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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

发展的主导力量并未改变 我仍认为无拐点  

2008-02-17 12:51:52|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——今天上午和网友的聊天记录

 

  主持人:各位网友大家好!很高兴春节长假刚过,潘总就来到新浪聊天室与大家聊天,下面请潘总跟各位网友问个好。

  潘石屹:各位网友,新年好!给大家拜年了!

 

  我将继续用博客征集对人大的建议

 

  主持人:现场已经有很多网友提问了,我们先请潘总回答这位来自北京网友的问题:潘总好,记得您春节前参加北京市人大会期间曾在博客上向网友征询对您提案的建议,不知道效果如何,您的人大代表要当五年,今后还会继续通过这种方式探访民意吗?

  潘石屹:在北京市两会期间,我准备了两个提案:一个是关于通过建立二手房市场解决中低收入人群住房问题的提案;另一个是减少和消灭社区围墙,解决北京市交通拥堵的提案。这两个提案在我的博客挂出后,网友们给我提了许多建设性的想法。这两个提案提到人大会后,其中的一个提案与其他代表的提案一起合并成了一个议案。这次人大会期间共有200多个提案,形成议案的只有3个。在人大代表任职期间,利用博客征求大家的意见和智慧是一个好办法,我还会继续用这种方式和广大网友互动。

 

发展的主导力量并未改变 我仍认为无拐点 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

我在人大上的议案封面一

发展的主导力量并未改变 我仍认为无拐点 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

我在人大上的议案封面二

 

  主持人:有网友问:老潘,近期看到媒体报道说,在中国红十字总会接受救灾捐助款的捐助名单中,房地产大亨集体“失踪”了。你们是不是也应该尽一些社会责任呢?

  潘石屹:最近我也在媒体上看到关于房企在雪灾面前集体“失踪”的报道,批评房地产开发商没有承担社会责任和义务,没有做出公众所期待的慈善行动,令人心寒。但这篇报道是不属实的,许多房地产企业在南方的雪灾发生后都伸出了援助之手,企业和企业员工纷纷向灾区捐款,我看到的就有万达、世茂等房地产公司的捐款。同时,在北京捐款的晚会现场我也看到首创等许多房地产公司捐了款,还看到北京华润置地的总经理陈鹰在现场捐款。类似的报道是不符合事实的,还有些媒体用“惊愕”、“愤怒”来表达自己的情绪,但这实际上是在没有搞清楚真相情况下做出的主观臆断。我们不应该对任何人和行业存在偏见,尤其是通过媒体去放大这些偏见。由这些偏见带来的“愤怒”是社会不和谐的根源。

发展的主导力量并未改变 我仍认为无拐点 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

2008年1月19日,由于受冷暖空气共同影响,合肥市遭遇暴雪。

(图片来源:《财经》)

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2008年2月1日,近20万滞留旅客把广州火车站及附近的道路挤得水泄不通。

(图片来源:《财经》)

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众多企业解囊相助,其中就有房地产企业。

 

  主持人:有位来自北京的网友问潘总,请问您是中国国籍吗?

  潘石屹:是的,我是中国国籍。

 

  主持人:还有位来自北京的网友问潘总,您在春节期间一定收到很多拜年短信,其中有您印象深刻的短信吗?有让你颇有感触的短信吗?能不能跟我们分享一下?

  潘石屹:我收到的短信中有一条很有意义:“我们是一个海洋中的波浪,一条河流中的水滴,一个天空下的星星,一个太阳的光芒,一个果园的果树,一个花园的鲜花,愿灾区人民能与我们共享新春的快乐!”我也把这个短信转发给了我的朋友们。

 

  主持人:有位来自北京的网友问潘总,年前在北京电视台的赈灾晚会上看到你们公司捐了100万,心中油然而生对SOHO中国及其他企业这种善举的敬意,你们今年还会在有其他善举吗?

  潘石屹:这都是我们应该做的,很多其他的企业及员工在看到南方发生了灾情后,也都伸出了援助之手。我们公司还在进行员工给南方雪灾捐款,重要的是让人人都参与,让遇到困难的人和家庭能够感到关心、支持和爱,让大家感到我们是一个整体、是一家人。

 

  我看不出房地产要出现拐点的趋势

 

  主持人:这位来自北京的网友问潘总,近日在广州地产高峰论坛上,有不少业内专家根据宏观经济运行的形势和住房需求情况,预测中国房价调整期最长会达到15个月,复苏后会出现报复性上涨。您对此有何评论?

  潘石屹:我不知道这些行内的专家是谁,也不知道他们根据什么来得出15个月调整期的结论,而不是14个月,或者16个月。但我们看到的情况是,市场真实的需求并没有改变,以北京为例,2007年北京所有销售出去的房子总共才14.4万套,但2007年一年北京新增城市人口就高达52万人。

 

  我们发表观点要面对真实的市场需求,而不要做数字游戏。

 

  主持人:有一位网友问潘总,您上次说《头脑风暴》这个节目播出后,您已经成为“无拐论”的代表,王石的“拐点论”是建立在具体数字分析基础上的,而您的“无拐论”是务虚的,您能用数字支持您的“无拐论”观点吗?

  潘石屹:对市场的分析要定性和定量相结合,如果只是在个别数据基础上进行分析,得到的将会是“只见树木,不见森林”的错误结论,尤其是用年家庭收入和房价涨幅对比,这些数据本身就有许多的水分,不能科学全面地反映真实情况。尤其是房价,因为我们现在看到统计的房价只是一手房,新房的房价,并没有包括二手房的房价。而二手房成交量近两年在明显上升,二手房的房价比一手房的房价要低。所以在对市场作判断时,先要有大的画面,数据的支持也不应该是一组数据,而应该是多组数据的支持。我们每年年底大约花费两个星期的时间制作“北京市房地产分析报告”,就是依据北京市政府房地产交易网上成交的每一套房子的具体数据来分析这一年来房地市场的情况。从这些数据中我们看不出来房地产要出现拐点的趋势。当然,这只是北京的数据,并不能代表全国的情况。

 

  主持人:这位来自北京的网友问潘总,您在《头脑风暴》节目中与王石的不同观点让我很受启发,感觉你们俩都有理性的一面,也都有感性的一面,你能不能坦率地告诉我们在2008年房地产市场的走势以及房价方面你和王石谁更理性,谁更感性?

  潘石屹:在市场面前,只有判断正确和不正确,不能用感性和理性去划分。王总领导的万科在全国20多个城市做开发,对全国的情况,尤其是中低档住宅的情况更了解,更有发言权,而我们SOHO中国主要集中在北京开发,对北京的市场更有体会,判断得也可能更准确一些。

 

  主持人:还是来自北京的网友问潘总,听说万科今年元宵节将对其在上海房子进行降价销售,这是万科自广州、深圳、成都等地公开降价后的又一次降价行动。近期万科的降价总会带动同一城市其他楼盘的跟风,您觉得这阵风什么时候会刮到北京来?

  潘石屹:万科最近接连抛出许多对市场造成重大影响的言论和行动,例如“拐点论”,“三、四年后再买房”和“40岁之前不买房”,以及在全国十几个城市掀起了降价的风暴,按万科的说法是调整,向下调整15%。

  如何看待万科这一系列的作法,大家都非常地关注。从大背景看:第一,国际经济步入萧条,到底会不会对中国,对中国的房地产造成影响,显然万科对此的判断是会造成影响的,所以,他们做出了一系列的调整。第二,过去两年时间,房地产的价格,尤其是土地价格暴涨,土地市场中出现了泡沫,所以王总批评万科各分公司的经理们不能再拿“地王”了,对以前他们争拿“地王”的作法做了检讨。这是两个大背景。

   

  主持人:有位来自深圳的网友问潘总,如果出现长期的交易惨淡和价格回落,尤其是交易的萎缩,对整个房地产行业及相关行业,乃至整体经济影响是不是非常大?政府这样矫枉过正,代价会不会很惨重?王石自己盖房子,却劝别人不要买,这该怎么理解呢?

  潘石屹:这一、两个月房地产交易的清淡应该与季节有关系,以我们对北京过去几年的统计数据来看,每到天气寒冷的时候,购买房子的量都会下跌;另外也与大的环境不明朗,大家的观望气氛有关系。再有就是政府出台的金融政策,限制给房地产开发商贷款,也限制了按揭贷款,在对房地产行业造成影响之前,首先受到影响的是房地产中介行业。王石反复劝告大家三四年之内不要购买房子,40岁之前不要购买房子,我想这可能与万科公司最近的策略有关系。

 

  主持人:来自《北京晚报》的记者殷雪问潘总,您有没有关注春节前公布的《北京市2008年住房建设计划》,该计划说,2008年北京计划新建住房2750万平方米,其中新建廉租房50万平方米,经济适用房300万平方米,限价商品房450万平方米,其他政策类住房350万平方米,商品住房(不含限价商品房)1600万平方米。从这些公布的数据来看,今年的住宅建设规模与前些年相比,是有所增加,还是减少?

  潘石屹:我没有看到2007年北京市住房建设计划,不好比较。但从2007年供应的双限房、经济适用房和廉租屋的土地情况来看,比前些年有了大幅度的上升,北京市07年供应的重点是保障性住房,所以08年保障性住房的规模应该是比07年有大幅度的增加。

 

  主持人:这位来自北京的网友问潘总,请问美国次级债危机对中国房地产的深远影响,以及警告。

  潘石屹:最重要的教训就是在经济发展的过程中,一定要量入为出,不要花过头的钱,美国次级债就是因为美国人花了过头的钱造成了今天的局面。但是中国目前的房地产按揭政策与前些年美国房地产按揭政策是完全不同的:一是首付款的比例,中国要比美国高得多;二是目前中国房地产按揭贷款的利率已经很高了,所以类似美国次级债的危机不会在中国重演。

 

  主持人:还是一位来自北京的网友问潘总,有报道说,今年北京二手房交易有“量缩价涨”的趋势,您对此有什么评价?另外,这对一手房的成交会产生什么样的影响?

  潘石屹:我也了解到北京二手房一月份的成交量在萎缩,我认为主要的原因是银行停止了对二手房的按揭贷款,这是影响它成交的真正原因。

 

  只有购买有政府颁发的“预售许可证”的房子才是安全的

 

  主持人:有位来自沈阳的网友问潘总,在他们那边有很多开发商擅自更改土地规划使用用途,比如将绿地改成住宅等等,导致这批住宅没有产权证,不知道国家新出台的土地调查条例会不会解决类似这样的问题呢?

  潘石屹:这些房子是非法的,不应该有土地证,也不应该有施工证,他们也不应该拿到销售许可证,这样非法的房子会给业主带来很大的麻烦。业主在购买这样的房子时要特别注意,尤其要看有没有政府颁发的预售许可证,在审查预售许可证的过程中可以避免这种上当受骗的现象发生。

 

  主持人:这位来自北京的,名叫“哪说哪聊”的网友问潘总,昨天有内部人士透露:“近两年暂时不征收物业税”,您认为这个消息会对房市有什么样的影响?

  潘石屹:房地产开发和交易环节的税费非常复杂,也很多,至于暂缓征物业税,我想政府可能是等时机成熟后再一揽子改革房地产税费问题。

 

  主持人:有位来自辽宁沈阳的网友问潘总,经济适用房和廉租房的大批建设是否会冲击商品房的房价,是否会冲击您的“无拐论”?

  潘石屹:经济适用房和廉租屋的大批量建设,冲击到的是中低价位的商品房,还有和经济适用房、廉租屋在地段及建设质量上差不多的商品房,对其他品种和高档次房子的冲击是很小的。

 

  主持人:有位来自吉林延边的网友问潘总,还有很多农村乡改房的产权,国家会承认吗?

  潘石屹:在全国各地有许多乡产权,村产权的房子,深圳的叫法是“农民房”,北京的开发商给它们起了一个好听的名字叫“小产权房”。小产权房是这些开发商为了销售打出的广告,小产权实际是没产权的,是法律不承认的,城市居民不能去购买,购买后将会有很大麻烦,存在着很大风险。

 

  主持人:还是那位来自沈阳的网友问潘总,沈阳有部分开发商的确擅自更改了土地的使用用途,购房者也要求看预售许可证,但开发商让他们先交定金再说,等交完定金、买完房才发现没有土地证、房产证。国家土地调查条例会不会对这种做法形成有效的打击?

  潘石屹:销售没有预售许可证的房子是非法的,对购房者来说也是一种欺骗,无论国家土地调查条例是否颁发,这种作法都是应该受到打击和处罚的。

 

  主持人:这位来自西安的网友问潘总,我知道潘总一向都对外称SOHO中国的眼界在北京,但是对房地产的局势您却比我们普通大众专业很多,我想请问您一个问题:您认为现在适合在西安购房吗?

  潘石屹:房地产最大的特点是不动产,它和其他的商品不一样,所以要不要购房,在什么地方购房完全取决于你自己的家庭收入和需要,取决于房子的地段,这是非常个性化的问题。但有一点是不变的,就是一定要购买好地段的房子,对房地产开发商来说,成功的秘诀是:“地段、地段、地段”。对购房者来说,也是同样的道理,购房的秘诀是:“地段、地段、地段”。

 

  主持人:现在有很多网友在问潘总,请告诉我们什么叫二合一产权,这种产权合法吗?

  潘石屹:按照中国土地和房屋管理的法律,先发土地证,等到办房产证时把土地证收回,房产证中包括土地的产权。所以对所有购房的人来说,最关键的是要看预售许可证,因为预售许可证是最后一个证件,它是在土地证、规划证、开工证等许多证件完备以后才颁发的证件。对购房人来说最简单,最明了的就是看是否有预售许可证。

 

  主持人:有位天津的网友提出这样的观点,说中国的房子比发达国家还贵,请问潘总您怎么看这种说法?

  潘石屹:据我的了解,北京的房子比香港、东京、伦敦、纽约的房子要便宜许多。

 

  主持人:今天的网聊就到这里吧,再次感谢各位网友来到聊天室,也再次感谢潘总能够在春节后的第一个周末就跟我们大家一起聊天。下周网聊还会继续,下周见。

  潘石屹:谢谢大家,下周见。

 

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