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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

这次降息就是要鼓励大家去花钱  

2008-11-27 09:26:22|  分类: 网友互动 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这次降息就是要鼓励大家去花钱 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

这次降息正是鼓励人们去花钱,去消费。

 

——今天上午和网友聊天的记录

 

  这次降息对中国经济是重大利好

  京华时报 肖宾:你如何看待这次人民银行大幅度的降息?

  潘石屹:在我印象中,这次降息力度之大是历史上从来没有过的。首先是让一些负债高的房地产企业真是能喘口气了。象万科等一些大型房地产企业的贷款额都在百亿左右,此次降息意味着企业的财务成本一下降低了上亿元,这个幅度是很大的。对SOHO中国来说,虽然我们公司负债率不高,但该消息有助于整体经济的转暖,对公司也是绝对的重大利好,信心大振。

  此次降息力度巨大,体现了主管部门出手快、出手重,这意味着主管部门以前警惕的通货膨胀问题已经过去了,现在是要刺激消费了。从实际情况看,按目前的利率水平,通过调整后,等于是银行存款的收益率降低了30%左右,钱存银行收益低了,有部分资金自然就愿意进入市场了,目前全国居民存款高达20万亿元,如此巨额的资金如能部分进入消费领域,对经济整体拉动巨大。现在中国的经济出现了工厂关闭、工人下岗、农民工返乡等问题,这些问题的解决只能靠消费去拉动和解决,而这次降息正是鼓励人们去花钱,去消费。

 

  京华时报 肖宾:你认为这次的降息会马上带动中国的经济吗?

  潘石屹:此次金融风暴影响非常大,对经济不是头疼感冒那样的轻度影响,尽管国家出台了一系列的刺激方案,但具体效果还需要一段时间观察。同时也不能只看这一项政策,政府已经出台了许多,并且还会出台新的政策。

 

  新浪房产 贾春晖:为何会在此时进行如此大幅降息?

  潘石屹:目前,全球面临着百年不遇的经济危机,国家启动4万亿救市计划;此时,央行决定进行11年来从未有过的大幅降息,这正是中央一系列调整政策中的一个。这是配套国家的调整政策出台的。

  

  新浪房产 贾春晖:这次降息对流转房地产市场低迷的气氛有多大的作用?

  潘石屹:目前,房地产市场失望情绪较为浓厚,此次降息幅度之大对市场恢复的实际意义很大,而不只是对信心的挽回,对房市确实是重大利好,购房人的负担小了。

    根据高盛报告:“政府这次减息108个基点等于房价减6%,现在5年期的首次按揭利息4.28%,从9月以来政府减息共237点,等于降房价18%。”这对房地产市场是非常利好的消息。

 

  新浪房产 贾春晖:这次降息对房地产企业的成本影响大吗?明天房地产的股票会涨吗?

  潘石屹:此次降息会降低企业的利息成本。对贷款多的企业影响大,对贷款少的企业影响不大。明日的股市乃至地产板块会有反应,会涨的。

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让农民工能拿上一年的工资回家过年是目前的大事情。

 

  经济危机不是一个抽象名词

  北京商报 潘建:农民工失业潮越来越引起关注。农民工以极端方式讨薪在这个"寒冷"的年关是否会重现?经济困难是否会转变成社会问题?您觉得在这样的情势下政府该做些什么?

  潘石屹:经济危机不是一个抽象的名词和概念。一定会通过许多具体的方式表现出来,在经济危机中,最先受到影响的是社会中下收入的群体和家庭,农民工就是其中的一大部分。解决好他们的就业问题,让农民工能拿上一年的工资回家过年是目前的大事情。SOHO中国工地上也有大量的农民工,其中三里屯SOHO工地上就有超过5000名农民工,我们已经开始与施工单位联系,督促施工单位一定要足额发放农民工的工资,及早解决好这些问题,不要给社会和政府添麻烦。

 

  北京商报 潘建:您是否也听说了国家发改委正在起草方案,以扩大居民收入、全面刺激国内消费?您对此有何评价?

  潘石屹:在全球金融危机的冲击下,一些西方国家,包括香港都开始由政府给居民发消费券,因为只有通过消费才能刺激经济的回升。但中国的情况是处在高速发展的过程中,与这些西方国家不同,例如,住房消费就是一个很大的消费市场,我们看到许多人的住房条件还没有得到根本改善。如果政府通过银行按揭贷款成数的提高、利率的降低刺激居民购房,购房需求增大就可以带动增加开工面积,解决就业,也同时拉动钢铁、水泥、家具、建材的需求。只有通过消费,从需求上刺激起来的经济才是良性的经济。如果离开了最终的消费,为了解决就业不让工厂关门,这是不现实的,生产出来的产品也是卖不出去的,会造成更大的危机,是给目前的危机雪上加霜。

 

  第一财经日报 郝倩:昨天世行发布新一期《中国经济季报》,将我国2009年GDP增长速度从该行6月时预测的9%下调至7.5%。您认为这对中国经济意味着什么?

  潘石屹:我听到许多经济学家和专家说,中国“保8”是解决就业问题的前提,如果GDP低于8%,中国将会大面积的失业。

 

  第一财经日报 郝倩:最近,美国媒体上出现了一个新词Chimerica (可译作"中美国"),用于表示中、美利益共同体将会对全世界的经济产生巨大影响。您对此怎么看?

  潘石屹:全世界的经济都是紧紧连在一起的,谁也离不开谁。任何一个国家的经济出现问题,都是全世界经济的问题。中国和美国作为两个大的经济体,他们相互之间的影响就更大了。在从美国爆发的全球经济危机的过程中,中国也不可能独善其身。

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中国的房地产也病了,这已经是不用争论的事实了。

  未来普通住宅的价格会向保障性住房看齐

  中国证券报 蔡宗琦:北京市房地产新政公布后,不少市场人士都表示不解渴,认为不会对市场造成实质性的影响,您对此怎么看?

  潘石屹:我理解的这次北京市政府公布的住房新政是对上一次国务院常务办公会文件的细化。北京的房地产市场和全国的房地产市场一样,已经到了非常低迷的时期,必须有“出手要快,出拳要重”的政策才能有望复苏并振兴北京的房地产市场。

 

  星岛日报 刘怀昭:11月14日,深圳市长许宗衡表示:" 深圳不救市,  深圳楼市应该遵行自己的规律去发展,相信深圳楼市会随着中央的政策调整,回复理性状态"。您如何评价?

  潘石屹:当一个人的身体健康时,就不要干扰他,不要随便去吃药,让他自然成长。但当一个人病了,若再不去治病,还让他去自然发展,那就可能会出大问题。全世界的经济今天病了,中国的经济也病了;中国的房地产,包括深圳的房地产也病了,这已经是不用争论的事实了。得了病就应该去诊断病,对症下药去治疗。

 

  新京报 张学东:国家这次扩大内需的安排中,有大量资金用于建设保障性安居工程。是不是意味着现在以商品房为主、保障性住房为辅的房地产市场格局将发生改变?

  潘石屹:国家在这次扩大内需中安排了9000亿的资金用于保障性住房的建设。在未来三年时间,有700万套的保障性住房会供应到市场上来(如果这个计划实现的话,房地产的格局将会发生重大变化)。普通的住房无论从数量上还是从房价上都会和保障性住房看齐,以保障性住房为主。

 

  新京报 张学东:目前中国房地产市场还是一个倒金字塔形,保障性住房数量较少,商品房数量巨大。而当国家这次加大了保障性住房建设之后,很可能把这个倒金字塔变成正的,若出现这样的局面,您认为商品房的价格会不会暴涨?开发商的生存状态会发生什么改变?

  潘石屹:当中国的住宅市场形成以保障性住房为主的市场格局,与保障性住房相邻的、档次差不多的普通住宅的价格会逐步地向保障性住房靠齐。这种局面的出现,不仅不会引起住宅价格的暴涨,反而有下跌的压力。开发商,主要是住宅开发商的生存状态也会发生根本的变化。前些年住宅开发商的商业模式、生存空间是普通住宅。而在未来格局中,普通住宅将被大量的保障性住房所替代,这些住宅开发商的生存空间将会面临很大的压缩。

 

  观点地产 王小明:今年融资一直是开发商最为头疼的事情,目前中央救市的态度已经比较明显,在这样的大环境下,09年房企的融资状况是否会有改观?

  潘石屹:中国开发商的融资渠道绝大部分是从银行贷款。在过去两年从紧的货币政策环境中,房地产的贷款就更紧了,有许多商业银行根本就不给房地产开发商提供贷款。目前这种形势已经发生了很大的变化,尤其我们看到从中央政府和中国人民银行的政策方面,都已经跟过去有所不同。不过,我接触到的许多商业银行,虽然上面有了政策,但他们对房地产企业的贷款还是非常担心的,怕存在风险。因为有许多开发商已经奄奄一息了,贷给他们款,能不能救活他们,会不会形成呆帐等是这些商业银行目前最头疼的问题。目前已经不是中央政府和人民银行实施从紧的货币政策对他们控制的问题了。

  

  最近的趋势是一些大公司从高档写字楼搬到SOHO的写字楼里办公

  China Business Review  Godfrey Firth:很多投资银行预计香港的办公楼租金,未来2年降幅将达60%。您认为近期北京的写字楼市场情况如何?

  潘石屹:我们通过过去一年的统计来看,北京CBD写字楼的租金基本上没有发生变化。香港的情况我想有所不同,因为香港办公楼大部分是为银行和金融业服务的,而在这次金融危机的影响下,银行业受到的损失是最大的。北京这个城市的经济更多元化一些。

 

  China Business Review  Godfrey Firth:中国房地产投资信托基金的引入,使投资者可以间接的参与到出租领域,这将对中国的房地产行业,对SOHO中国,产生什么样的影响?

  潘石屹:关于REITs,大家已经讨论许多年了,但是人民银行不出台相应的法规,所有的设想都是空谈。一旦人民银行批准了这个法规,对商业地产将有很大的促进作用。如果这个法规批准,我们将会适度调整SOHO中国租售物业的比例。

 

  每日经济新闻 杨羚强:近期知名大公司纷纷裁员,裁员后,这些公司租用的写字楼面积势必会减少,这是否会造成写字楼的空置及租金的降低?

  潘石屹:北京最近几个月的情况也是如此,一些大的公司纷纷在裁员,在降低成本。我们SOHO中国的写字楼从目前来看,出租的面积并没有减少的势头。我每星期都会和我们租务部门的同事有一个早餐会,在这个早餐会上,我会从第一线详细地了解租我们房子的公司从什么地方搬来,租金水平等情况。我发现SOHO中国写字楼最大的优势就是与CBD其他写字楼相比租金水平比较低,一些为了降低成本的大公司纷纷从最高档的写字楼搬到我们写字楼里来办公。这是在最近一个月内出现的一个趋势。

 

  每日经济新闻 杨羚强:这些裁员的公司是否会选择更换租金更低的写字楼,从而把高档写字楼的租金价格进一步拉下来,造成中低租金写字楼的热租?

  潘石屹:写字楼来说,最重要的是要地段好。如果不在繁华的商务区之内,写字楼租金再低,公司也不会去办公。因为不在繁华的商业区域,做生意的机会就会少得多,这是任何一家公司都不愿意看到的。

 

  每日经济新闻 杨羚强:您认为写字楼的租金、售价以及出租率的调整,会延续多久?国内的商业地产开发商,会否因此而改变原先的开发计划,或者延长项目开发周期?在建的写字楼会不会出现和97年一样的大面积烂尾?

  潘石屹:对写字楼和商业物业来说,不能这样笼统地去分析它的租金、售价和出租率,它跟地段有很大的关系。商业和写字楼对于地段的敏感性要比住宅强得多。只有在最优质、最繁华地段,有商务气氛的地段才可能有生意去做,有更多赚钱的机会。我们看到一些烂尾的写字楼,即使在经济最繁华的时候也成为烂尾,而且许多烂尾的楼房中,写字楼和商业占得比重很大,最根本的原因就是他们选错了地段。

 

  每日经济新闻 杨羚强:大量公司裁员是否将进一步恶化住宅市场的消费信心,使住宅交易量进一步萎缩?

  潘石屹:经济不景气、大量的裁员,一定会影响人们的消费信心。购买住宅的信心会受到影响,其他,如购买汽车,在外面吃饭、买衣服的信心也会受到影响。但我们看到中央政府正在出台最强有力的政策,用最快的速度想办法,提高中国消费者的信心。

 

  星岛日报 刘怀昭:如今房地产行业的困局会不会迫使越来越多的开发商转型?如果是,您觉得目前存在于住宅开发商之间的竞争会不会转移到商业地产上?

  潘石屹:有可能一部分住宅开发商受到保障性住房的挤压后,他们会转移到商业地产上来。但任何一个企业的转型是需要一个比较长的时期的,从它的设计、市场定位、开发经验等等都要能够配套上去。SOHO中国完成这个转型基本上花费了三年时间。

 

  地产中国网 余钟斌:瑞安主席罗康瑞最近表示"内地楼市已见底,半年后是入市的最好时机",您对此怎么看?

  潘石屹:的确,在许多场合下,大家都问国内的楼市什么时候见底,什么时候是入市的机会。我的确看不清楚,不知道是半年、一年或是更长时间。但我们看到,中国政府已经出台了许多很有利于房地产市场发展的政策,包括建设银行把首付款降低到两成,这些对市场的促进作用都是非常大的。

  前几天,我曾想写一封振兴房地产行业的报告送给有关部门。但这几天我看到许多优惠政策都已经出台了,这个报告就变得没有意义了。在这些利好政策的支持下,中国的房地产到底什么时候能够走出低谷。我本人还是无法判断的。

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10所水冲式厕所即将竣工。

 

  《我用一生去寻找》在通过网络翻译成英文版

  地产中国网 余钟斌:听说你们把物业出租放到了网上,而且只要给你们提供线索,成交后就可以拿佣金。真这么简单吗?什么时候开始实行?佣金的比例是多少?

  潘石屹:购买我们SOHO中国项目的绝大部分业主是投资类型的业主,数量多,非常分散。为了让业主的房子能够很好地出租出去,让他们得到满意的回报,我们公司专门成立了为他们服务的租务部。在过去十年时间,这个部门一直在为我们的业主提供这方面的服务。

  最近,我们试行在网上出租,收到了非常好的效果。我们在今年11月份把这个网上销售的办法制度化,包括任何网友介绍过来的客户只要最后成交,介绍人都会得到20%的佣金等等。这套严密的制度既保障了介绍人的利益,又迅速扩大了SOHO中国受租物业出租的网络。这一制度我们将在12月初开始实施。

  通过过去两个月的试验,我们发现,在网上的出租是最有效率的。

 

  地产中国网 余钟斌:SOHO中国近期明显加强了在网络推广、网络出租等方面的投入和尝试,您本人对于互联网在房地产行业的作用是怎么看的?

  潘石屹:互联网对SOHO中国商业模式起到了很大的帮助作用,再深入地想下去,实际上是对SOHO中国生产的产品也会有非常大的影响。在中国2.53亿的网民中,其中65.32%的网民每天在网上超过8小时,这是非常庞大的人气。人们的生活方式和对世界的看法也会因此而发生变化。

 

  网友“愤青儿”:现在西部已经比较冷了,不知你们的基金会在天水学校建设卫生间的项目进展如何?

  潘石屹:SOHO中国基金会在天水建的10个卫生间,12月6日就全部竣工交付使用了。感谢我们的同事高海东一直在天水跟进这个项目,保障了这个工程顺利进行。我们会在这10个厕所试用的基础上继续修改我们的设计方案。也同时邀请广大网友积极地参与到我们这些方案的修改中,方案一经采用,我们会给予一些奖励。

 

  网友“藏羚羊”:你的新书《我用一生去寻找》在译言网上寻找维基译者的工作进行得如何?参与的人多吗?

  潘石屹:《我用一生去寻找》准备出英文版了,我们的翻译工作采用了一个比较特殊的方式,就是把这本书放在网上让广大网友参与翻译。这种方式是我们受《维基经济学》的影响而产生出来的。到上周为止,共有33名译者报名;其中《关键词》一章中有13个关健词已全部被认领,已经翻译了五章并发表;另外在海外还有50多母语为英文的外国朋友报名作海外编辑。

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