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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

为什么万科先放第一枪?  

2008-09-16 09:26:13|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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SOHO中国《2007年北京房地产分析报告》的封面

 

  全国人民沉浸在奥运会的喜悦中还没回过神,又迎来了中秋佳节,一个阖家团圆的日子。但这个时候,全国的住宅开发商都坐不住了,这些公司的负责人们这几天很少在家里和家人好好团聚赏月,市场的危险一步一步地正向他们逼近。

 

  早在几个月前,珠江三角洲住宅的成交量就显著下降,深圳的房价也随之下跌。当时,人们还认为这只是中国房地产市场的局部问题,有可能很快恢复。大家都在等待、观望:等待着国际资本市场的好转,房地产商能在境外上市、发债、融到国际资金;等待着中国政府从紧的货币政策有一天能够松动,能够给房地产开发商贷款;等待着按揭开发贷款的条件早一天放松;最后,等待的是市场上交易量的恢复。

 

  但大家等来的是中秋之前中国房地产的龙头老大万科在长江三角洲八个楼盘同时大幅度的降价,杭州在降价,南京在降价,上海在降价,无锡在降价……,万科打响了长江三角洲住宅价格战的第一枪。只在杭州,有一百多名老业主要求退房,有一些过激的行动,并在万科的办公室砸毁了几千元的东西,造成一些轻微损失。老业主的这些退房要求在万科看来肯定是很幼稚可笑的,因为如果市场上房子能退的话,购买了万科的股票也应该能退,如此推理,市场经济规则的基石就发生了动摇。值得注意的是,这些城市的住宅开发商基本上没有反应,不约而同地主动为万科降价行动让开了市场。杭州开发商的表现更甚,他们一致声明“远离降价,远离万科”,把市场份额拱手让给了万科,把可能争取的市场份额彻底让给了万科。万科在很短的时间之内,几乎销售了自己所有能销售的房子。据传言说,在杭州万科没有销售出去的房子只剩下四套,因老业主砸了售楼处,万科干脆借机关门大吉了。万科在长江三角洲,包括杭州在内,短期之内取得了决定性的胜利。中秋节期间,反应过来的住宅开发商开始纷纷谴责万科:“不像做行业老大的样子,遇到困难自己就先跑了”、“降价的幅度也太大了,这样让全行业都亏本了。”

 

  万科在长江三角洲取得了胜利,没有遇到任何开发商在市场上的任何抵抗,只是口头的谴责和抗议。而万科拿走了市场份额、销售额,把已经调低的市场房价的预期留给这些城市的住宅开发商自己去打架!

 

  中秋之后,万科很可能把战火烧到京津塘地区,以北京为主。在长江三角洲,万科的战役没有受到任何抵抗。北京、天津等地区的住宅开发商市场化程度比长江三角洲、珠江三角洲更低,对市场的反应更迟钝。如果万科在北京、天津这些城市果断地采取降价措施,也一定会把这些城市的开发商打个措手不及,万科最终也一定会胜利的。继珠江三角洲、长江三角洲、北京、天津之后,万科很可能再北上东北开始率先降价,尤其很可能从沈阳开始,因为沈阳过去两年土地的供应量非常大……。至此,这次住宅价格战中,唯一的胜利者只有万科。

 

  万科为什么要做这样亏本的生意?许多人百思不得其解,这样做的结果是万科股票跌了,万科的老业主们对万科也失去了信任,住宅开发商的同行们对万科更是一片骂声。难道真的像袁一泓在《21世纪经济报道》上撰文所说的,王石爬了高山,大脑缺氧,脑子不好使吗?这几天,王石又上山了,秘书说这次上山要10月份以后才回来。看来王石把一切都安排好了,这个计划应该是到10月份才结束。

 

  万科真正的目的是要赢得未来,我想万科这么做有以下几条理由:

 

  第一,从2006年下半年开始,全国各城市供应了大量的保障性住房(经济适用房、双限房、廉租屋)用地,这些用地都是少交出让金或者不交出让金的。这些土地变成房子的周期一般是一年半到两年时间,也就是说,到今年第四季度,这些土地即将变成房子陆续上市销售。而与那些靠“招拍挂”取得土地的开发商相比,“招拍挂”土地的出让金是很高的,尤其是07年,土地的楼面价甚至高过了当时的房价。因此,这批保障性住房的大量上市对这些住宅开发商将会构成致命的打击,成本就不在同一起跑线上。

 

  第二,“90/70”政策的实施,到了今年四季度也由当年纸上的政策变成了今天市场上供应的房子。万科目前的180个项目都在“90/70”范围之内。市场上面永远是物以稀为贵,当“90/70”这些小户型的住宅在市场上面大量上市时,对住宅开发商造成的影响不亚于第一条保障性住房大量上市的影响。

 

  第三,当市场上第一套住房主要靠政府的保障性住房完成,那余下的市场份额就已经不多了。就算第二套改善性住房也许还有一定的市场,但去年年末提高了第二套住宅按揭的政策,使第二套住房的需求锐减。对住宅开发商来说,又是一次很大的打击。这一条的影响将在前两条之后更突出地显现。

 

  第四,到了2008年,全中国的房地产开发商集体缺钱。在缺钱却又没有别的出路的情况下,只能被逼无奈走到价格战这一步了。万科虽然钱不算宽裕,但手头还有一百亿元的现金,最近又增发了59亿元的债,与其他开发商相比还是不错的。但市场上永远是先下手为强,万科要赶在别人打乱战之前,自己先开枪。这就是万科“先发制人”的策略。

 

  第五,国际、国内的大形势也是万科赶在大家之前行动的原因之一。这里不细说了,媒体上说的比我说的清楚。

 

  其他城市房价的具体情况暂且不说,我们先看北京的房价。大量的保障性住房、“90/70”房子也是集中在今年四季度以后开始上市销售,奥运会的举办让工期推了一个多季度。

 

  今年初,我们公司对北京房地产市场分析后,我曾列出三个条件,符合这三个条件的住房将来降价的压力会非常大的:一是五环之外的房子;二是每户面积低于90平方米的房子;三是房屋单价小于8000元/平方米的房子。从今年1-8月份市场销售的情况来看,这种分析的结论并没有变化。

 

  有人常常把我们公司与其他住宅开发商一样的看待,其实我们与他们很不一样。我们在三年前就已经调整了战略,不建住宅了,我们是集中在城市最成熟最繁华的区域开发商业和写字楼。我们的市场与这些住宅开发商是完全不同的。

 

  这场房地产的风雨过后,一些大房地产公司变小了,一些好房地产公司变得不好了,还有一些房地产公司更强大了。它们之间的区别在于有没有对市场的远见,能不能未雨绸缪,并把这种远见不受任何干扰地实施下去。

 

  万科目前做的就是在不受任何干扰地实施他们的计划。

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