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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

08年的房地产形势是“冰火两重天”  

2008-02-22 09:57:03|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——今天下午和网友聊天的记录

  主持人:各位网友大家好,欢迎大家再次如约来到新浪聊天室与潘总进行近距离的沟通,下面请潘总向各位网友问个好!

  潘石屹:大家元宵节好!

 

  解决大多数人住房问题不能只靠新建房子

  主持人:今天提第一个问题的是《中房报》的记者张杰,潘总您好,在限价房之外,针对中等收入阶层“经济租用房”作为一个新的保障产品,您是怎么看待这个新提法的?对于建设部“无缝保障”的思路您持什么样的观点?您怎么看“经济租用房”如何解决房源的问题?

  潘石屹:我是第一次听到“经济租用房”这个词,其实在住房的社会保障方面,更重要更紧迫的是去解决那些城市中最贫困阶层的住房问题,如果是靠每年新建房子,靠政府的保障去解决绝大多数人的住房问题是非常困难的,因为从目前来看,政府既没有足够的资金,也没有足够的土地资源同时在很短时间内解决这些问题。

 

  主持人:“只有工作”问潘总,潘总目前北京等多个城市正在研究“经济租用房”方案,您怎么看待这种新的尝试?

  潘石屹:我认为这是一种很有益的尝试,政府拿出资金和土地解决低收入人群的住房问题,应该是以租为主,而不是以销售为主。因为,这些家庭在困难时期可以得到政府的补贴,能住上房子;但一个家庭的收入变化是很快的,等到他们的孩子长大了,有了就业的能力,经济状况可能会改善,他们就不用租这种经济租用房,而是去购买商品房或二手房,腾出来的房子可以再租给那些经济困难的家庭。我认为这是一个好办法。

 

  主持人:来自北京的“蓝毛毛”问潘总,您有没有看到最近北京市建委公布的《北京市限价商品住房管理办法(试行)》和《关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准的通知》,对于户口和年龄的限制,您怎么看?

  潘石屹:我还没有看到这个试行办法,网聊之后我就上网去看看。

  限价商品房确实是一种非常特殊的房子,它既不同于经济适用房,又不同于商品房。我一直在想,政府会用什么样的办法来管理这样一种商品,简单地说,政府会发什么样的房产证给限价商品房,是经济适用房的房产证还是商品房的房产证?因为经济适用房和商品房背后都有一系列的法律法规和政策支持,作为限价商品房同样会有一定的门槛,例如要有北京市户口,对家庭收入也有一定的限制。

  但是,中国每年进入城市的新增人口非常多,而每个城市每年建造新房子的能力又很有限,所以仅仅指望靠每年新建的房子来解决城市所有人的住房问题,是一组非常突出的矛盾,也基本上是不可能完成的任务。政府多做一些努力,这种矛盾可能只会缓解一些。我想可能还有一个办法就是:充分把旧房子、二手房利用起来,加快它们的流通,这样就会增加房子的供应量。同时,也会让城市房屋的空置率降下来。

  “清理门户”的说法不是我的发明

  主持人:还是“小宇宙”提问,您上周网聊时,说出了万科要“清理门户”的惊人内幕,您想过这会产生多大的反响吗?大家眼里“敢说真话的王石”成了“企图操纵市场的阴谋家”,您这么说是不是有点过,您是不是也有藏在背后的目的?

  潘石屹:上周网聊时,我提到的万科要“清理门户”不是我的发明,是我引用在上海做《头脑风暴》电视节目时罗振宇的话,他认为万科和王石最近一系列的言论和他们的降价行动,是备足粮草,要清场,要清理门户。这句话不是我发明的,但我同意罗振宇的这种说法。万科一直以来认为中国房地产一大问题是开发商太多,没有形成规模效应,质量也难以保证,清理门户是市场经济竞争的必然,是对开发商优胜劣汰的过程。没有万科最近一系列的言论和行动,这种优胜劣汰的过程也会进行。但就目前宏观经济形势来说,万科的做法加速了这一过程。

  上周网聊时,我看到聊天室有100多人,在整理网聊记录时,我认为没有必要用万科“清理门户”这样的词。这样的词容易引起争吵,造成不团结,所以二次整理时我就把这个词删除了。但有当时在线的记者把“万科要清理门户”这句话刊登到了报纸上。我要说明的是:这不是什么阴谋,万科也好,王石也好,都不是阴谋家,他们所做的这些事情都是公开说了好多年的事,我听到王石在许多次演讲中也从来没有掩饰过他的观点。

 

  主持人:号称“24K纯爷们”的北京网友问潘总,有新闻说您和王石之争其实是两大利益集团之争,您怎么看?

  潘石屹:没有这么复杂,我们只是各自发表自己对目前房地产经济和形势的看法,我们有些观点是一致的,有些观点是不一致的,也不指望说服对方,让时间和市场去检验吧。

  08年房地产形势是“冰火两重天”

  主持人:网友“24K纯爷们”问潘总,最近全国房地产交易市场惨淡,这段时期何时能渡过去?

  潘石屹:在任何市场中,无论是房地产市场还是股票市场,只要开始下跌,成交量就会剧减,因为人们一定会有一种预期,觉得明天的价格会比今天的价格低,为什么今天要去购买呢?

  房地产出现一月份交易量惨淡,有许多原因,第一是大的经济环境,国际经济环境不好;第二是雪灾的影响,天气比较冷。一般情况下,购房的黄金季节是9~10月份,天气太冷,人们就不愿意出门了。同时,对中低档房来说,政府过去一两年推出的保障性住房的土地在2008年都逐步建成房子,可以供应上市了,这对商品房的成交也会有一定的影响。

 

  主持人:“24K纯爷们”继续问潘总,广州、北京、上海、深圳、武汉等十个城市被媒体称为“全国十大拐点先锋城市”,您的项目都在北京,受到的影响大吗?

  潘石屹:中国2008年房地产市场的走势应该是“冰火两重天”,那些和经济保障性住房同一档次、同一价位、同一区域的商品房是冰;而远离这些档次、区域、户型、品种的房子将会继续火爆。对那些占有大量土地但缺少现金的房地产公司来说是冰,因为他们资金短缺,又赶上银行紧缩的货币政策及政府“两年不开发的土地要无偿收回”的政策;但对那些有资金实力的房地产公司来说,正是发展的好机会。

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SOHO北京公馆样板间

 

  主持人:有位来自北京的网友问潘总,听说现在燕郊的房子崩盘了?您对此怎么看?

  潘石屹:我没有听到这样的消息,但我昨天得知,在燕郊旁边的通州区,北京市“招拍挂”了一块土地,成交价格是当时底价的三倍。这块地最后是由合生房地产公司得到了。

 

  主持人:有位来自上海的网友问潘总,您认为近期上海、北京、深圳和广州这些大城市的房市会出现上世纪90年代初海南房市崩盘的现象吗?

  潘石屹:不会,90年代初海南房地产的状况是:只有建房的,没有需求。海南建省时只有15万常住人口,而且收入水平非常低,与2008年的这些大城市是无法相比的,这些大城市有经济发展的动力,人们的收入水平也比90年代初的海南岛高多了。

 

  主持人:还是一位来自北京的网友问潘总,听说现在温州和山西的炒房团都在抛售自己在北京囤积的房子,您认为这会对北京的房地产市场产生什么样的影响?

  潘石屹:在北京,基本不具备炒房的条件,因为二手房税费太高。在我们的项目中,温州籍的客户购买得并不多,但有相当一部分山西籍的客户,他们购买房子的目的大部分是靠租金收益来收回投资。在我们的项目中没有发现任何抛售的现象,其它项目的情况我不太清楚。

 

  主持人:有位网友问潘总,近期广州限价房的集中入市加剧了广州购房人的观望情绪,快速拉低了广州楼价,不断有更便宜的新楼盘出现,碧桂园甚至宣布会在三月推出4500元/平方米的精装修房,未来北京限价房的大批入市是否也会带来同样的结果?

  潘石屹:市场的垄断就是这样出现的,在它的初期是互相之间降价竞争,等到消灭了市场上的竞争对手之后,就可以涨价了。在这个过程中,就看谁能撑得住,有些降价可以不惜血本,甚至低于成本价。在中国市场经济发展的过程中,这种案例太多了。

  政府过去几年大量投入的保障性住房用地,今年会形成供应量,会使这一竞争更加激烈,不止会在开发普通住宅的开发商中间出现。

 

  主持人:这位来自北京的“油菜花”问潘总,华远的任总周一写了一篇《在黑暗中摸索》的博文,他得出的结论是“住房政策到了必须尽快变成法律来给予保护的时刻了,建立《住宅法》是远比靠政策保证预期更好的办法”,您怎么看任总这一观点,这有可能成为您下一个人大的提案吗?

  潘石屹:我认为目前的住宅已经受到了法律的保护,危险的、可能上当的是那些脱离了现有法律保护的房子,如“小产权房”。大家一定要非常小心。

 

  主持人:有位网友提出,要让“一人多房”的,把房子都吐出来,至少让他们都租出来,您同意这种观点吗?

  潘石屹:最好的办法是通过税收的手段,减少流通环节的税,提高持有物业的税,这样您的这个建议就能实现了。

 

  主持人:有位网友问潘总,听说碧桂园成功发了5亿美元的债券,看来内房股企业在国际资本市场上的融资能力还是很强,怪不得在境外上市的房地产开发商对国内信贷紧缩政策不急不慌。您预计,国内的信贷紧缩会不会促使更多地开发商加快海外上市的步伐?

  潘石屹:度过目前短期的波动和不确定之后,中国的房地产市场仍然有很大的空间,许多资金对这个市场还是很有信心的。我们看到社会上有许多人对房地产行业有意见,批评这个行业,但作为房地产开发商我们应该感谢他们,因为当人们花大量精力和时间关注这个行业时,这个行业就会兴盛。这些在今天提出意见和批评的人,可能就是明天的购买力。

  一个行业最怕的是:无人关注,无人过问。这样的行业就会很快衰败。

 

  主持人:有位福建厦门的网友问潘总,SOHO中国目前拥有了大量的现金,您近期准备买地或者收购项目吗?

  潘石屹:SOHO中国一直在选择和自己发展战略相吻合的土地和项目来购买,在土地和项目中我们更倾向于前者,因为前者在法律关系上更简单、风险更小。收购项目相对要复杂一些。

 

  主持人:有位网友问潘总,一月份公布的CPI高达7.1%,这是否意味着中央将继续执行从紧的货币政策呢?

  潘石屹:通货膨胀高的确对中国目前的经济发展造成了很大压力,我想从紧的货币政策就还会维持一段时间,政府会根据经济上各种数据的表现来调整货币的供应量。

 

  主持人:有位网友问潘总,三里屯SOHO最大的卖点是什么?跟老三里屯有什么联系吗?

  潘石屹:三里屯是北京最繁华、最国际化、最成熟的区域。“地段”是三里屯SOHO最大的卖点,三里屯SOHO是由日本建筑师隈研吾设计的,非常漂亮。

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三里屯SOHO效果

  台湾方面非常欢迎我们去 

  主持人:来自北京的“花花世界”问潘总,最近看到您和女明星马伊俐为《名仕》杂志拍的封面,特别有时尚感和娱乐性,您又开始走娱乐推广的路线了吗?去年以来,不少影视作品的大坏蛋都是房地产开发商,您就不怕越娱乐越反面吗?

  潘石屹:前不久,《名仕》杂志要对我做一次采访,并拍一组封面照片,我就答应了。我并没有想走娱乐的路线。许多影视作品中都把房地产开发商描述成坏蛋,这是一种偏见,我们不应该对任何一个行业有偏见,也不应该对任何人有偏见,这种偏见发展下去是很不好的。走什么样的路线不重要,最关键的是无论何时何地都要坚持自己做人做事的原则。

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《名仕》杂志封面

 

  主持人:来自北京的“小宇宙”问潘总,您的新书什么时候出来?王石的新书可已经出来了。

  潘石屹:出版社正在工作,估计会很快。

 

  主持人:有两位来自上海的网友都问了同一个问题:潘总您如何看待“陈冠希艳照门事件”,今天还有一个陈冠希的新闻发布会,新浪的聊天室都快挤爆了。

  潘石屹:前天,我们家邀请洪晃和其他几位朋友做客,吃完饭后我建议大家一起拍张合影。洪晃开玩笑说,别把我们的照片放到陈冠希的硬盘上去了。我问她陈冠希是谁。她说你不知道“艳照门事件”?我说我在网上扫了一眼没有仔细看。她给我讲了“艳照门事件”。我第一感觉是:这可能是假照片,是别人在电脑上制作的。因为在去年底有位叫赵半荻的艺术家做了一个行为艺术,我打开网络一看,标题是“芙蓉姐姐、杨二车娜姆、潘石屹露点”,我点击进去一看,发现我的照片全是假的,并不是我本人。所以我对洪晃说这不可能是真的。洪晃很肯定地说是真的。

  这两天我在网上留意了一下“艳照门事件”,作为犯了错误的当事人应该很诚恳地向受害者、向受到不良影响的孩子们的家长、向他们的粉丝们道歉,而不应该躲着。当然我也希望大家对他们多一些宽容,给他们一些改正错误的机会。我们可以设想,如果我们的亲人、我们的弟弟妹妹们犯了这些错误,我们应该如何去对待他们。

 

  主持人:有一位来自北京的网友问潘总,据台湾传媒报道,台湾陆委会批准了香港凤凰卫视集团刘长乐主席率领大陆房地产大亨访问团于25日赴台访问,您排在这个名单的首位,能不能介绍一下这件事的背景,您有投资台湾楼市的意向吗?

  潘石屹:原计划我们八个人于2月25日一起去台湾,考察台湾房地产投资市场。但昨天晚上,刘长乐先生给我打电话说其中一位团员的签证要推迟,紧接着他还要参加全国的两会,只好把这次访台的时间推迟到两会之后。我很想去台湾看一看,能有这个机会随大家一起去,我也感到非常荣幸。从朋友和台湾过来的商人那里了解到,台湾房地产形势很不景气,经济形势也不太好。但我想,任何一个封闭的城市、封闭的地区,不和外界交往都会落后的。改革开放前的大陆就是一个例子,今天我们看到一些城市、一些国家因为没有对外开放,还很落后,比如北朝鲜。台湾的经济要发展,台湾的房地产要繁荣,也一定要对外开放,尤其是背靠着大陆这样一个经济高速增长的经济体,拒绝开放只能使自己的经济衰退。

  我在媒体上看到台湾方面非常热情地欢迎我们去。我想,等我们这个团里面所有的团员办好签证后,预计在三月份我们就可以去台湾了。

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台湾媒体关于大陆房产商访台的报道

  主持人:由于时间的关系,今天的网聊就到这里,谢谢潘总,我们下周见。

  潘石屹:谢谢大家,祝大家过一个愉快的元宵节。今天的网络有点慢,很抱歉。下周见!  

  

 

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