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潘石屹的博客

 
 
 

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房地产的结症在哪里?  

2009-02-26 11:04:18|  分类: 网友互动 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产的结症在哪里? - 潘石屹 - 潘石屹的博客

限制家庭购买第二套住房,

这个政策实际上在很大程度上阻碍了房地产市场的发展。

 

——昨天下午网聊记录

  给流通环节松绑,才能解决房地产市场的结症

  《新京报》张家齐:您如何看待房地产纳入“十大产业振兴规划”一事的波澜起伏?

  潘石屹:房地产行业在过去的三、四年时间里总是怕政府出台新的政策,所以每次政府要出台新政策时,房地产开发商都提心吊胆,心惊肉跳。“国八条”、“国六条”出台时的情况都是如此。但房地产市场在2008年持续低迷了一年,房地产开发商开始盼政策,盼望能出台政策振兴这个行业,让这个行业复苏。网上的传言很多,各个地方政府和部门出台的政策也很多。目前房地产行业的政策和传言可能是最混乱的时期。

 

  《城市快报》高文利:多数网友认为,房价依然高企,房地产并未到需要振兴的时候,您怎么看?您认为房地产是否应该纳入“十大产业振兴规划”?

  潘石屹:我没有搞明白“振兴”的确切含义是什么,对中国目前的房地产而言,问题的症结并不是生产建设的问题,中国几万家房地产公司,建房子的能力已经非常强了,设计房子、建房子的质量水平可以跟世界任何一个发达国家相媲美。

  从需求上来说,中国在未来对房子有巨大的需求。在未来的10年、20年时间,中国将会有几亿人从农村迁移到城市。中国对房子的需求和目前饱受金融危机痛苦的西方国家是完全不同的,这些西方国家城市化的过程早已经完成,没有中国这样巨大的需求,他们也没有中国这样多的人口,这样大的市场。

  中国房地产的问题主要出在流通环节,二手房的流通环节有很多障碍,很高的税费,很繁杂的手续。出租市场也不受鼓励,税费很高。这些限制政策都是出于对炒房问题的担忧而规定的。但是,房地产作为市场,重要的是要流通,不流通,这个市场就死了。以前说“阶级斗争,一抓就灵”,对于房地产市场的流通环节来说,应该是“一松就灵”。

  举一个具体例子,二手房转让的营业税到底怎么收?什么是普通住宅,是以70平方米为界,还是120平方米为界?还是120平方米正负20%为界,还是140平米为界?使用多少年可以免收?等等。这在过去的几年时间一直很混乱。要让房地产行业成为拉动中国经济的龙头,最需要的是降低流通环节的税费,把二手房市场和租务市场能够松绑,解放开来,房地产市场就会健康地发展。

 

  腾讯财经 李宗品:25日国务院通过有色金属产业和物流业调整振兴规划,房地产最终无缘“十大产业振兴规划”。然而对于低迷的楼市,您认为怎样才能有助于它的恢复和重振?

  潘石屹:刚才我谈了这个问题,房地产行业的问题是流通不畅,并不是生产建设的问题,也不是消费的问题。所以进不进十大产业振兴规划不是最关键的.关键是政府出台的政策应该对症下药,解决这个症结。把房地产销售和出租流通环节的税费降下来,并且政府能够为二手房的销售和出租搭建一个公开、透明的平台,避免在销售或购买二手房和出租二手房的过程中上当受骗。这样才是解决问题的关键。比给这个行业多增加一些资金的贷款,多给一些优惠政策都要有用得多。因为在房地产市场中,需求若没有启动起来时,只是简单给房地产行业注入资金,将会形成恶性循环。房子的空置率也会增加,银行的呆帐和房屋的空置都会造成新的浪费。

 

  搜房网 王巍:权威人士透露,正在接受审议的房地产业长期规划可能取消"二套房"限制政策,您认为这对市场将产生什么影响?

  潘石屹:政府在前些年曾出台政策,限制家庭购买第二套住房,这个政策实际上在很大程度上阻碍了房地产市场的发展。

  在经济发展和人们生活水平提高的过程中,人们总会从小房子换成大房子,把旧房子换成新房子。根据家庭成员的变化,也会不断调整自己居住房子的户型和面积。若只是简单地限制第二套住房,又出台政策要放开改善性住房,这两个政策就是一组矛盾。试想,不买第二套住房,这个家庭的住房怎么才能够改善?他不可能从第一套住房中先搬到马路上,然后再去买新的房子。总需要有一个过渡,过渡就需要第二套房子。

  其实这些政策只要政府的各个部门互相协调好,就会很快解决,并见到成效的。

 

  焦点房地产网 李斐:日前,北京90/70政策松动,商品房项目的审批已经放宽。请问您如何看待这一变化,这一政策松动可能会对楼市产生什么影响?

  潘石屹:在政府每年供应大量保障性住房项目和土地的情况下,我认为90/70的政策没有必要了。应该由政府根据目前市场实际情况出台一个新的政策,放宽对房地产开发商户型的限制。

  2009年地方政府来自房地产业的税收和土地出让金会大幅度减少,这是无法避免的。出台政策不能让各个地方政府“有病乱投医”,应由中央政府根据实际情况出台统一的政策。

 

  焦点房地产网 李斐:北京建委网站显示北京一手存量房已经超过35万套,创历史新高,3-4月又面临大量新盘推出,是否意味价格战即将打响?

  潘石屹:您列举的是北京市场的数据,全中国的情况也应该和北京的情况差不多。原因是2006年下半年到2007年一年,全中国的开发商花了大量资金去囤积土地,甚至屡屡创下地王的记录。而从2008年元月份开始,房地产销售持续下跌,供应量很大,销售量很小,一定会造成大量的积压。对住宅市场来说,比大量积压更大的压力是各个城市的地方政府大量推出保障性住房,挤占了大部分商品住宅的空间。

  例如,北京2009年推出的保障性住房用地的建筑面积多达850万平方米,如果按每户85平方米计算,将有10万套保障性住房供应市场,这是一个很大的数字。

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光华路SOHO夜景

 

  二手房市场成交量增加是最大的好消息

  《北京晨报》邢飞:在许多人看来,目前楼市最大症结不是政策不到位,而是房价过高,您对此是如何看的?

  潘石屹:我个人认为目前房地产最大的症结还是政策的不配套。从2004年开始,出台了一系列宏观调控房地产的政策。到2008年,房地产形势急转直下,到了2008年下半年,各个部门和地方政府为了抢救房地产行业,出台了一些零星的、不配套的政策,政策的条数很多,但操作性不强,不配套。尤其是流通环节的政策更混乱,与目前的形势不相符。

 

  《新京报》张家齐:数据显示,全国12大城市春节后成交量同比持续回升。这是否预示着在利好的政策下,楼市将逐渐迎来"春天"?

  潘石屹:从去年11月份开始,像北京这样的城市,房屋的成交量就开始回升。但我们从统计数据上看到,保障性住房的成交占了大的比重。所以房地产市场什么时候才能够迎来真正的春天,还要密切观察市场的变化。

 

  《北京商报》赖大臣:近期京城的二手房市场逆市火爆,1月份出现近四分之一的增幅、2月份已经售出整整5000套。您认为二手房成交量上升最主要的政策原因是什么?能否促进依然低迷的一手房市场?

  潘石屹:二手房市场成交量的增加是北京房地产市场中最大的好消息,也是真正的好消息。二手房市场成交量的增加最根本的原因是北京市政府春节前夕出台降低二手房交易营业税的政策。过去营业税很高,阻碍和压制了二手房的交易。二手房市场和一手房市场是互相联动的,只有二手房市场销售增加了,一手房市场销售才会增加,因为换房子的多了,需求就会增加。

  二月份,北京的二手房交易突然上升到5000套,这与北京在元月份出台二手房交易减少营业税的政策有关系,这是之前被营业税压抑的巨大需求突然解压爆发出来的成交量。而后几个月二手房交易的变化如何,才能真正反映市场的情况。

 

  《经济观察报》陈文雅:6月是银行短贷到期高峰,业内人士预测,今年6月可能会成为一些资金链紧张的房地产公司生死存亡的一个关键阶段,您对这种说法是否认可?对于地产公司资金问题,在一年财务周期的哪几个时期会表现得比较明显?主要由哪些因素所制约?

  潘石屹:贷款什么时候到期,没有一定的规律。但总体来说,中国房地产企业的资金非常紧张。从去年12月份开始,银行给房地产企业延长了大量的短期贷款,使他们渡过了去年年底的危机。但银行的贷款不是解决企业资金链条状况的根本措施,最根本的还是靠市场。如果市场持续萎靡,资金链条从长远来看一定是接不上的,只能维持拆东墙补西墙的被动局面。

 

  观点地产网 王小明:今年年初以来,各地土地市场上流拍、底价出让的消息此起彼伏,您如何看待今年的土地市场?对于资金充裕的企业来说,目前是否是增加土储的最佳时机?

  潘石屹:各个城市土地出让市场的下滑,就是房地产市场不景气的表现。

  2009年土地出让市场不会有明显好转,因为,一方面房地产企业的资金很紧张;另一方面,房地产住宅市场的成交量并没有真正恢复。

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光华路SOHO大堂实景

 

  我没拷走贺永存的照片

  焦点房地产网 李斐:北京市地税局发文,将个人非住房出租的综合税率调整为7%和12%,对此您怎么看?是否和您人大提案促进有关?调整后税率是否达到预期目标?

  潘石屹:我看到北京市地税局下发文件,将税率从原来的24%—27%调整成为综合税率7%和12%。采用综合税率征税对税务部门工作人员和纳税人来说都比较方便可行,计算起来也容易。如果分项征税就太复杂了。

  我在今年北京人大会议上曾联合其他代表做了一个提案,希望能够将分项征税的税率24%—27%,调整为综合税率5%。虽然这一次调整没有达到5%,但税率还是有了大幅度的降低。

 

  《经济观察报》陈文雅:限外令解禁对SOHO中国项目的销售影响大不大?您认为这一政策能否对高端市场产生实质性影响?

  潘石屹:北京市限外令的解禁对SOHO中国所有项目都有正面的影响,还需要进一步的配套政策,就是允许外国人购买房子,也要允许外国人出租房子。

 

  《北京商报》赖大臣:在当前经济形势下,CBD写字楼空置率不断增高,有数据显示已经达到40%,作为该区域最大开发商您怎么看待这一现象,对SOHO中国有多大影响?

  潘石屹:的确,我看到许多房地产中介机构的研究报告数据显示,北京CBD空置率在不断地上升,上月的数据是空置率接近30%了。我每天生活在北京CBD中,也能够看到这种现象。

  至于为什么会有这样高的空置率,我想主要两个原因:

  第一,CBD大规模的建设已经结束,2008年下半年到2009年上半年,最后一批写字楼也开始交付使用。这些写字楼刚交付使用,需要一个消化期,这个消化期应该在半年到一年时间;

  第二,受大的经济形势影响,尤其是受全球经济危机的影响。CBD是涉外的区域,外资机构和公司比较多,而这次金融危机的来源就是从美国传导过来的。

  SOHO中国项目写字楼的出租率是非常高的,除去年年底刚交付使用的光华路SOHO出租率没有达到90%以外,其他项目的出租率均维持在90%以上。

 

  网友 绿叶子:您在第一时间拍摄了大量清晰的央视大火照片,媒体广泛引用,亦被称作"直播央视大火",但据《三联生活周刊》报道,家住央视大楼对面的贺永存称,您在博客里贴的大火照片是从他那里拷走的,不是您本人所拍。请问潘总是怎么回事?

  潘石屹:我那天晚上没有见到这位叫贺永存的先生或是女士,在现场时我没有看过任何人拍的照片,也没有把任何人拍的照片拷走。我挂在我博客上的照片都是我本人亲自拍摄的

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