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争论:房地产的“拐点”到来了吗?  

2008-02-02 14:37:31|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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争论:房地产的“拐点”到来了吗? - 潘石屹 - 潘石屹的博客

罗振宇、王总和我在休息室聊天

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上海的观众非常热情

 

  去年圣诞节期间,接到《第一财经日报》总编秦朔的电话,他说要让我和王石一起在《头脑风暴》节目中做一期关于“房地产拐点到底来了没有”的节目。当时,我在伦敦,答应他回国后安排时间参加。回国后又是元旦,又是北京的“两会”,一直推到了前天,一个多月时间过去了,终于做上了这期节目。

 

  在做节目之前,我和王总在休息室里交流,我看到王总的部下还为他准备了一沓图表。除了在媒体上看到王总的言论之外,跟王总交流的过程中有两点是特别让我难忘的:一是近期一些媒体对王总的报道断章取义,只摘取王总言论中的一句话做标题,不反映当时的语境,王总表示出对这些媒体的不满;二是谈到“这几年阿猫阿狗都赚钱了”,王总马上说,我已经更正了。可能这样说对同行不礼貌。

 

  节目的主持人是零点集团的董事长袁岳。我向他建议少谈一些“拐点”,但袁岳说所有案头准备工作都是按有没有“拐点”计划的,不好临时改变。不过可以在节目中插一些别的话题。我内心的想法是,在这样一个信息高速传播,媒体发达的年代,媒体和市场常常会把问题扩大化:好事通过媒体和市场宣传,会变得“锦上添花”;而坏事通过宣传,则会变得更“雪上加霜”。目前,全球经济危机四伏,那些大银行宣布的“次贷”损失一家比一家严重,各国政府和央行都出面稳定人心,为市场打气,努力救市;国内南方的一些地区暴雪成灾,许多人困在路上回不了家,煤运不到电厂,一些城市在过年期间面临着停电的危险,房子被压垮,蔬菜被冻坏……在遇到困难时,大家都需要力量、信心和希望,如果我们通过媒体再不断谈“拐点”,真有点“雪上加霜”了。我们看到好的仪器的旋钮上都是有“阻尼”的,可以在调解仪器时更平稳、更准确。我们几位熟悉和了解中国房地产的人士,在房地产市场中的作用应该是“阻尼”,而不应该是“变压器”。

 

  现场观众出奇得多,也都非常热情。在北京录制节目常常很难找到这么多热情的观众。在这种热情气氛的感染下,嘉宾不时发表出精彩言论,引发现场笑声和掌声不断。

 

  王总是“‘拐点’已经出现”派的队长,他们的阵营中还有秦朔和中凯的总裁王谦。我们这方由上海财经大学房地产经济研究中心的印堃华教授、资深媒体人罗振宇和我组成。

 

  节目开始,王总的观点有一些变化,变得更坚定了,他认为不光华南地区的房地产出现拐点,连全国房地产,甚至中国经济都出现了“拐点”。当初,我担心如果节目中我们俩观点一致的话,节目就没法做了,现在看来,我的担心是多余的。袁岳让我谈谈我的观点,我对未来中国经济、未来中国房地产市场的大势还是比较乐观的。虽然会受到一些国际经济萧条的影响,但不是致命的,中国人和中国市场抗风险能力,自我调节能力都很强,尤其是中国的民营企业。过去几年时间,政府对房地产市场采取了一系列调控手段抑制房地产过快发展,如第二套房和二手房的按揭成数的减少,流通环节税费的提高等等,但因真实的需求存在,中国经济仍在健康地增长、城市化还在不断推进……如果全球经济形势进一步恶化,中国政府也会迅速通过利率和准备金率来进行调节,决不会在经济恶化时,还进行提高利率和准备金率的反向调节。支撑中国经济和中国房地产发展的主导力量并没有改变。

 

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王总在看他准备的数据 

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印堃华教授和罗振宇支持我的观点

  王总拿出他准备的图表和数字。其中一张图表是库存房子的数量,他通过这些数字分析认为,超过6个月库存是有危险的,把中国主要城市列了一遍,有一半城市库存超过了6个月,最长的好象是厦门,超过了1年,北京接近6个月。他还列举了美国主要城市的数据做对比。主持人让我就此做评论。我说,王总胸怀全中国,我只知道北京的数字,北京2007年政府颁发预售证的房屋是14.5万套,2007年实际预售了14.4万套,只有1000套的积压。

 

  王总又用图表说明,从2006、2007年以来,年家庭收入和房价两条曲线的差距越来越大了。当然,这都是听他说的,因为表格太小我没看清楚。我问他:“你的房价中包括二手房的房价吗?” 因为我们现在每个城市的统计都只是新房房价的统计,没有包括二手房的房价统计。实际情况是二手房交易在过去一年的住房交易中占的比重越来越大,而二手房的房价常常比新房低很多,尤其是在房改前的公房价格就更便宜了。如果在城市房价的统计中不包括二手房的房价,是一个重要缺陷,就会得出房价和收入严重背离的结论。

 

  王总反复强调要用数字说话,在场的嘉宾中除了王总,谁也没有准备详细的统计数字,主持人事先也没有要求或提醒我们。正在大家面面相觑,略显尴尬时,罗振宇说,马克思写的《资本论》中有数字,《共产党宣言》中就没有数字。我马上补充说,这两本书都是伟大的著作,不能说《共产党宣言》因为没有数字就不伟大了。

 

  跳出具体争论和只言片语,王总总体上对未来中国经济和房地产比较悲观。万科在全国20个城市开发房地产,有12个城市已经降价15%了。王总一直没有用“降价”这个词,用的是“调整”——向下调整了15%。而且说万科要调整,周围的楼盘都跟着调整。

 

  ……

 

  节目做了近三个小时,谈了许多,最后谈到什么时间买房子合适。这个话题也是来自于王总最近“三、四年后再买房”和“40岁以后再买房”的言论。仔细听来,王总的观点前后是一致的,媒体并没有误解。他这次的建议也是让大家租房,现在房价高,质量差,未来质量会有大的提高。

 

  主持人问我的意见时,我建议年轻人别把钱过多地花到别的地方,有钱了,能买得起房就一定要买。买不起大的,就买小的,买不起新的就买旧的,但位置不要太偏远了,交通要方便。有了自己的房子,成家立业就算有个窝了,父母也放心了。但一定要量力而行,量入为出,不要过度地超前消费。

 

  大家该谈的观点和道理都说出来了,总体来看都很愉快。王总在上海的“粉丝”特别多,在他与“粉丝”们照相的时候,我们离开了节目的录制现场。

 

  最后我想说的是,我们每人的观点只是一种建议,一种观点,每个人的情况都各不相同,做决定还得靠自己。

 

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