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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

北京上半年的房地产市场到底如何?  

2007-07-09 15:04:46|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  2007年上半年结束了,北京房地产市场的情况到底如何呢?北京上半年房地产市场的基本情况是:房价大幅度上涨,投资大幅度回落。伴随着这两种基本情况的同时,出现了小产权兴起的结果,甚至还有一些违法用地案件的出现。根据这些已经发生的事实,我们可以来反省一下当初做的一些预测是不是正确的?在当初做这些预测时犯了些什么错误?

  还是先从三年前起说起吧。当时,国务院联合调查组由财政部副部长王军带队,联合七、八个部委参加,在北京听取人大代表、政协委员和房地产发展商的意见。我有幸也参加了这次会议,在会上,我曾提出未来几年房地产行业(不止是北京)可能存在着三大风险,如果这些风险爆发将会酿成巨大的社会和金融问题。这三大风险一是假按揭;二是期房期间的“保租销售”;三是乡产权、村产权的兴起。

  我预测的前两条风险在过去三年时间基本上都没有出现,而且市场已经把这些风险给消化了,其原因就是这三年来房价上涨过快。第一条假按揭,除非是恶意骗了银行的按揭贷款卷款外逃的房地产发展商,会造成了金融风险外,一般的假按揭都是房地产发展商作为解决开发期间贷款的紧张,把假按揭作为过渡的桥梁,而这一类房地产发展商,在房价上涨的大环境下,这种假按揭的风险都被他们自己消化了,而假按揭的桥梁完成了它的历史使命也会很快退出舞台。第二条期房期间的“保租销售”被化解的原因也是房价的上涨。这两条在房价上涨的大环境下终于没有酿成重大的社会问题。但只有乡产权、村产权的问题在房价上涨的大环境下愈演愈烈。作为市场上土地供应不足的一种黑市方式的存在,甚至占到土地市场的1/5—1/4,还不包括许多零星的、分散的、无法统计上来的。前天,有人问我政府会如何解决这些小产权房子问题。我说,这就是“黑市”,当年钢材黑市、外汇券黑市、今天的外汇黑市,政府是如何解决的,这些小产权黑市问题也会按以往处理黑市的办法解决!回头来看,三年前我预计的这三条风险只说对了一条,错了两条。但不管是对是错,背后的原因却只有一条,就是房价的上涨。 

  今年初,我一共写了三篇关于房地产的文章,分析北京未来房价上涨的客观因素;分析去年北京房价上涨是价位低房子的涨幅小,价位高的房子涨幅大;过去几年土地的供应不足是影响房价最大的因素;以及宏观调控政策对房地产市场的影响。房地产在目前已成为最敏感的行业之一,每次写出文章来都会受到很大的争议和批评。在以后的几个月我索性封笔不写,也不说了,让事实说话也许更有说服力。

  现在我们再来看看今年上半年房地产市场的主要数据,具体的数据政府有关部门已经公布了。

   第一、土地供应的紧张局面并没有缓解,在政府竭尽全力增加经济适用房和双限房供地的情况下,总的供地规模并没有增加,商品房的供地反而更少了。一般供地后十八个月至两年时间才能形成市场上商品房的预售条件,今天的供地紧张预示着未来一、两年预售房子的供应量将减少。

  图一、图三是这几年北京市公开出让土地与商品房预售面积的比较。

 

北京上半年的房地产市场到底如何? - 潘石屹 - 潘石屹的博客

图一 

北京上半年的房地产市场到底如何? - 潘石屹 - 潘石屹的博客图三

  从图一中可以看出北京市公开出让土地面积与商品房预售面积每年都有一定的差距。市场上土地的缺口是这些差距多年累加的数量,是比较大的数字。

  土地供应不足就造成了以下的结果:1.投资回落;2.房价上涨;3.小产权的兴起;4.违法占地案件增多。第三和第四点实际上就是土地和房产市场的黑市。在实行双轨之时,正常的市场没有发育成熟,无论政府的打击力度多大,都可能会有黑市的存在。当年的钢材市场,今天的货币市场和土地市场都是同样的道理。消灭黑市最好的办法就是取消双轨制。

  第二、过去几年宏观调控政策对房屋市场上的需求影响并不大。从房屋的成交量,上交所中国房地产股票的指数,香港联交所中国大陆房地产股票的指数来看,“国八条”、“国六条”出台前一个月,对以上的指标都有影响,但出台后这些指标不降反升,一个月后基本恢复到正常水平(如图二)。但对土地和房屋供应的影响就非常的大。例如,“管住土地和资金两个阀门”在很大程度上影响了市场上房屋的供应量;“90,70”政策也使一大批项目的供应向后推延了半年,甚至一年时间;而小于1.0的项目即别墅项目则遭遇停批等。这些政策立竿见影地影响了市场上房屋的供应量。 

北京上半年的房地产市场到底如何? - 潘石屹 - 潘石屹的博客图二

  在距2008年奥运会仅有一年多的时间,要让北京房地产市场健康地发展,首先要对这个市场分门别类进行统计和分析,比如不同的品种、不同的价位、不同地理位置的市场情况等做详细分析,这样才好对症下药。另外,建立和培养市场机制,才会很有效地化解风险。但在培养和建立市场机制的过程中,最重要的是要减少流通环节,即二手房环节的税费,现在这些(二手房)税费已经高达成交额的10.6%(见图四)。限制外国人的购房,并不能解决中低收入人群的购房困难,因为他们的需求从品质、地理位置、价位上来看都是完全不同的房子,单纯地强调限制我外国人购房反而会影响北京作为一个国际化大都市的发展,同时还可能成为造成投资回落的被动局面的原因之一。

北京上半年的房地产市场到底如何? - 潘石屹 - 潘石屹的博客图四

 

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