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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产市场更适合理智稳健的投资者  

2007-07-20 14:38:32|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产市场更适合理智稳健的投资者 

 

  《经济参考报》李佳鹏:目前股市资金回流楼市的状况是否明显?谈一谈,您所了解到的股市楼市资金流向的情况。

  潘石屹:中国的股票市场现在非常热,我本人从来没有过介入股票市场的经验,也从来没有炒过股票。但在一些公共场合,甚至是在上下班的电梯里总是听到周围的人在谈论股票。股票市场和房地产市场是完全不一样的两个投资市场,股票市场上赚钱容易,亏钱也容易,房地产市场相对要平稳一些,起伏没有股票市场那样大。但房地产市场的变现性也远不如股票市场,股票市场这种快速赚钱的方式也会让许多人着迷。

  前不久我还常说有人说房价太高了,去炒股票挣个首付后,回来马上买房子,但是,挣够了首付,又不甘心了,重新又回到股票市场上的情况也不鲜见。房地产市场和股票市场的投资相比,房地产市场更适合那些理智的、稳健的,希望资产稳步增值的投资者。

 

  《经济参考报》李佳鹏:您如何看待股市资金回流楼市的情况?

  潘石屹:在上市公司的盈利和它发展前景一定的情况下,股票市场交易是个零和交易,结果总是少部分赚了大钱,一大部分人亏了钱。而这些钱会不会流入房地产市场?将资金流入房地产市场的又是什么样的客户?这些都需要具体分析,我想在这场零和交易结束后,流入房地产的资金将是投资类型的购买会增加,而自用物业的购买力反而会降低。

 

北京缺乏有特色的商业地产项目

  《法制晚报》谢葵:现在北京房地产市场上有很多的商业项目,但是真正能做火做好的商业项目却非常有限,现在哪种商业业态最有发展潜力?如何才能打造出成功商业项目?您个人做商业项目的经验或者策略是什么?

  潘石屹:我看到一份统计资料表明,上海市人均商业面积为2平方米,而北京市人均商业面积仅有0.99平方米。北京这个城市的商业化程度与上海、广州相比,还有一定的距离。但是商业项目对地段的需求非常敏感,这种简单统计数据的多少并不能说明问题。例如,在统计中,同属于北京范围之内的王府井和门头沟、密云,同样一平方米的商业面积,它们的消费对象、消费定位是完全不同的,所以商业项目更个性化,对地段的要求更敏感。我们公司最近几年发展的主要方向很明确,侧重于商业项目的开发,侧重于城市最繁华的地段。

  在北京的商业形态中,我们最看好的是商业街的模式。这种模式更能够适应未来个性化的市场,让在北京的人真正有街可逛。当然,任何一个商业项目都有它的培养期,短则一年半年(如现代城,建外SOHO),长则两年三年(如东方广场)。这是商业项目与普通住宅项目不同的特点。

 

  《法制晚报》谢葵:您从害怕商业地产到打造SOHO式的特色商业项目,您觉得在北京是否存在像纽约第五街、巴黎香榭丽舍大道这样闻名于世的特色商业街?SOHO式的商业项目走怎样的特色品牌路线?

  潘石屹:我们从来没有害怕过商业地产,在过去的十几年时间里,我们的商业地产给我们公司带来了几倍于其他物业品种的利润,也给我们的投资者带来了高于其他物业品种几倍的丰厚回报。我们认为,这些就是市场给我们的明确信号——北京缺乏有特色的商业地产项目。

  纽约的第五大道,巴黎的香榭里舍大街都是上百年时间形成的闻名于世的商业街,我们多次到这两条大街去考察,去体验,去发现这繁荣背后的奥秘。SOHO中国希望能够借鉴这些成功的经验,走出一条在中国、在北京富有特色的商业道路,创建有特色的商业项目。

  网友小业主: SOHO的商铺屡创销售奇迹,请问您怎样看SOHO商铺的投资回报?支持这种回报的是租金还是物业的升值?现在普遍存在招商难和商业经营难的问题,SOHO商铺有这个问题吗?您对北京的商业地产仍然信心十足吗?

  潘石屹:在SOHO开发的商业项目中,前期都存在着招商和开业经营的困难期,SOHO现代城如此,建外SOHO也是如此,我想我们未来的项目SOHO尚都、朝外SOHO也不会例外。但渡过了这个困难期,从整体来看,投资商业的小业主取得的回报远远高于购买我们写字楼和住宅所取得的回报。从北京商业面积短缺到我们所选择的商业定位和我们产品的独特设计来看,我们非常有信心,这也是我们未来的发展方向。

 

  《法制晚报》谢葵:近些年,您在盖房子时利用 “极少主义”的思想,尽可能少的线条,尽可能少的色彩。俗话说;“文如其人”,那么您奉行的“极少主义”是否暗合您的“个性”,怎么看待 “楼如其人”的说法。

  

  潘石屹:现在无论在哪个行业,哪个领域,人们的指导思想都开始推崇摈弃繁琐,摈弃过多的堆砌,奉行极少主义的思想。在哲学、经济学、建筑、服装、家具上都是如此,过多的堆砌成了罗嗦、腐朽生活方式的代表。极少主义在建筑上的体现就是尽量少的线条、少的装饰、尽可能少的色彩。繁琐的装饰、艳丽的色彩成为了建筑中恶俗的象征。其实写文章也是同样的道理,有思想就去直接地表达出来,过多的客套话,虚伪的礼貌话都变成了累赘,变成了繁琐。极少主义在全世界的兴起的确代表了这个时代的精神,也是时代未来的发展方向。

          

越多元的商业区越有生命力

  《安家》詹伟锋:SOHO、世茂等地产巨头在三里屯巨额投资开发大型商业项目,将对区域发生怎样的影响?

  

  潘石屹:三里屯由于紧靠着使馆区和涉外的饭店,这种独特的地理环境导致它是北京最早成气候,也是最国际化的一个区域。三里屯区域的商业气氛在上个世纪就已形成,但由于当时大量的酒吧、商业项目都处在违章建筑和临时建筑的状态中,发展受到了一定的限制。现在,我们SOHO中国、世贸及香港太古这几家大的房地产公司,在三里屯地区投入了巨额的资金开发这个区域,相信这几个大的商业项目建成之后,这里将会是北京未来最有希望的一个商业区。但目前由于到处都是工地,比较乱,已有的一些商业项目受这些大工地的影响,经营也并不理想。但未来这里的商业氛围一定会很浓的。

 

  《安家》詹伟锋:三里屯多年积淀的酒吧休闲文化和国际化氛围,是否将得到有效的延续和发展?或者将被颠覆和改变?

  潘石屹:大规模投资和建设三里屯,一定会使这个区域有一个比较大的提升。但这里的国际化氛围是由周围的使馆区带动形成的,我想不会改变。

 

  《安家》詹伟:由特色酒吧街向综合商业中心的“变身”,将从该区域既有商业文化中汲取哪些营养元素?

  潘石屹:当年的三里屯是以特色酒吧为主,这些酒吧一般都是在临时建筑中经营。大型综合的商业中心和商业街的建成会延续和保留特色酒吧的文化,但还会有其他商业元素的介入,我们相信,越多元化的商业区越是有生命力的,单调就意味着死亡。

  《中国证券报》林喆:三里屯SOHO商场、写字楼、公寓预计的利润率是多少?如何看待今后北京商业地产的发展?整个三里屯SOHO项目对公司未来二至三年的业绩有何影响?

  潘石屹:三里屯SOHO现在还未到销售的时候,销售的价格我们将随行就市,只有销售价格出来,才可以推算我们的利润率,现在就来确定利润率还为时太早。现对于三里屯的项目,我们主要的精力是放在做出一个好的规划,设计出一个好的产品上面。

  在未来的两三年公司的业绩中,三里屯项目占一个很重要的比重。

              

SOHO中国关注政府“招拍挂”的每一块土地

  焦点网 莫春:焦点网在成都举行的论坛上,有关增加房产持有环节税收、减少流转环节税收的呼声再度响起,我记得潘总此前也是这个思路的倡导者,请问你认为目前有可能出台物业税吗?不出台的原因是什么?你认为这是解决目前局部供不应求的良方吗? 

  

  潘石屹:房地产税收政策的变化是非常困难的,尤其是要减少税收更是难上加难,增加税收相对来说倒比较容易。从目前房地产市场存在的结症来看,我认为是市场化程度还不够,在市场化的过程中,二手房市场更是非常欠发达。有许多问题其实可以通过二手房的流通来解决,而限制二手房流通的结症又是流通环节的税费太高,总是逐项地加税,没有减过税,最早的税就是共和国刚成立时政务院颁布的契税。中国的房地产市场发展这么多年,许多情况都发生了变化,房地产的税收,尤其是二手房的税收,到了该下决心进行全面系统调整的时候了。

 

  焦点网 莫春:实行土地招拍挂已经是第三个年头,可对于土地供应量不足,地价高的评论不断,你认为这是招拍挂制度出现了问题吗?目前我们应该从土地出让制度中总结什么?

  潘石屹:土地供应不足现在已经是不争的事实了,政府有关部门为了平抑房价,也在不断地增加土地供应。过去的三年,通过“招拍挂”公开出让的土地的确不能满足市场需要,但我不认为是“招拍挂”的制度出了问题。“招拍挂”的制度并不影响土地的供应量,用什么样的方式交易,跟它的供应量也有关系。影响土地供应量的主要是两条原因:一是保护耕地,农民集体土地转成建设用地的指标越来越少;二是城市拆迁的困难。这两条恐怕是影响土地供应量的主要原因,而绝不是“招拍挂”这种公开出让的制度。

  《中国证券报》林喆:目前公司的项目储备情况如何?是否有进一步的拿地计划?

  潘石屹:目前,公司的项目储备土地可以充足地满足公司下一步的发展,下一步随着公司的发展和时间的推移,会考虑再一步步地取得市场上的土地,拿地的原则不会偏离公司的发展战略。

  新浪网杨熙:您曾说SOHO中国做大的瓶颈不是“人”和“资金”,而是土地,那07年SOHO中国比较关注的地块是?

  

  潘石屹:去年我曾说过,SOHO中国发展的瓶颈不是人,也不是资金,而是土地。

  07年SOHO中国会关注着政府“招拍挂”的每一块土地。   

     

  《中国证券报》林喆:今后SOHO中国在商业地产领域打算拥有多少持有型物业?收入构成中,持有型物业将占多大的比例?

  

  潘石屹:SOHO中国在过去十年发展的过程中,经营的模式总是在销售,同时帮助小业主进行出租,自己并没有持有物业。当公司规模发展到一定程度的时候,我们准备逐步地加大持有物业的比重,在公司未来的收入和利润的构成中,让持有物业能够占一定的比重。这个比重我们想应该是会逐年加大的,目前还没有一个固定的比例。

 

市长管中低收入百姓住房,市场管写字楼及商业用房

  新浪网杨熙:现在对于房价的调控,一些地方政府频频出手了,比如南京的一房一价,你认为这是有效方式吗?深圳的房价飞涨正常吗?原因何在?

  潘石屹:一些政府为了控制房价,采取了一些措施,例如一套房规定一个价格,这些措施可能从短期的统计数字中能看到效果,但对市场机制的建立和未来房地产市场的培养是没有好处的。

  我只是在媒体报道上看到过深圳的房价飞涨,因为我对深圳房价背后的原因不了解,而每一个城市房地产变化的原因都各有不同,所以我也没有权利在这里妄加评价。

 

  新浪网杨熙:这段时间炒得比较热的就是,一方面各地的房价飞涨,另外一方面就是很多市长纷纷出来表态,任总也有一篇谈房价听市长还是听市场的文章,您怎么看待这个问题?

  潘石屹:城市不同,这些城市的市长关注房地产的角度也应该有所不同,例如像北京、上海这些特大型的国际化城市,市长们应该关注的是中低收入人群的住房问题,至于写字楼的价格,高档、豪华公寓,商业用房的价格就应该让市场去确定,所以在这些城市中,市长应该把大部分注意力放在解决普通的中低收入老百姓的住房问题上,这部分的房价应该是听市长的,其他的房价就应该听市场的。但是,对一些中西部地区的小城市,高档住宅、高档公寓、高档写字楼占的比重非常少,住房中绝大部分比重是普通老百姓的住房,那这些市长们关注的范围可能要更大一些。而让北京、上海的市长去关注和控制这样国际化大都市中高端市场的房价,的确是不科学也是不现实的。

 

人生最重要的框架是信仰

  网友北京往事:您开发的项目每次都以先锋的姿态出现,请问您关注旧城和传统街区的改造吗?您怎么看待对传统街区的保护问题?

  潘石屹:我曾记得有位著名的建筑师说:“没有记忆的城市不是美丽的城市”。城市的发展应该是延续的,对旧城的保护是这种文化延续的一个重要组成部分,推倒重来的方式是不可取的。

 

  网友千里眼:最近看到一些您关注并参加到慈善事业中去的消息,也看到您给青海捐款千万助学的报道,能说一说您关心慈善的真实想法吗?您如何选择参与慈善和公益事业的方式?

  潘石屹:孔子说:“智慧的人因给予而欢喜,因此会变得快乐。”我想圣人孔子这句话背后讲出了给予,以及做慈善和公益事业背后的一些奥秘。

 

  网友蛐蛐:如果按您认为的重要性顺序排列以下几个关键词,您会怎么排序:环保  发展 公益  信仰  本季度的销售业绩?

  潘石屹:这几个关健词不应该是一个简单的直线的排序,它是形成一个价值观的框架,要让这些价值观和你所想所做的事情不出圈子,那最重要的一个框架是信仰。

 

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