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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

解决房价和解决交通的思路都是宜“疏”不宜“堵”  

2008-01-24 12:20:17|  分类: 网友互动 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——在北京人大会议期间答记者的提问

 

解决房价和解决交通的思路都是宜“疏”不宜“堵” - 潘石屹 - 潘石屹的博客

摄/法制晚报 黑克

 

  《法制晚报》记者陈斯:您第一次作为人大代表参加了北京市人大会,请问您有什么感受?您有什么趣闻可以与我们大家分享吗?

  潘石屹:第一次作为人民代表参加人大会议,许多别人熟悉的程序、法律常识和语言对我来说都是全新的,我需要比别人更努力地去学习,才能适应。

  人大会上会议很多,会议时间很长,所以,没有多少提议案的时间。原本我打算在会前准备的一些数据和资料在开会期间和代表们、网友们一起讨论。我之前在博客上提到过的三个议案:一、如何治理空气污染;二、建立二手房市场;三、减少围墙,改善交通环境。但在会上提议案的时间很紧,没有时间同时完成这三个议案,只完成了后两个(建立二手房市场和减少围墙,改善交通环境)。在规定交议案的前一天,我把这两个议案发给了我们团的代表们,他们看完我的议案后,如果同意,第二天就在我的议案上签字。绝大多数代表都同意了我的议案,并在上面签了字。法律规定,有10个以上代表签字就可以了,但我的这两份议案都有接近30名代表签字表示支持和认同。只有一位代表有不同意见,他担心拆除了围墙,居民的安全就没有保障了。我想说服他,给他举了美国对开放社区犯罪率统计数据的例子,想说明开放式的社区是最安全的。但他说那是美国的情况,不适合中国国情,最后他拒绝在我的议案上签字。其他的代表们都同意了我的想法,在议案上签了字。

  在会上还有一个对我触动比较大的是郭金龙代市长的报告,报告中提到,未来五年的经济目标并没有把GDP增长、人均GDP的增长排在第一位,而是把耗能耗水、二氧化硫的排放量、北京空气的质量、失业率等等排在了前面。把GDP的增长排到了最后一位。

  今天,听了北京市人大主任的报告,也很系统,让我全面地了解了党和人大的关系,人大和政府的关系:三者在立法、执法和法律的调整过程中是一个不断循环、不断磋商、不断修正的过程。人大会议重视“集体的智慧”,每人都要发言,在发言的过程中互相启发。人大代表来源很广,什么行业的人都有,有许多是我很少接触到的人,如医院的院长、牧师、掏粪工人、教师、农民……他们的生活和工作总给我新的启发。

 

  《中国房地产报》记者张杰:有报道说您认为降低二手房税费可以使房价下降50%,请问有什么依据?

  潘石屹:我第一次去参加北京市的人大会议,到会上报道那天,许多记者进了我的房间问我在这次会议上要提什么议案,其中就谈到减少二手房交易的税费,建立起二手房市场对北京的房地产市场健康发展有好处,同时,也可以让北京统计的平均房价降下来。但我反复强调,如果北京统计的平均房价能降下来50%必须有两个前提:

  第一:在做房价统计时纳入二手房的房价。目前我们对房价的统计范围只限于新房、一手房。没有统计二手房。前些年北京二手房成交的数量很少,可以忽略不计,对市场也不会造成太大的影响。但从去年开始北京的二手房市场已经逐步建立起来了,去年二手房的成交套数达到9.44万套,在12月份更是超过一手房的销售量。如果再延用原来的房价统计范围,不把二手房的房价纳入统计,就不能真实地反映市场房价。根据政府有关部门的统计数据,二手房的房价仅为一手房房价的24%,当然,这其中一定是有一部分人为了逃避税收做了“阴阳合同”,导致二手房房价统计数字比实际偏低。但总体来说,北京二手房的房价是远远低于新房的房价的。如果2007年把北京二手房的房价和新房的房价加权平均,那这种更全面地统计出来的真实房价要比我们目前看到的只包含新房的房价要低得多。

  第二:如果能加强政府的服务,尤其是提供产权方面的确认,再通过减免税收,北京二手房的成交量可能会达到每年30万套、40万套,将来一定会远远地超过新房的成交量。

  如果以上两个前提都满足了,北京统计的平均房价就会有大幅度的下跌。

  我看到《京华时报》,没有谈到这两个我反复谈到的前提,只是说北京的房价降50%,就显得很荒唐、很夸张了。

 

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摄/法制晚报 黑克

 

  网友零下十度:今年有媒体报道陆续透露了SOHO中国发布的“2007年房地产市场分析报告”,请您谈谈这份报告和去年有什么不同?

  潘石屹:为了对北京的房地产市场有一个准确的把握,过去几年时间,每到年末年初,我们公司总会抽出大量时间和精力制作本年度北京房地产市场的分析报告,通过这几年不断地积累经验,这份报告的内容也越来越完善,同时也得到了许多同行、购房人和开发商的认可。今年的报告更是得到了有关部门大力支持,在半个多月的时间里,我们搜集到了北京市房屋成交的第一手资料,在公司同事的努力下制作出了这份报告。

  相比前几年,今年的“2007年北京房地产市场分析报告”增加了好多新的内容,例如,二手房市场的情况,同时,也列举出2005、2006和2007年房地产市场的变化趋势。这份报告对任何一个想了解关心北京房地产市场的人,对任何一个想在北京购房的人都有很大的参考意义,有每个项目房子成交的情况。希望这份报告能够给大家一定的帮助,有兴趣的网友可以给我们发邮件索取:info@sohochina.com

 

  《中国房地产报》记者张杰:最近美国股市带动全球股市大跌,您认为今年美国经济形势如何?对中国影响如何?您看好今年的经济形势吗?

  潘石屹:美国离我们太远,我没有最真切的感受。但在和许多美国来的朋友交谈的过程中,发现他们非常悲观,因为失业率很高,购买力指数下降,这也是两个基本的指标。而股市的变化只是这种经济要出问题的一个表象,在今天这个全球经济一体化的时代,美国经济的波动一定会影响到全世界的经济,也会影响到中国的经济。而这些外在的因素我们很难判断清楚,所以我们在公司发展的战略上已经做好了乐观、中等和悲观的三套方案,任何一种经济变化的可能性出现,我们都会有一套成熟的对付经济危机的办法。当然,一个公司的好坏不在于经济高峰时期你的扩张速度如何快,对一个公司真正的考验是它应付危机的能力,不仅能在危机中站稳脚跟,同时还能够发展,这样的公司就是有强大生命力的公司。这几天,我收到许多朋友们惊恐的电话,他们都在电脑的屏幕前盯着股票市场的变化。我一直在开北京人大的会议,一天假也没有请,也没有时间看全球股票的行情。

 

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摄/法制晚报 黑克

 

  《精品购物指南》记者胡莲:有媒体报道说:“随着土地、金融双向挤压力度的增强,更多原本由中小型开发商持有的存量土地将被“逼”向市场。这是乘机收购的好时机。”您会借此机会来收购中小型开发企业来扩大自己的版图吗?

  潘石屹:的确,对任何一家房地产公司而言,他们的资金来源有三部分:销售收入;银行贷款;还有一种是来自资本市场,例如上市、发债,融资得来的钱。现在看来,这三条资金渠道,后两条已经被彻底堵死了,中国开发商的资金在未来几个月将会面临着巨大考验,对那些过分扩张的开发商来说,更面临着严峻的考验。但SOHO中国有自己稳健的发展战略,不会盲目去收购中小型开发商的项目,会按照自己既定的道路朝前发展。这既定的道路就是:市场中真正缺什么,我们就建什么,而决不受任何市场情绪波动的影响。

 

  网友 北京故人:北京等城市将要实行物业税征收,这对本来不确定的北京房地产意味着什么?您能不能预测一下来年北京房地产市场?

  潘石屹:物业税的征收研讨了近10年时间,我的基本观点一直没有改变,就是要适当地征收物业税,减少二手房的交易税。这样的话,物业税的压力和减少二手房交易税收的拉力共同作用,可以加快存量房的周转,有利于解决目前房地产市场“空置率高和房价上涨速度过快”同时存在的悖论。

  “物业税”在世界各地的叫法不同,收取的比率不同,但都在征收这一税种。前些年,税务部门曾进行“空转”的试点,我想在这“空转”试点的过程中会积累经验,条件成熟后会开始征收的。

 

  《北京青年报》余美英:您提的两个提案,有人认为是在政府有关部门采取措施遏止二手房炒作刚有起色的时候大唱“反调”,您怎么认为?

  潘石屹:在我完成的两个提案中,讲的是两件事:一件事是靠降低二手房交易的税费,加快流通,从而导致房价整体的回落,也让空置的房子通过市场充分利用起来;另一件是消除围墙,打通道路。

  这两个提案从表面上看是完全不相干的两件事,但是,是同一道理。在中国古代,大禹的父亲“鲧”治水费了很大的力气,他一直是用堵的办法,结果是水灾越来越严重。而他的儿子“禹”吸取父亲的经验教训,用了一种跟他相反的办法:   “疏”,水灾反而得到了治理。在目前房地产市场的治理过程中有两种办法,一种办法是堵的办法,就是减少流通,具体手段就是提高流通环节的税费,但几年时间下来,这种“堵”的办法的实施结果就是房屋空置率越来越高,房价的上涨趋势有增无减。我们试想,如果是用疏导的办法,把流通环节的税费降下来,适当地提高持有物业的税,如物业税,加快房子的周转,许多人的第二套房子、第三套房子就可能在市场上流通起来。因为随着许多家庭的收入水平提高,购买了新的商品房,原来单位的公房闲置在那里,成为多余的了,但对一个收入低的家庭或刚参加工作的大学生来说,这套闲置的房子可能是他们正需要的。所以加快流通,用市场的办法来解决市场的问题,我想可能是途径之一。而且,在加快流通的过程中,表面上税费是降下来了,但如果成交额增加一倍甚至几倍,政府收到的税收额并不会降低。更重要的是那些因为税费太高,不断地做“阴阳合同”,瞒报市场上真实成交价格的交易也会得到根除。

  减少围墙,疏导交通,与减少流通环节的税费是一样的道理,城市的交通之所以不能畅通就是因为有许多大院,在北京城里有许多占地面积很大的大院用围墙围了起来,阻断了交通,并且造成小区内路网面积的浪费。有人可能认为有围墙是最安全的。其实,多少城市的统计数字表明,有围墙是最不安全的,在联合国教科文组织的对安全社区的评审中,首要条件就是开放的社区,而不是封闭的社区。

  任何一个人的智慧和经验都是有限的,我欢迎大家的讨论,对我的议案提出批评和改进的意见。无论表达方式如何,只要有建设性,我都欢迎。没有建设性的意见,听一听也没有坏处。

 

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