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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

唯有信心才能战胜恐慌与危机  

2008-09-16 19:55:20|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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唯有信心才能战胜恐慌与危机 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

夏天草长得总比树快,但最后成材的还是树。

 

——今天下午和网友的聊天记录

 

  中国政府有能力树立全民信心度过危机

  《北京青年报》余美英:拥有158年漫长历史的老牌投行雷曼兄弟昨天在曼哈顿的美国破产法庭申请了破产保护,债务总额高达6130亿美元。华尔街传出的噩耗越来越多、越来越惊人,这是不是进一步增加了您对中国经济以及中国房地产的忧虑?

  潘石屹:按照格林斯潘的说法,这次的危机是百年不遇的大灾难。昨天中午12点,雷曼兄弟申请破产保护后,形成了一场巨大的“海啸”,海啸般的灾难迅速向全世界各个金融市场扑面而来。今天,欧洲、亚洲、中国的股票市场都应声下跌,有些甚至创下“911”之后最大的跌幅。

  金融的危机也一定会波及到实体经济。我们看一看引起雷曼兄弟和全世界经济危机的根源是什么——是大家丧失了信心,信心是最关键的因素。如果大家一致地不看好,一致“做空”,再好的企业也承受不了信心的危机。这次全世界的金融危机一定会波及到中国的经济,也会波及到中国的房地产市场。对付和减少危机对我们的经济和行业造成伤害的最根本办法就是要建立信心,要和政府一起建立信心,为经济的健康发展鼓劲。

 

  《北京青年报》余美英:格林斯潘说美国目前的金融危机是百年一遇的,您感觉这个危机是不是还远远没有到底?中国会受到多大程度影响?

  潘石屹:华尔街的五大投资银行里面,三大投资银行都出了问题。接下来的可能是AIG,摩根士丹利等等,全球的金融市场和经济一片恐慌,电视、互联网、电话把这种恐慌的气氛迅速传到市场的每一个角落。许多消息我们从投资银行的分析员那里得到已经太慢了,就直接与交易员联系,了解市场第一线的消息。惊恐的情绪像滚雪球一样越滚越大。这场危机的根源是惊恐,战胜惊恐的办法唯有重建信心。需要世界各国的金融市场和政府的努力,只有大家齐心协力,才可能把这次危机对我们的伤害减低到最轻的程度。今天,全球的经济是紧紧地联系在一起的,谁也离不开谁,在各国政府中,中国政府是最有能力和号召力振奋起全民信心渡过这次难关的。

 

  降息是央行中秋节送出的“大月饼”

  新浪网吕洲科:昨天下午央行"突然"决定下调贷款基准利率和存款准备金率,您认为央行为什么选择在这个时候对货币政策做出调整?您对此次调整持什么样的态度?

  潘石屹:这次人民银行在中秋节给大家送来一个“大月饼”,就是下调利息和存款准备金率。这是中国人民银行在雷曼兄弟申请破产后几个小时迅速做出的反应。这次降息和降低存款准备金率的措施对中国实体经济和中国的房产到底能产生多大的影响和帮助?这不是简单算术公式能算出来的,最关键的是这一举措给中国经济和市场予以信心,从紧的货币政策有所松动。而且,同时降息和降准备金更是有史以来没有过的事,由此也表明了中央政府发展经济的态度。

 

  新浪网吕洲科:您在接受央视《经济半小时》采访时,表示对未来一段时间内中国的房地产行业很不乐观,认为大有山崩之势。那么这次贷款利率和存款准备金率的调整对房地产行业将意味着什么?会不会给岌岌可危的房地产行业带来一些转机?

  潘石屹:房地产市场同金融市场一样,需要信心的支撑。我们看到上周全国的住宅开发商突然失去了信心,大有山崩之势。昨天的降息和降存款准备金率在市场上能挽回多少信心还有待观察。中国有句古话“病来如山倒,病去如抽丝”,金融的病、房地产的病都是一样的,来得快,去得慢。

 

  新浪网吕洲科:有一种声音称,贷款利率和存款准备金率的下调对"房奴们"来说可以松一口气了,您对此怎么看?能否给购房者们一些建议?

  潘石屹:银行下调利息可以减少购房家庭的月供款,但这只是一方面,而且是很有限的,因为减少的数额很快就可以计算出来。但更重要的是它同时带来另一方面的信心,就是经济可以继续繁荣、健康地发展下去。自己的收入和家庭的收入可以稳定,甚至增长,对未来的收入看好,这也是“双降”带给市场很重要的信心。

 

  中国房地产格局要开始大规模调整

  《北京晨报》王丽娅:您是否认为央行此次下调贷款利率和存款准备金率表明政府已经开始出手救市?

  潘石屹:这次的“双降”是宏观经济的政策,是针对全中国整体经济的,而不是针对房地产等个别行业,但房地产是全国经济中很重要的一个组成部分,只有全中国的经济能够健康发展,才可能有房地产行业的健康发展。

 

  《北京晨报》王丽娅:您认为政府是否已经充分了解到了中国房地产行业目前的困境?政府现在出手"救市"是否已经有些晚了?眼前最直接最有效的方法应该是什么?

  潘石屹:中央政府对中国的经济是有全盘考虑的,我没有,也无法有这样的高度去评判这些政策出台的迟或者是早。但房地产行业目前的处境的确很惨,资金短缺,市场上面人们失去了信心。最有效的办法就是给房地产行业的贷款能与别的行业享受同样的待遇,同时放宽第二套房子按揭贷款的政策。

 

  《中房报》张杰:你认为"万科第一枪"对未来全国房价有什么影响?会不会迅速蔓延?你觉得地产业走出当前的低迷,还需要多长时间,半年还是一年?还依赖于哪些变量?

  潘石屹:如果比较超脱地看万科这次降价在全中国引起的价格战,我们可以看到,中国房地产的格局要开始进行大规模的调整,因为保障性住房(经济适用房、廉租屋、双限房)即将大量上市,占了原来住宅开发商相当一部分的市场。潜在的小产权房还未处理,无论处理的结果如何,总会有一部分小产权房会上市流通。二手房流通环节的各种限制还没有解除,如果一旦在二手房的流通环节降低税费和简化交易的手续,也将会有大量的二手房上市,小产权房和二手房就如同房市中的“大小非”一样。由此可以看出,留给未来住宅开发商的市场份额已经很小了。2008年住宅的销售额能有2007年的一半就已经相当不错了。而市场上面住宅开发商数量众多,前些年,他们又拥有了大量的土地储备,越来越缩小的住宅市场是无法消化的,这是问题的根本。而万科打响住宅价格战的第一枪也正是在这种背景下进行的。

 

  《南方人物周刊》刘欣然:您呼吁救市的理论基础是什么?房地产行业的萧条将给整个经济体造成多大危害?

  潘石屹:在我的文章中,我一直没有采用“救市”这个词,我曾用过“松绑”,就是给房地产行业和其他行业相同的贷款条件。更谈不上什么理论,只是我在房地产市场中的最前沿看到了房地产行业的危机,而且这种危机一旦处理不好,会涉及到别的行业,对别的行业也会造成伤害。

 

  《天津日报》许佳:最近您几次表达了对当前中国房地产市场的担忧,您担忧的导火索是万科的降价吗?您认为在目前这种大的氛围下,房地产市场下一步还会发生什么样的变动?

  潘石屹:对市场经济最大的伤害莫过于大起大跌。万科在所有城市同时大幅度降价,再加上万科是中国房地产行业的龙头老大,它们的销售额是全中国第一,这足以给中国的住宅市场造成一次“地震”。在万科降价的城市,住宅市场都受到了很大的打击,市场的信心也受到了摧毁。下一步的结果真是很难预料,用“势如破竹”和“山崩之势”来形容,我想不为过。

 

  SOHO成功地避开了中低档住宅市场的白热化竞争

  《中房报》张杰:你分析万科降价的基础是年底政府保障性住房和70-90户型商品房大量上市,而SOHO的产品刚好避开这一范围,这是否成为SOHO逆市调价的基础?

  潘石屹:我前天在博客中分析了万科为什么降价的五点原因,而年底政府推出的保障性住房及“9070”户型的大量上市是这五点原因中的两点。

  SOHO中国在三年前就做出了战略性调整,当时许多同行、朋友、媒体都不理解SOHO中国为什么这么做,这其中也包括我们公司的一些同事。但今天来看,这种调整是及时的,是适应市场的。SOHO中国在未来的两年时间,当中国的住宅市场竞争白热化的时候,SOHO中国已经进入了写字楼和商业开发的弱竞争领域。这次三里屯SOHO的调价是我们进行了各个方面的评估而做出的决定,其中最重要的一条依据就是没有竞争对手,因为中国绝大多数的开发商把精力和注意力都放在中低档的住宅开发上。

  一个公司正确的商业模式就如同选好了一棵树苗,在夏天,我们看到草长得总比树快,但最后成材的还是树,而不是草。

 

  《中房报》张杰:近期SOHO销售业绩很好,可以在这次房地产的低迷中独善其身,你为什么要比那些遇到困难的开发商先跳出来呼吁救市?

  潘石屹:前不久,我见到了华高莱斯的李忠,李忠对我说他接触的房地产开发商非常多,他发现了一个很奇怪的现象:在过去资金并不紧张的时候,房地产开发商都在一起哭穷,说自己没有钱了。但到现在资金真正紧张时,快断顿时,房地产开发商在一起反而再不提资金紧张的事了。他说这与开发商的心理有关,越是没钱的时候越不愿意说自己没钱。但我们要看到行业真正遇到的问题是什么,这问题就是缺钱,确实已经缺钱缺到了难以为继的地步。

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