了高价房、低价房和经济适用房。而北京作为一个国际化的大都市,还有许多外国人来购房。当然外国人购房情况随着政府出台的一系列政策限制,从去年下半年开始,已经大幅度地下跌了。同时也有许多外地人来北京购房,这是北京市政府没办法限制的。所以从土地供应可以看出,北京市政府的策略是增加低档房的供应,这是真正解决中低收入老百姓购房问题。而对高档房、超高价的房子则放开,完全由市场去调节。我们看到的涨幅笼统地包括了高档和低档所有的市场,所以如果要得出更有针对性的结论,还要做更具体的分析。

  《中国房地产报》 张杰:您一直呼吁北京市政府加大土地供应力度,以此为今后两年北京市房价制造一个稳定的前提。但是,就目前而言,您认为政府供地速度过慢的原因有哪些?您在这方面有哪些切身的体会和信息?

  潘石屹:现在无论是北京市政府还是中央政府,都明确提出要加大普通住宅和经济适用房用地的供应量。过去三年时间,土地的供应速度过慢我想主要有三个原因:一是从协议出让的方式转换成“招拍挂”的方式,涉及到许多制度的衔接问题,使供地速度减缓;第二是耕地的保护减少了从农业用地转换成城市建设用地的量;第三是拆迁越来越困难减少了市场上建设用地的供应。我认为这三点问题直接影响了城市建设用地的供应量。

  《中国房地产报》 张杰:一系列港股地产公司先后宣布了回归A股的计划。对此,您认为其中的原因何在?

  潘石屹:这其中的原因很简单,中国A股的股票市场火爆,市盈率超过了香港股票的一倍。

  《中国房地产报》 张杰:北京市CBD区域商业物业在2008年前会出现一个集中上市的局面,放量也比较大,目前包括SOHO中国的一些物业都卖出了很高的价格。2008年奥运概念结束后,这些物业是否会出现过剩的局面,从而带来一系列的问题?

  潘石屹:2008年之前,北京的CBD基本上处在建设期,道路、公园及配套设施不齐全,工地多,看起来比较乱。但2008年之后,北京的CBD建设基本结束,除国贸三期,CCTV大楼之外,基本都已交付使用。到2008年以后,真正要实现北京当初建CBD的初衷,就要让大量的公司来这里办公。由于高密度,商业机会多,赚钱的机会多,办事效率也提高了,这也是我们在十年前看好北京CBD的原因。我不认为北京CBD内的商业物业会过剩,反而这种集中会带来更高的效率和更多的效益。 

  俗的建筑比土的建筑更可怕

  《楼市》记者 田静:建外SOHO的成功,您让中国的地产开始有了概念,有了创意。作为一个著名的房地产开发商,请您谈谈对建筑艺术的理解,您的建筑艺术观。

  (1) 从SOHO到长城脚下的公社,您的地产是具有创意性和艺术性的,那么您是如何看待建筑与艺术的关系?这一看法是如何体现在您的项目中的。

  (2) 在您看来,什么样的建筑称得上是好的建筑?在建筑设计中,您最先考虑的是哪方面的问题?比如空间尺度、功能或是外立面的风格、户型还是别的?

  (3) 有人批评当代的中国房地产开发商,过多的追求商业利益而忽视了建筑艺术和建筑文化,使中国没有了自己的建筑,您如何看待这一问题?

  (4) 在目前房地产市场供不应求的情况下,您觉得建筑艺术是不是地产商的必然做点?如果二者产生矛盾,您如何取舍?如何把握商业资本和建筑艺术的协调统一。

  (5) 您认为中国建筑艺术之路今后应怎么走?最后请您用一句话概括您对建筑艺术的理解。

  潘石屹:建筑与文化艺术的关系就如同人的躯体和灵魂之间的关系一样,建筑不能脱离文化和艺术,脱离了文化和艺术之后就变成了一堆建筑材料的堆砌,变得苍白,没有生命力。 

  过去几年时间,中国的房地产发展商在追求建筑艺术的道路中,大都尽可能地去避免“土”,追求“洋”,但这条路一旦走不好,失去了自己,就变成了庸俗、恶俗的建筑。“俗”比“土”更可怕,装腔作势的建筑比那些“土”建筑让人们看起来更不舒服。就像人的打扮一样,俗气的打扮比土气的打扮更让人不能接受。

  好的建筑一定不能脱离它的时代和环境。例如,在旧城保护区如何保留下来这些古老的建筑,古老的材料是非常重要的,因为它们储存了那个时代的很多记忆。我记得有位建筑师曾说过一句名言:“没有记忆的建筑是不美丽的。”

  作为当代的建筑,要能反映时代的精神,能反映这个时代人们的工作方式、生活方式,以及他们的审美观和价值观,还有这个时代的科学技术水平在建筑上的体现等等。但我不认为当今建筑的过错应该完全由房地产发展商去承担。因为精神、文化、艺术的东西与物质有根本的区别,它们不是由原子、分子构成的,但它们是融为一体,互动影响的。房地产发展商的建筑仅是从某个侧面反映出来了当今这个时代的文化和精神的状态,因为这些精神都是相通的。

  中国未来建筑的道路到底如何走?它一定脱离不了这个大的时代背景。这个时代人们对权威、对环保、对民主、对个性等等的理解,以及这个时代的价值观、审美观,这些都会通过市场反映在建筑上面。而只有这个时代伟大的文化复兴和精神的进步,才能造就出当代物质和艺术完美结合的好建筑。

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