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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

要警惕房地产行业发生信用危机  

2008-06-23 09:57:27|  分类: 网友互动 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——今天下午和网友的聊天记录

 

要警惕房地产行业发生信用危机 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

房地产企业拖欠还款的三部曲

  主持人:各位网友大家好!潘总现在已经来到聊天室,现在聊天可以开始了,请大家提问,谢谢!

  潘石屹:大家好!

  房地产企业拖欠还款的三部曲

  主持人:《经济观察报》的姜红桥说,潘总曾经说过“百日剧变”,但高负债率对于房地产企业来说并非罕见,是不是可以将您的话理解为在融资成本高涨特定条件下的百日之变?我们观察到1至5月以来,某些资金状况不太好的上市企业往往房价打折幅度更大,是不是可以认为打折促销是资金状况不好的最主要的解决问题方式?

  潘石屹:每家企业的情况都不一样,我说的“百日剧变”主要是指2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业,这些企业非常不理智,把自己所有的钱加上银行贷款都去作为拿地的首付款。这些企业面临着很大的资金压力。不过这些企业拿的地到2008年上半年还不具备销售条件,并没有形成可以在市场上打折销售的房子。对于这些企业来说,最好的出路是把这些土地转让出去。但也有一种很大的可能性就是,他们会拖欠政府的出让金,拖欠银行贷款。其实,这种情况已经发生了,我了解到的不是一、两块土地发生了这样的情况,而是已经形成大规模的拖欠。所以,下一步我担心会爆发房地产行业的信用危机。信用对一个行业来说比一切都重要,对于房地产行业来说,避免发生信用危机是现在的当务之急。

 

  主持人:有位网友问,您认为在转型时期,房地产行业应该在哪些方面加强自律?

  潘石屹:目前房地产面临的情况主要是资金太紧张,所以房地产行业下一步面对最大的挑战将是诚信问题。因为很有可能由于资金的过分紧张,使一些房地产该付的款付不出去,就会首先导致拖欠施工单位的款,拖欠农民工工资;第二步,可能会出现拖欠政府出让金,其实这样的事件在行业中、媒体上也屡见不鲜,最后第三步,就是拖欠银行的贷款。这种事情的发生对整个行业将是最致命的打击,因为在整个行业中,信誉比资金占有额更重要,所以诚信问题,比如能不能按时还款和付款的问题是整个房地产行业下一步面临的巨大挑战,这也是关系到房地产行业生死存亡的大问题。

 

  主持人:网友“我最珍贵”说,潘总上周您在网聊中提到,房地产行业马上进入塑性变形阶段,您觉得SOHO是不是也进入或者处于这个塑性变形阶段?

  潘石屹:塑性变形是相对于弹性变形而言的。弹性变形阶段,尽管市场上资金紧张,但当市场上供应充足后,整个行业在规模上不会受到影响,而塑性变形则不然。房地产行业进入塑性变形的根本原因是资金太紧,每一个资金来源的渠道都受到了很大影响。塑性变形的标志有两点:首先是一部分房地产企业破产;另外就是房地产行业的失业率提高。

  SOHO中国经过过去几年时间的调整,与整个房地产行业的大势是完全相反的。SOHO中国有足够的弹性来应付从紧的货币政策。

 

  主持人:网友“七喜弟弟”说,近期股市、楼市被唱空力量牢牢占据,老潘您怎么看目前这种市场行情,是不是已经到了您说的“百日剧变”临界点了?

  潘石屹:股市、楼市以及中国的经济最近悲观情绪非常严重,主要原因是资金非常紧张,有一部分企业到了揭不开锅的状态。但昨天,国家发改委决定提高成品油的价格,这给市场释放了一个很重要的信号,就是要充分尊重市场的力量。这种信号虽然对今天的股票市场影响并不大,但我觉得对未来中国的经济、房地产的影响会比较大。

  原材料价格上涨给行业造成巨大压力

  主持人:《北京商报》记者赖大臣说,又到各上市发布中报成绩的时候了,请潘总预计一下各大上市公司的中报成绩。

  潘石屹:每家上市公司的具体情况我不是特别了解,但今年上半年,全国几乎每个城市的房地产成交额都在下跌,有一些城市下跌的幅度还非常大。这种情况我想一定会影响上市公司的中报成绩,具体就看每一个公司公布的中报情况了。

 

  主持人:赖大臣还有一个问题问您,有人说住宅出现抛盘现象。是不是在中报发布前,上市公司为得业绩出现抛盘现象?

  潘石屹:我想现在最主要的还不是为了年报业绩好看,而是整个中国房地产行业面临着资金非常紧张的局面,许多房地产公司急于回笼资金,用于支付工程款,支付地价款,以及支付银行的贷款。

 

  主持人:网友“阿松”问,在融资成本提高,销售萎靡的情况下,您认为除了降价促销之外,是否还有其他好办法解决资金不良企业的困难?

  潘石屹:房地产企业的资金来源有许多途径,例如股本金,银行贷款,发债等等,但最重要的、最根本的一条就是销售收入,而其他都是过渡性、暂时的,因为股本金需要回报,银行贷款要还本附息。所以房地产企业要从根本上解决资金的问题,只有去打开市场,提高销售额才最有效。

 

  主持人:网友“阿松”问,最近由于国际石油价格上涨导致原材料价格轮番上涨,昨天发改委宣布汽柴油大幅上调近20%,对房地产业的冲击是怎么样的?

  潘石屹:这是发改委发出的一个明显信号,就是要走市场经济的道路,我想这对整个市场是一个利好的消息,房地产也不例外。

  其实房地产行业受原材料价格上涨的压力是最大的。前天,我们公司开会专门研究材料价格上涨对我们的影响,及我们应对的策略。因为从2008年1月1号开始到现在为止,劳动力的成本按工种不同分别上涨了100%至200%,钢材的价格上涨70%,混凝土价格上涨30%,这使房地产整个行业面临巨大压力。

  SOHO回购自己的股票是价值投资

  主持人:《中房报》的张杰,想问潘总,现在很多地产公司回股,或者大股东增持自己的股票,背后是不是有机构投资者的压力?

  潘石屹:别的公司回购情况,他们出于什么样的动机等等,我并不是非常了解。我们公司回购自己的股票,主要原因是SOHO中国现在是最有价值资产的投资,对于风险小,变现能力强,未来升值空间大的资产,我们就进行购买。从目前来看,SOHO中国的股票在资本市场上价值远远被低估了,所以我们开始回购一部分,主要是价值投资。

 

  主持人:有网友说,本周SOHO中国在二级市场回购了2100多港元公司股票,此种做法在上市房地产公司并不多见,您是否认为这样做,会增加股民的投资信心,还会有什么跟进动作吗?

  潘石屹:跟股民的投资信心没有关系,我们主要是让SOHO中国购买最有价值的资产,而SOHO中国目前股票市场价格被严重低估了,所以我们开始购买。

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《一虎一席谈》节目录制现场 

  我对房价很难做出确切判断

  主持人:网友“梦想的重量”问潘总,近期,房地产看涨看跌的言论都很多,潘总对涨还有跌的问题有什么自己的见解吗?

  潘石屹:前几天,受凤凰卫视的邀请,又去《一虎一席谈》做了一期关于“奥运后房价走势”的节目,许多嘉宾和观众都对中国房地产未来的涨跌发表了自己的看法,每一人看法背后都有许多的道理。从现场观众的观点来看,认为房价将要下跌的观众占的比重比较大,认为涨的占得比重比较小。作为我个人来说,对未来一段时间房地产价格的涨跌情况的确没有明确的看法。因为影响房价涨和跌的因素非常多,而且这些因素的力量都是非常强大的,这种在看涨的力量和看跌的力量相互作用下,未来的房价到底如何,很难做出确切的判断。

  我常常在想,我们所了解的东西就像井底之蛙,只看到市场中的一部分,更大市场的力量都在我们视线之外。的确,未来中国的房地产市场有跌的可能性,但我们看到更强大的力量可能会促成它暴涨。原因就是通货膨胀率、CPI及PPI的指数都非常高。

 

  主持人:网友“油菜花”说,上月,银监会监管一部曾下发《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,对商业银行进行风险提示,这个文件的下发对于公司签约客户有没有一定影响?

  潘石屹:在从紧货币政策的大环境下,对房地产的开发贷款限制得很死,对客户的按揭贷款,银监会也做了许多的限制,这两方面的限制都是构成今天房地产行业资金短缺的原因。当然,在任何市场情况下,假按揭、假首付及骗银行按揭贷款等情况都存在着巨大的金融风险,这种风险不光是在房地产市场波动的情况下,即使在房地产市场不波动的情况下,银行同样也会有巨大的风险。

  明天我要到西部灾区去

  主持人:来自《经理人》杂志的记者刘海鸥问,潘总您一直强调“社会责任是发自内心的感受”,那么这种感受的衡量基准是什么?

  潘石屹:作为一个新时代的企业,一方面要创造物质财富,同样也要创造精神的财富,这种精神财富的一方面就是社会责任。衡量它的标准不能简单的用市场经济规律、物质财富的标准去衡量。

 

  主持人:刘海鸥说,此次地震捐款中,您和王石、马云共同陷入“捐款门”事件,您如何看待此事,通过此事事件,您认为企业应该如何处理社会责任危机?

  潘石屹:我并不认为我陷入了什么“捐款门”事件。企业在履行它的社会责任时,一定是发自内心的,要有纯洁的动机,这一点非常关键,不要寄希望于通过捐款而得到表扬。如果捐款只是为了得到表扬,这种动机是不纯洁的,常常带来的不是表扬,而是批评。纯洁的动机就是要发自内心,超越这些表扬和批评,真正体现公益的精神和企业的责任。

 

  主持人:刘海鸥接着问潘总,国外很多企业履行社会责任有整套系统,但是中国一直以掏多少钱为基准,您认为中国企业履行社会责任时,最需要的是什么?

  潘石屹:作为在新世纪中的新兴企业,一定在创造物质财富的同时,还要创造社会的精神财富。我并不认为国外的企业就是这种新兴的企业形态,相反,中国的企业正在成长,有很大可能性成为这种新兴的企业形态,就是既能够创造物质财富,也能够为社会创造精神财富的企业形态。履行社会责任也有很多方式,不能以市场规律和金钱多少来衡量。

 

  主持人:刘海鸥又问,最近您和冯仑共同呼吁灾后关怀,请问您是如何把社会责任融入日常管理之中的?

  潘石屹:灾难是一场考验,也会让我们思考。但灾后重建是一个长期的过程,一定要能持续下去,把对社会的责任和公司日常的经营管理结合起来,让公司的每一个员工都能够参与到社会的公益事业中去。尤其是四川大地震这次灾难太巨大了,给我们带来的反思,以及我们能吸取的经验教训太多了。

  明天,我将和我们公司的一些同事到西部去,到灾区去,做一些我们力所能及的事情。

 

  主持人:一位北京网友问,你们公司对灾区的捐款使用有什么样的措施跟进和监管措施吗?

  潘石屹:我们的第一笔捐款主要用于救人的。我们在地震第二天及时地把第一笔捐款打入北京红十字会的账号,也没有为这笔捐款规定任何用途,由红十字会按灾区的实际需要去支配。因为当时救人是最紧急的,我们相信红十字会用好这笔款。

  后面的捐款我们与红十字会成立了专门的基金,红十字会将与我们一起按照SOHO中国基金会确定的使用方向来合理使用捐款。

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我们与红十字会成立了专门的基金

  我对地震的反思主要是建筑质量

  主持人:网友“来了”提问,最近关于开发商违规操作和后期施工监管力度和房屋质量问题的负面评论很多。潘总怎么看待这个问题又是如何解决自己现在和以后项目中可能出现的问题呢?比如施工方偷工减料的问题等等。

  潘石屹:工程质量的问题的确是涉及到每一个人生命安全的问题,也是我们最关注的问题,尤其最近一段时间,四川发生了大地震,从电视画面上我们看到许多房子倒塌了,夺取了许多人的生命。这都是血的教训,用生命换来的教训。

  我记得地震后第二天,我们公司正在香港开股东大会。开完股东大会后,凤凰卫视台邀请我在现场做一期关于四川地震的节目。我和凤凰卫视主持人曾瀞漪一起做了这个节目。我在节目上说,让我感触最大的就是施工质量,建筑的质量。我们从电视画面上看到,有些房子开裂、变形了,但却没有倒塌,而在它旁边的房子却彻底坍塌了。从坍塌下来的碎块来看,有的碎块只有馒头块一样大,这里面肯定有房屋质量的问题。

  当然,房屋质量是要综合考虑的,首先是要建立规范和标准,要有安全的、覆盖全社会所有房子的标准,我们的标准不能只管城里的房子,乡下的房子就不管了。从这次大地震房子倒塌的大画面上我们可以看到,现在农民建的房子该结实的地方不结实,如柱子和墙,在地震倒塌后,都是粉碎性的,变成了碎块。但不该结实的地方,例如屋顶都很结实,把人压在下面都很难救援。这些都是这次地震给我们带来的深刻教训,我们应该很好地思考,不断改进我们未来的工作。

 

  主持人:网友“油菜花”说,近期有很多言论支持小产权房合法化,潘总您怎么看待这个问题,小产权合法化对于像SOHO中国和万科这样的公司有什么样的影响?

  潘石屹:小产权房是违法建筑商为自己的建筑起的一个好听的名字,实际上小产权房是没有产权的,是违法的。是因为政府一些部门监管不力,才出现小产权房的泛滥。这个问题的提出已经有几年时间了,我想政府有关部门一定会提出解决小产权房的方案,但我认为这种方案应该是一揽子的,不应该是一部分放,一部分不放,这就会造成更大的不公平。

  当然,如果简单地把小产权房合法化,对那些不做小产权房的房地产企业是有冲击的。以对SOHO中国和万科的冲击来说,对万科的冲击可能大一些,因为他们做的是住宅,与这些小产权房在市场上形成直接竞争。而SOHO中国以商业地产为主,小产权房对这部分的市场冲击不会很大。

 

  主持人:有网友问,潘总怎么看奥运期间,消防停止报批的事,不知道对您的项目出租有影响吗?

  潘石屹:我不知道此事,我只看到北京市政府的公告上说从7月20号开始,限制施工和装修。

  主持人:我们今天的聊天就到这里结束了,谢谢大家,祝大家周末愉快!

  潘石屹:谢谢大家!下周见!

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