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潘石屹的博客

 
 
 

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我们不用试市场的水温  

2008-05-05 19:07:50|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我们不用试市场的水温 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

三里屯SOHO样板间外观效果图

 

——5月5日天下午和网友的聊天记录

 

  主持人:各位网友大家好,欢迎大家又走进新浪聊天室跟潘总面对面地聊天。

  潘石屹:大家好!

  

两年后,三里屯SOHO的价格就是今天上海最繁华区域的价格

  主持人:有位叫“锋芒不露”的网友问潘总,您认为三里屯SOHO在市场上最大的优势是什么,地段还是产品?和以往CBD几个SOHO产品相比,三里屯SOHO有哪些明显特点?

  潘石屹:首先是地段,三里屯是商业最繁华、最国际化的区域。

  其次,三里屯SOHO是SOHO中国新一代的产品,由日本著名建筑设计师隈研吾设计,很具有现代感,是一个流线型的建筑。在这个产品的设计和规划中,我们花费的时间也是最多的。

 

  主持人:《地产中国》的记者余钟斌问潘总,和太古、世贸三里屯项目相比,您认为三里屯SOHO的最大优势是什么?

  潘石屹:在三里屯这个区域,目前参加建设的主要有四家公司:太古、世茂、首开和SOHO中国。这四家公司是繁荣和复兴三里屯的主要力量,从经营风格上来说,各有各的特点,会在市场上形成很大的互补性。在这四个地块中,三里屯SOHO是面积最大的。从设计上来看,三里屯SOHO和太古由同一个建筑设计师——日本建筑师隈研吾设计,但风格气质并不相同,在三里屯SOHO的设计中,更具有创意,与SOHO中国以前的产品相比,上了一个大大的台阶,是SOHO中国新一代的产品。

 

  主持人:网友“小白的媳妇”问潘总,SOHO的样板间都独具特色,我最喜欢就是光华路SOHO的黑白点,还有半圆形的前台,很有时尚感。听说三里屯SOHO样板间也要开放了,能透露一下吗?

  潘石屹:光华路SOHO推出销售之前,大家有各种各样的怀疑,认为这个项目是从别人手里接过来的一半项目,规模非常小,市场反应不会太热烈。但当光华路SOHO的产品推出之后,非常具有震撼力,得到了市场的一致好评。在80天之内整个项目就都销售光了,在这80天之内价格上调了11次。

  三里屯SOHO经过一年多时间的规划、设计,过几天亮相后,一定会给大家一个惊喜。三里屯SOHO的产品标志着SOHO中国在产品上达到了一个新的高度。“五一节”前后,我们公司的工程部、采购部的同事都没有休息,加班加点布置样板间,这个样板间推出之后,大家一定会感受到SOHO中国新一代产品的冲击力。

 

  主持人:网友“心海涟漪”问潘总,我收到SOHO中国的邀请,参加三里屯SOHO亮相的PARTY,请问三里屯SOHO的开盘销售已经有时间表了吗?

  潘石屹:欢迎你明天来参加三里屯SOHO的亮相Party。这个亮相的Party重现了三里屯的繁荣。具体的开盘时间表很快会制订出来。

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三里屯SOHO亮相Party邀请函

 

  主持人:《北京商报》的记者赖大臣问潘总,三里屯SOHO的亮相PARTY会邀请客户来吗?您是不是打算用这个聚会试探一下市场的水温?以决定下一步销售动作?

  潘石屹:三里屯SOHO样板间亮相主要是邀请客户和我们的朋友来参观和庆祝。这个聚会的目的是想让我们的朋友、厂家、客户了解来我们的产品。对三里屯SOHO这个项目我们不用试市场的水温,我们对这样的地段推出这样的产品非常有信心。

 

  主持人:网友“指南者”问潘总,三里屯SOHO的周边规划有太古广场等多个大型商业,您的新项目是否会综合考虑周边的因素,综合定位是什么?

  潘石屹:三里屯SOHO对面的太古广场建设基本已经结束,我想他们大约会在奥运会之前开业。太古集团对于高档的商业地产开发非常有经验,如香港的太古广场。我们在定位上要和这种高档、超高档的定位错开,形成差异化经营。

 

  主持人:网友“卡卡”问潘总,您认为三里屯SOHO的升值空间有多大?

  潘石屹:两年后,三里屯SOHO的价格就是今天上海最繁华区域的价格。

 

  主持人:网友“油菜花”问潘总,对于三里屯SOHO和太古广场之间的定位,您认为有冲突吗?如果有冲突的话您认为应该如何解决。三里屯SOHO对于目标客户的定位是什么样的?

  潘石屹:如果用香港做一个比喻,北京太古广场的定位是香港太古广场的话,那三里屯SOHO的定位就是香港的铜锣湾,两者在商业形态上会形成互补,使这个区域更丰富,更有人气。

 

  主持人:网友“指南者”问,三里屯SOHO什么时候交付使用,对于投资过您项目的客户您是否有优惠政策?

  潘石屹:我们会考虑您的建议,等我们研究后,会在开盘销售之前宣布。

 

  主持人:“指南者”问潘总,听说您这次的项目,会把溜冰场、水景室外广场运用其中,能先透露一下吗?

  潘石屹:您这个问题用语言和文字都很难说清楚,网聊之后我会挂上几张效果图片来说明,到时请您到我的博客上来了解。

 

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三里屯SOHO下沉广场旱冰场效果图

 

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三里屯SOHO水系效果图

 

  主持人:有位网友问潘总,三里屯原本是北京最国际化的地区,等你们四家不同建筑风格落下后,三里屯的风格会变得非常不同,它还会是北京最国际化的地区吗?

  潘石屹:建成后的北京三里屯一定是北京最繁华、最热闹、最国际化的区域,这与三里屯的历史有关,与这里长期以来形成的消费传统有关,也与它周边使馆区的包围有关。

 

  主持人:《地产中国》的记者余钟斌问潘总,在三里屯的商战中,SOHO会与太古、世贸、首开联手合作,共同营造区域商业环境吗?

  潘石屹:这几家公司的老板都是我们的好朋友,在过去几年时间里有过许多的接触和交流。但四家公司还没有正式坐在一起讨论三里屯未来的开发建设和商业环境的营造。您的这个建议很好,我们四家应该考虑坐在一起讨论如何营造好三里屯的商业环境,我相信四家公司,四个项目的互动会给三里屯带来更大的活力。

 

SOHO中国创造了CBD的繁荣

  主持人:三里屯SOHO的亮相,标志着SOHO中国终于走出了北京的CBD,SOHO中国在北京CBD已经耕耘了10多年,如果你来总结这些年的历程,你最大的感触是什么?

  潘石屹:如果总结过去13年来SOHO中国对北京城市的贡献,可以用一句话概括:“SOHO中国创造了CBD的繁荣”。三里屯SOHO从地理位置上来说,在北京的东边,紧邻CBD,和CBD这个区域许多特征是相同的,也可以说是SOHO中国在建设CBD繁荣的一个延续。

 

  主持人:网友“梵森”问潘总, SOHO中国的在北京CBD的建设取得了哪些经验?有哪些教训?如果SOHO中国到其他城市开发项目,是否也只做“CBD”?你觉得在北京的经验可以复制到其他城市吗?

  潘石屹:SOHO中国在过去13年时间,主要积累的经验是如何繁荣CBD,在这方面的经验、教训太多了,我们每做完一个项目都会发现其中有很多不足,并从中总结经验教训。我们在如何繁华CBD、CBD建筑如何才能适应城市的建设及中国经济的发展等方面积累了许多的经验,也了解了办公人群、公司、商家、消费人群对CBD区域的要求和习惯。这些经验可能在中国房地产公司中是比较独特的,因为中国绝大多数房地产开发公司主要以开发住宅为主,他们的确在住宅的开发方面积累了很多经验,也使住宅的开发水平在过去几年里得到了大幅度提升。

  我们的这些经验、教训,我认为是可以复制到其他城市去的。这些经验教训回想起来也是非常难得的,没有失败的教训,就不可能有这些成功的经验。

 

  主持人:网友“梵森”作为SOHO中国在CBD最大的项目建外SOHO现在人气越来越旺了,里面的商业用了两三年时间逐步调整到位,您认为这些商业形态还需要做调整吗?您认为建外SOHO还需要做什么样的调整?

  潘石屹:回头看这两三年时间,建外SOHO走过的也是一条非常困难的道路。这中间主要是由于拆迁进度的影响使建外SOHO不得不分成七期开发,一直到去年年底,建外SOHO的最后一期才交付使用。这两三年内,建外SOHO的周边全是工地,一直在施工,所以使建外SOHO商业气氛的形成拖延了一些时间。但从大的地段来看,北京的CBD未来一定会非常繁华,人气会越来越旺,建外SOHO作为这么大的一个商业区,它的调整是非常正常的。但总的方向是建外SOHO会在调整中变得越来越好。

 

  主持人:网友“有话好好说”问潘总,SOHO中国的形象好像一直和城市中心,城市化、CBD繁华这样的词汇联系在一起,您认为城市化就是要在城市中心区建造高楼大厦吗?

  潘石屹:当然城市化的过程不仅仅是硬件的建设,硬件的建设是城市化过程中必不可少的基础和很重要的组成部分。SOHO中国在完成硬件建设的同时,也为城市中心成千上万家企业和个人提供了各具特色的办公场所和交往平台,为几千个店铺提供了做生意的机会,更为十多万,未来可能是几十万的公司白领创造了在城市中心工作与生活的环境,我们看到中国的城市越是聚集,越是繁华,越是有商业机会和效率,这就是我们SOHO中国在城市化过程中所扮演的角色——在城市最繁华的地段建造建筑,让它更有效率,更繁华。

 

  主持人:有网友问,您觉得中国每个城市都需要或者适合建设CBD吗?

  潘石屹:主要是中国大型和特大型城市。但CBD的建设一定要适合这个城市经济的发展。如果过于超前,不现实的CBD将会成为这个城市的负担。

 

北京房地产发展的主要力量没有变化

  主持人:网友“绿叶子”问潘总,最近地产界的博客用词都很刺激,比如“房市或将血腥搏杀房价”,“地产商们不要死扛房价”,“开发商开始兄弟相残”“北京楼市以降至历史最低”等,您对市场的判断是什么?

  潘石屹:房地产界历来用的词都很刺激,不仅是最近。但我看到影响北京房地产发展最主要的力量,如经济的成长、市政设施的改善、人们强烈的购房欲望等等基本元素都没有发生变化,而这些是影响市场的最重要的因素。

 

  主持人:《经济观察报》的记者陈文雅说,据媒体报道,广东房地产价格已下跌二三成,恒大地产上市失败成为房地产市场又一个标志性事件。但您对北京仍拥有坚定的信心。和广东,上海等地相比,您对北京市场的信心来自哪几个原因?在其他区域价格已经有所松动的形势下,北京是否能独善其身?尤其是对于一些来自广东等地的全国性开发商在北京的项目,是否会受到波及?如果这些外地开发商的项目首先降价销售,北京本地开发商是否能抗住降价关?

  潘石屹:单纯谈房地产价格,有时候会失去它真正的意义,决定价格的是价格背后的供求关系,即供应的力量和需求的力量之间的对比是否发生变化。

  至于这个市场是不是健康,我对其他城市房地产市场不是非常了解,对北京、广州这两个城市的房地产市场做过一些调查,相对而言,北京房地产市场更健康一些。

 

  主持人:陈文雅继续问潘总,您认为此次剧变的程度有多深?会不会进一步形成区域性垄断开发企业?

  潘石屹:这次剧变的影响程度会比较深。至于到底会影响到哪些企业,我觉得是那些在2006年下半年和2007年过分扩张的房地产开发公司。

  房地产企业的全国性垄断是很难形成的,因为任何一家房地产公司在全国的范围中所占份额的比重都非常小,但不排除在一些个别城市形成个别垄断性的开发企业。

 

  主持人:陈文雅还有一个问题,潘总,您最近是否有接到北京或外地开发商希望以股权合作,或者土地转让等方式与SOHO中国合作房地产项目的邀请,是否有相关项目着手谈判?

  潘石屹:希望与我们合作,或卖给我们土地的房地产开发公司,无论是北京还是外地都非常多,我们为了把有效的资源使用到最能够创造价值的地方,基本谢绝了外地开发商的邀请,因为北京项目的量已经足够大了,尤其是进入4月份以来,这种信息非常非常多。

 

《我用一生去寻找》基本没谈房地产

  主持人:网友“木马人”问潘总,《新京报》的图书排行榜上,您的《我用一生去寻找》排在综合榜第三位,非小说类第二位,据说杭州书店的总排行榜您也排行第二,仅次于于丹,您自己预料到了吗?

  潘石屹:这是我没有想到的。在短短半个月时间能够取得如此销售量,完全出乎我的意料。我想可能是许多朋友、书评人、博友们在不断写这本书的书评,引起了大家的兴趣。

  上周,我到呼和浩特出差时,发现机场的每个书店都摆上了我的书。非常感谢出版社在短短的半个月时间将这本书布满了全国的书店。不过,让人感到遗憾的是,我这本书仍然放在“房地产开发技巧”类的书之间,而《我用一生去寻找》这本书基本上没有谈房地产。

 

  主持人:网友“木马人”问潘总,对于《我用一生去寻找》这本书,您听到过朋友的哪些评价,对这本书你还有哪些遗憾?

  潘石屹:听到朋友的评价非常多,其中有两个评价是我没想到的:一是父母推荐给自己远在国外的孩子,让自己的孩子去看这本书,他们认为是一本成长教育和励志的书;二是我的一位朋友周健,他看完这本书后,认为它是最好的关于团队建设的一本书,他打算给他们公司高层员工每人买一本。这两点是我在写这本书过程中没有想到的。

 

  主持人:网友“无所不在”问潘总,您曾经向网友推荐过《美丽新世界》《失去的十年》等书目,请问您最近在读哪方面的书?

  潘石屹:最近我看了一本书叫《秘密》,是一个美国人写的书,他发现历史上所有伟大的智者,所有伟大的领导人,所有的成功人士都掌握着一个共同的秘密,这些人包括柏拉图,莎士比亚、牛顿、雨果、贝多芬、林肯、爱因斯坦等等。我看完这本书之后才知道,这个秘密实际上就是吸引力法则。在物质世界有了吸引力,这个物体才能够存在,在人类社会,这种吸引力就是团结的力量。团结起来才会有大的力量,如果一个人没有团结和合作的意识,不要说成功,就是生存起来也会非常困难。

 

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推荐给大家的一本书《秘密》

  

台湾房地产市场未来的机会在于“三通”

  主持人:网友“小白的媳妇”问潘总这次台湾之行,老潘收获真不小,有没有再去台湾的打算,如果再去,是不是不希望有这么多媒体成天围着你转了?

  潘石屹:这次去台湾,对我来说,看到了许多东西,也听到了许多东西,也启发我思考了许多东西,从商业上来看,随着两岸的“三通”“直航”,台湾和大陆的距离会大大拉近,相互之间在市场上都有很大的机会。

  最近,我没有去台湾的计划,我们公司的两位副总会带着我们的同事在5月末,“5.20”之后,再去台湾学习、考察。

 

  主持人:《新地产》的记者王喻问潘总,最近网络和电视都在报道您这次台湾之行,您这次去台湾最大的收获是什么?

  潘石屹:由于历史的原因,台湾、香港无论从社会制度、经济的发展来说,与大陆都有许多不同。在这个历史过程中,可能是遗憾,也可能是很痛苦的过程,但我们今天看到的,确实各有各的长处。我记得阿博都·巴哈曾把人类比做一个植物的王国,如果一个花园里,所有植物的形态、颜色和气味都是一样的,你绝不会认为它是美的,相反会觉得它千篇一律,令人乏味。令人赏心悦目的花园,应该是千姿百态,各色相映,百花齐放的。中华民族这个大家庭实际上也是同样的道理,只要有差异,就好比是音乐,各种不同的音符组合在一起,才会形成完美的和韵。不要怀疑对方,也不要拘泥于过去的传统,而是要向对方表达爱心。

阿博都·巴哈还说,如果你们遇到和自己意见不一样的人,不要回避他们,因为大家都在探求真理,而通向真理的道路有许多条,真理也有不同的表现,但真理本身只是一个。

  到台湾去最大的收获就是:看到了中华民族不一样的一部分,看到中国是一个五彩缤纷、千姿百态的大花园。

 

  主持人:《新地产》的记者王喻想知道,您对台湾新地产市场的直观印象是什么?

  潘石屹:任何一个城市的房地产要发展,前提是经济要增长,要有增量。台湾的经济在过去8年时间基本处在停滞状态,没有得到很好的发展,所以房地产市场不是非常景气,开发的数量和规模也都非常小,城市的工地少、新建筑也少等等。但台湾的每个城市都非常干净,街道干净、空气也干净。未来台湾和大陆“三通”之后,会把这几个市场紧紧联系在一起。随着台湾经济的发展,台湾的房地产市场也会再度繁荣起来。

 

  主持人:王喻的第三个问题想问您,在您眼中,目前台湾房地产市场、发展模式与内地不同之处有哪些?

  潘石屹:从房地产开发的模式来看,台湾和大陆基本相同。但从规模上看,台湾房地产的开发规模要比大陆的开发规模小得多。有一些项目只是十几套房子,二十套房子。

 

  主持人:网友“跟踪”问潘总,此次台湾之行,你有什么遗憾吗?

  潘石屹:只有72小时,时间很短,走马观花,没有很好地深入了解台湾市场,但是效率很高,认识了许多朋友。也有许多台湾的朋友开始回访我们,今天网聊之后我就安排接待一批台湾的朋友。

 

  主持人:《新地产》杂志记者王喻问潘总,如果你真的希望去台湾发展,可能会采取什么样的形式进入市场,独资还是合作?

  潘石屹:在台湾还没有接触到具体项目,从台湾目前的法律来说,还不允许大陆的资金进入,所以这些问题都是下一步的问题。

 

  主持人:《新地产》的记者王喻问潘总,台湾房地产市场现在处于什么阶段,对于大陆房企而言,机遇和风险在哪里?

  潘石屹:台湾的房地产市场基本上处在停滞阶段,未来的机会在于“三通”,在于经济上与大陆有更密切的联系,这样才能带动台湾的经济,从而带动台湾房地产的发展。

 

  主持人:今天的网聊就到这里,谢谢大家!

  潘石屹:谢谢大家,今天的网聊提前几分钟结束,因为4点钟我还约了一位台湾来访的朋友。

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