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谈拐点,不能笼统地下结论  

2008-01-05 22:28:29|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——在中央电视台《大家看法》节目中谈中国房地产的“拐点”

 

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《大家看法》节目录制现场

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阳光100常务副总裁范小冲和我

 

  这次节目的主持人是劳春燕,嘉宾有阳光100的范小冲、五合国际的卢求、时间传媒的蔡照明和我,最后请出的重量级人物是中国房地产协会的副会长顾云昌和名博“牛刀”。

       

  这次是我参加这么多节目以来,谈得最理性,最有建设性的一次,没有吵架,更没有人身攻击。

        

  最近大家都在热谈房地产行业是不是出现了拐点?“拐点论”成了媒体最吸引眼球的话题,我在07年底出国度假前也写过一篇博客《中国的房地产到“拐点”了吗?》。

  这次做了一上午的节目,许多嘉宾的意见让我很受启发。现在重新整理一下我的观点,在新的一年里挂在博客上,到2008年底时再回头检查一下这些观点的对错。

 

  1、房地产行业的涨与跌是和整个经济形势密切相关的

 

  房地产行业应该不是一个孤立系统,它与一个城市的发展水平、人均收入、投资意向、信贷政策以及人们对未来的预期等多种因素有关,所以看这个行业的发展趋势,要考察整体经济形势是否出了问题,在全球经济一体化的今天,我们甚至要观察全世界的经济形势是否出现问题。如果整体经济健康,行业中的问题是可以通过小的调整得到纠正的。宏观经济的因素,是我无法了解的,也是对2008年房价影响最不确定的因素。

 

  2、2008年土地市场一定会出现拐点

 

  厂家购买原材料是为了制造产品,然后把产品拿到市场上销售,一般要加快周转,就要压低原材料的库存。但目前中国的房地产不同,购买土地这种原材料,不光是为了建造房子,还可以囤积土地等待升值,特别是在股票市场火爆时。有了大量“土地储备”就可以上市,或在股市上发行新股,不用建房子,直接募集资金。这就导致很多开发商用他们的金钱和时间去大量囤积土地,从而使土地市场价格上扬。在最近10个月内,甚至出现了“面粉贵过面包”的畸形状况。在这种情况下,我相信市场会自动修正这个错误,使土地价格回归到正常水平上来。特别是今年政府将强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资,土地市场的拐点一定会出现。

 

  3、北京中低档房的平均房价可能在2008年出现“拐点”


  北京土地市场2004、2005、2006年土地供应严重不足,这几年出让土地都没有完成当年计划,与当年销售房子面积相比,有很大缺口。

 

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  土地供应后一般两年左右才能在市场上形成房子供应。所以,2004、2005年的土地供应严重不足直接影响到了2006、2007年房屋的市场。2006、2007年的土地供应将会直接影响到2008、2009年房屋市场。


  在这里需要说明的是:2004、2005年土地公开出让的量少,但还有大部分“8"31”大限后遗留下来的协议出让土地,只是这部分数据未公开,所以不知道确切数据有多少。


  而2007年土地供应,加大了经济适用房、两限房的供应。这些供应主要位于北京的郊区县,在2007年北京市出让的土地中,四环之内的仅有97万平方米,仅占总供应量的7%。


  从2006年不同价位房子的销售情况来看,北京房价低于8000元/平方米房子的成交量占到总成交量的50%。


  因此,从上面两点分析,2008年开始,单价在8000元以下房子的价格可能会出现“拐点”。主要原因是经济适用房、两限房和廉租房的供应加大,市场上低于8000元/平方米的房子供应更加拥挤。到2008年8000元/平方米以下的房子统计的销售单价,有很大的可能下跌,出现拐点。
 
  4、哪些地区哪些房地产品种出现了过热?


  中国这么大,城市的发展水平和人们收入水平也千差万别,各地市场情况也各有不同,笼统说出现拐点是不确切的。


  首先从地区看,今年初深圳房价迅速上涨,一度超过香港相邻地区的房价,这一定是有问题的。另外深圳这个城市有它的特殊性,是“一夜城”。主要是以外来移民为主,是一夜间建起来的城市,这里人们的收入水平不是呈金字塔结构,而是矩阵型结构,生活在这里的人不是穷人就是富人,典型的二元分离。在一般城市,如果房价出现一些下降会有收入低一层的人接着购买,但深圳不同,要不有人买,要不干脆就没人买,所以才会出现成交量萎缩70%的现象。这个城市的特点不具有代表性,我们不能把深圳这个特殊现象放大来看全国。


  再从品种上看,中国房地产市场形成10年来,90%的开发商都集中在做住宅开发上,在政府加大廉租房、两限房、经济适用房的供应力度后,某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是,在城市化已经成熟的地区,写字楼和商业还是大大短缺的。因为人们在城里的生活不仅仅是居住,还需要工作、交际、购物、打发休闲时间等,而这些都不是在住宅里完成的,还需要大量写字楼、商场和其他各种第三空间来实现。但我们目前市场上这类相应品种过少,写字楼和商业供应大大不足,才会出现大量公司在住宅楼里办公,大量商店开在临时建筑的现象。


  上面四点是我对当前人们谈论200年中国的房地产一定“拐点”的一些想法。我认为今年有很多不确定因素,应该综合宏观经济形势、土地市场、分区域、分品种来逐一考察。在复杂的市场面前武断的下结论一定要慎重。

 

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时间传媒执行董事蔡照明和五合国际中国区副总卢求

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主持人劳春燕

 

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