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日志

 
 

我在北京市人民代表大会上的议案(二)  

2008-01-21 16:05:26|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——建议降低二手房税费激活二手房市场解决中低收入家庭住房

 

  问题:北京新建住房数量不足以满足市场需求,而二手房却空置率很高

 

  最近几年,如何解决老百姓的住房问题,是全国上下人人都非常关注的大事之一。但如果每年仅靠新建房子来解决如此巨大的需求,几乎是不可能完成的任务。以北京为例,北京每年竣工的新房不足20万套,这其中包括了所有的新建商品房、高级公寓、经济适用房、双限房等等。受土地、资金、原材料和开发能力等因素的限制,不可能每年建出更多的房子了。在这种情况下,因为新房子供应量不足,而需求量旺盛,导致过去几年时间房价一路攀升。可是,我们又看到另外一面相反的现象,就是城市房屋的空置率也很高。这就出现了市场悖论:一方面有许多闲置的房子,一方面市场上又供不应求。

 

  分析:建立激活二手房市场是解决中低收入家庭住房的有效途径

 

  如何才能解决好这一组矛盾呢?如果政府出台政策积极地鼓励建立起二手房市场,就可以缓解这一组矛盾。我们可以简单估算一下,北京大约有400万套的存量房,假定每年10套存量房子中有一套房子进入二手房市场,那一年就有大约40万套房子在市场上流通,比一年新建的保障性住房要多许多倍。再者,二手房市场建立起来,房地产市场就形成了购房的“梯次消费结构”:有实力的、收入高的家庭可以住更大、更新的房子,他们腾出来的房子通过二手房市场可以转移给那些收入比较低的家庭,而这些收入相对比较低的家庭可以暂时先住旧房子,小房子,以后随着经济实力慢慢增强再一步步改善住房条件,这样,中低收入家庭住房的矛盾通过二手房市场也就部分得到了缓解。同时,城市房屋空置率也会下降,社会上的住房资源就得到了充分利用。

 

  目前政府通过各种渠道公布的房价都是指一手房的房价,即新房销售的房价,并没有包括二手房的房价。但对一个成熟的市场来说,房价应该既包括一手房价格,也要包括二手房价格。如果二手房市场建立起来,有大规模的成交量后,北京的房价也就包括了二手房在内的房价,房价的统计数据也将会有大幅度下降。

 

  过去几年,北京市二手房市场的成交量在逐年上升,尤其是2007年达到了9.44万套(见附图1),2007年12月,二手房的成交套数首次超过了一手房的成交套数。从这9.44万套二手房的统计来看,这些二手房的房价仅为一手房房价的24%(见附图2、3),这个数字是比实际价格偏低的,其原因有两点:第一,二手房房价中没有包括各项税费,而一手房的房价中是包括各种税费的,并且这些税费是由开发商来承担的;第二,由于目前北京二手房的税费太高,高达成交额的10%,所以一定有人在成交价格上做手脚,做所谓的“阴阳合同”,就是在对政府、对税务部门的合同中故意把成交价格写低,以达到少交税的目的。这种偷税漏税的现象涉及面很广,金额又很小,税务部门也没有人力逐套地核查每一套二手房是不是存在“阴阳合同”的现象。但是,可以肯定的是,这部分二手房上市流通会比当年新建的一手房便宜很多,对急需住房的中低收入家庭来说是很重要的房源。

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图1—1、北京07年月度二手房交易数据(1—4月)

 

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图1-2、北京07年月度二手房交易数据(5~8月).jpg

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图1-3、北京07年月度二手房交易数据(9~12月).jpg

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图2、2007年12月北京二手房成交套数首次超过一手房.jpg

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图3、北京二手房成交金额只有一手房24%.jpg

 

  在北京的二手房市场中,已购公房的比重差不多占50%,全市前些年的房改房与这部分已购公房加起来大约有200万套。这部分房子大都户型和设计比较过时,面积较小,总价较低,很多房主已另购住房。市场上常常是“我多余的、过剩的东西,正是别人急需的东西。”如果加快这部分闲置房子的上市流通,对解决中低收入家庭的住房问题将起到极其重要的作用(图4、5)。

 

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图4、已购公房约占整个二手房成交面积的50%.jpg

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图5-1、已购公房的相关数据(1~4月).jpg

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图5-2、已购公房的相关数据(5~8月).jpg

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图5-3、已购公房的相关数据(9~12月).jpg

 

  建议:对二手房加强管理,降低税费,促进交易流通

  第一、将二手房的房源由政府统一在网上登记,交易记录也统一在网上登记,可以参照目前一手房销售和预售管理等办法来实现统一管理,公开交易。由政府确定二手房产权的合法性,政府确定它的产权合法性比起中介公司来更方便、更直接,对购买二手房的家庭来说,也可以买到有产权的放心房子。同时,二手房的房源在政府指定的网上公开,就会避免许多中介公司欺骗行为的发生,也有利于税务部门监管二手房的纳税情况。

  第二、降低二手房的税费,同时,将营业税、个人所得税、土地增值税、契税和印花税合并统一成一个综合的税种。对于一个拥有房子的普通家庭来说,很难搞清楚这些复杂的税费,而且目前二手房交易的税费超过了总额的10%,这样高的税费制约了二手房市场建立和大规模成交。

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(说明——

普通住宅标准:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

转让时间标准:个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。 )

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  第三、加快办理二手房过户手续,实施一站式服务,及时将新的房产证颁发到买家的手中。

  如果能采取并尽快完善上述措施,将会极大促进北京二手房市场交易,对稳定北京房价、解决中低收入家庭住房、降低城市房屋空置等会起到一举多得的作用,对稳定北京房价也会起到积极的作用。

 

数据来源:北京市房地产交易管理网www.bjfdc.gov.cn

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