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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

信心来自我们的销售业绩和不断传来的好消息  

2009-03-03 20:26:55|  分类: 网友互动 |  标签: |举报 |字号 订阅

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信心来自我们的销售业绩和不断传来的好消息 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

截止2009年2月以来,我们统计共有3000家公司、11万名员工在我们的项目里办公。  

——今天下午网聊的记录

  中国房地产最根本的问题是生产过剩

  某网 吕洲科:两会后,针对房地产行业还会不会有系列的政策出台?您最希望会出台什么样的政策?

  潘石屹:我最希望出台的房地产政策就是降低流通环节的税费和交易的手续环节,真正让房子流通起来。

  因为只有房子流通起来这个行业才会健康,对广大老百姓来说才会方便,无论工作变化,家庭收入变化,或是人口变化都可以随之换上更适合自己的房子。若还在房地产市场流通环节设置更高的壁垒,对房地产市场不利,对老百姓来说也不方便。这里说的流通环节主要是二手房的转让和出租市场。

  但我昨天晚上看到有政协委员的建议正好与我的希望是相反的。他们认为要增加流通环节的税费,课以重税,才能遏制房地产的炒作。要知道,我们国家在计划经济的年代是限制流通最严厉的年代,那是经济最不好的年代。

  路透社 蒋艳:潘总一直强调中国房地产市场的问题不是当前的供应量,而是如何有效消化存量。那么什么样的政策能起到作用?

  潘石屹:中国房地产的存量很大,土地的存量多,在建工程的存量多,建好的商品房的存量也很多。所以,目前对房地产的政策要促进消化存量,刺激消费,而不是再给开发商过多的贷款,让他们去生产。生产房屋固然可以在短期之内解决一些农民工的就业问题,但从长远来看,如果消费市场不能够启动起来,只会造成新的浪费和挤压。

  我们看到一些地方政府出台刺激消费的政策,还是立竿见影的,如长沙,对每平方米低于4500元的房子,政府给补贴8万元。这一举措使成交量显著上升。

  京华时报 肖宾:全国政协委员郭松海认为,解决目前存量房过多的最好办法是实施房屋空置税,高房价低交易的问题才会迎刃而解。您怎么看?

  潘石屹:郭委员的建议是一个好办法。要让房子这种资源被充分利用起来,不仅要收房屋的空置税,就是对所有拥有房子的人都应该征收适当的物业税,而且要减少流通环节的税。这样如果是有两套、三套自己多余的房子,因为税负的压力他就可以转让给别人,让更多的人能够住上房子,而不是将这些资源闲置起来。

  某网 李斐:中央和地方政府通过多种渠道保证保障性住房的供应,您认为是否能够平抑房价?

  潘石屹:过去两年时间,中央和地方政府通过各种途径提高保障性住房的土地供应,这些供应的土地在去年的第四季度基本上都形成了房子。所以我们看到从2008年四季度开始,房地产的价格在下降,各个城市房屋的成交量也在上升。但在这上升的成交量中,有接近一半是来自保障性住房。两年前,中央和地方政府保障性住房的政策现在开始发挥作用,对住宅市场房价的平抑是很明显的。

  城市快报 许佳:现在政府为救市给开发企业大规模放贷,进一步增加了供应量,是否会在下半年或年底引发更大规模过剩存量?甚至出现金融风险?

  潘石屹:目前中国房地产最根本的问题是存量房多,生产过剩,市场消化能力总是提不起来。解决目前房地产的问题是一定要刺激消费,让更多的人来购买房子。如果只是为了一些短期的目标,例如开复工面积,农民工的就业,而给这些开发商大规模贷款,就可能会加剧目前存量房多的现状。

  第一财经日报 马可佳:对于最近媒体争相报道的2月份各地购房的小阳春现象,是否标志着楼市开始回暖了?

  潘石屹:我们看到北京市2月份房地产成交的数据的确发生了可喜的变化,有了较大幅度的增长。但我们现在还不知道在二月份的成交量中有多大比重是来自保障性住房,只有去掉保障性住房的影响,才能够得到市场上更确切的数据。

  等取得这个数据后,下周网聊时我们再一起分析。

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“2009年中国宏观经济形势分析”CEA论坛现场

  只有房地产能带动中国经济走出低谷

  观点地产网 王小明: 全国两会即将召开,传闻会上将推出一个房地产产业长期发展规划。你认为这将产生什么影响?

  潘石屹:今天下午,我去参加了一个研讨会,这个研讨会由中金公司的哈继铭博士主讲,他提出一个判断就是,下一轮中国经济要走出低谷,最大的亮点是房地产。只有靠房地产带动其他的行业,中国的经济才能走出低谷。

  在会场上也有人不同意这种看法,但是也找不到别的亮点,找不到别的任何一个行业可以替代房地产行业 。

  路透社 蒋艳:中国政府重申开发商应该制定合理的价格来促进销售。对此潘总作何理解?这是否意味着政府希望看到房价逐渐平稳下降?或者如果房价平稳下降,至少政府不会干预?

  潘石屹:中国未来几十年的大趋势是城市化,每年基本有1%的人口要从农村转移到城市,这就注定了中国房地产市场有巨大的需求。但从2008年以来,成交量迅速萎缩,这是和中国城市化的大背景相背离的。在成交量大规模萎缩的情况下,房价并不能反映市场的真实状况。至于什么时候是正常的房价,我想只有当房屋的成交量放大,才能证明市场上的供应方和需求方在房价上达成了一致。

  某网 吕洲科:您在最近的房地产先锋论坛上表示,对09年的房地产市场很有信心,这些信心来自哪里?当前,购房人对市场的反应似乎并没有这样信心满满。

  潘石屹:我说的信心主要是来源于三方面:

  第一,中国未来几十年时间的城市化进程。每年只要约有1%的人要进城,就有1000多万人。

  第二,政府刺激经济的政策对房地产利好的影响。

  第三,中国有大量的居民存款,这些都是潜在的购买力。

  我们对市场的信心不是凭空说的,是来自我们的销售业绩以及各种好消息。

  某网 吕洲科:有一种观点认为,两会后楼市会有新一轮的价格战,您是否同意?为什么?您认为北京的房价在今年还有多少下行空间?

  潘石屹:全国大规模的价格战是不可能发生的。首先,房地产是不动产,它不能够挪动,不可能像彩电、冰箱那样打起全国规模的价格战。如去年奥运会之后,万科在杭州引起的价格战,也只是在杭州,对上海、北京等其他城市就没有影响。

  其次,政府资金的投入和银行的贷款对经济的刺激计划都开始见效,而中国的经济要走出低谷,只能由房地产行业去带动。

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朝阳门SOHO效果图

  SOHO中国没有因为金融危机而裁员

  法制晚报 张东妮:近期有报道称贵司08年有裁员现象,09年裁员还在进行。您如何解释这个问题?

  潘石屹:SOHO中国2008年初的员工是515名,2009年初的员工是573名。加上“长城脚下公社”和“博鳌蓝色海岸”,由我们公司发工资的员工2009年达到1040人,比2008年初的899人增加了15%。

  SOHO中国所有项目中没有任何一个项目,因金融危机而停工或放缓施工。今年还将有两个大型项目朝阳门SOHO和光华路SOHO2开工。我们需要更多有敬业精神和有专业技能的员工。

  今天,我们遇到了百年不遇的全球经济危机,做为企业的负责人,要有能力和远见根据市场的变化做出调整——事实上,在公司整个成长历史过程中,为了提高效率,保持团队活力和在市场中的竞争力,SOHO公司团队内部随时在根据需要做出反应,通过调整达到最佳状态和最高的效率。

  这次我们针对市场做了以下调整:第一,合并了客户服务部和租务部,随着公司业务需要,这个部门的工作重心全部转向商业和写字楼的出租,加大对出租业务的支持,合并后的租务部有140人,成为全公司最大的部门,这次调整体现了我们对帮助业主出租他们的物业和售后服务的重视。第二,销售工作对员工的要求是要拥有饱满的激情和活力,一些在销售岗位上多年的员工,已经渐渐失去了过去的热情,不适应销售工作的需要,对此我们也做了调整,招聘了新的销售人员。第三,我们在各部门大量招聘熟悉网络的年轻人,尤其是在推广部、销售部和租务部。互联网是未来的方向,也是公司未来的竞争力。这是2008年以来我们公司做出的三项重要调整,涉及到的员工更多一些。

  个别员工对这样的调整有意见和不满,我们都耐心地做工作,希望每个人都能在新的岗位快乐地工作和进步。公司的所有员工,无论是在职的,还是因各种原因离开的都是最优秀的员工,这一点可通过公司过去几年对社会的贡献来证明。公司员工的调整和增加是公司业务发展的需要,我们看到公司通过调整工作效率大幅提高。经济危机就是要让我们发现自己的错误并及时地调整。在公司机构调整的会议上我曾经说,如果我们不主动调整,市场将调整我们、淘汰我们。衡量一个机构是不是官僚化的标志,不是看它是官方的机构,还是民间的机构,而是看它能不能根据需要进行必要的调整。如果调整任何一个员工都会有许多的说情、顾虑,甚至无法调整,这个机构一定是官僚化了,这样的机构一定会失去内部的公平和整体的效率,最终阻碍它的发展,无法应对市场。

  提高效率是应对经济危机的办法之一。同时,降低成本是我们应对经济危机的另一办法。万科从去年开始,在办公室开一半的灯,给员工只发圆珠笔芯,不发圆珠笔,这是我们学习的榜样。降低成本从我本人做起,2009年我的工资降了50%,出差不坐公务舱和头等舱。公司的各项成本都在大幅减少,成本已经得到了很好的控制。

  金融危机对我们最大的忠告是用最低的成本,最高的效率,为社会做最大的贡献,要避免浪费。

  城市快报 高文利:2009年房地产市场低迷,但SOHO中国的销售情况却一直很好,是什么让SOHO中国一直保持良好的销售?

  潘石屹:2008年SOHO中国的预售业绩非常好,高达77亿元。今年的前两个月SOHO中国的销售也一直保持良好势头。

  我们分析,我们公司能够跑赢大势最主要的原因是避开了保障性住房对我们产品的冲击。

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三里屯SOHO网络销售页面

  网友 小狮子:据说SOHO中国为了方便广大消费者,专门开通了网络平台。那么网络的开通对销售情况的进一步提高是否有更深远的意义?

  潘石屹:从去年开始,我们公司在推广、销售、出租,材料的采购、招标等公司各个业务环节大规模地推广网络化,真正把全社会最优秀的资源和技术汇集起来。这对公司来说是一次革命性的变革。在2008年之前,公司在互联网上的业务都是在探索阶段、试验阶段。

  某网 李斐:SOHO中国在CBD中项目目前出租情况如何?有没有公司搬出?

  潘石屹:SOHO中国在CBD写字楼出租率都在95%以上(除刚交付使用的光华路SOHO为50%外)。公司有出有进,截止2009年2月以来,我们统计共有3000家公司、11万名员工在我们的项目里办公。

  城市快报 高文利 :SOHO中国基金会今年将致力于在哪些方面开展公益事业?

  潘石屹:SOHO中国基金会确定的主要方向是教育。通过SOHO中国基金会过去几年的实践证明,对一个人最大的帮助是教育。只有通过一个教育,每个个人,每个家庭才可以发生根本的变化。SOHO中国基金会今年的项目基本已经落实,等我们签约后将向大家公布。 

  王石给万科的最大财富是诚实

  某网 王巍:温总理前几天在新华网上的网聊受到了很大的关注,您有关心这次网聊吗?您如何评价温总理在网络交流中的表现?

  潘石屹:我们看到互联网这种新技术,的确摧毁了人与人之间的种种藩篱和障碍,让人与人之间拉得更近了,更平等了。总理在网上和普通网民见面、聊天这在以前是想都不敢想的事情。这对中国互联网的普及,中国社会的进步将有巨大的推动作用。

  城市快报 高文利:在当前经济危机下,财富往往一夜之间极度缩水,我们该怎样认识财富本身?怎样认识人类共有的能源,环境等财富?

  潘石屹:怎么看待财富,怎么看待能源、环保是一个人的世界观问题。实际上我们人类真正的财富还是我们吃的粮食、居住的土地、呼吸的空气,以及喝的水。这些财富是人类生存必需的财富,也是社会中真正的财富。土地不能够被污染和破坏,呼吸的空气也不能被污染,喝的水也不能被污染,同样,食物也不能被污染。

  现在的商业社会中,人们视为财富的东西,例如金钱、股票、债券及各种衍生产品等等,它们都是派生出来的,并不是真正的财富本身。无论是金融危机也好,经济危机也好,都是让我们回归到财富的本身:人们生存和发展需要的真正财富是什么?

  关于能源,美国有两种划分:

  第一,地狱的能源:是从地下开采出来的,例如煤、石油、天然气等等,这些都是地狱的能源。他们认为地狱的能源给人们带来的常常是灾难,例如开采石油,就把真正的财富给污染了;同样因为石油能源的争夺,引发了各种各样的战争。

  第二,天堂的能源:如太阳能、风能、潮汐等等。这些都是天堂的能源,这些能源既不会带来环境的污染,又不会带来战争。下一步应尽可能地多用天堂的能源,少用地狱的能源。

  网友 木马人:在2008年楼市不利的形势下,万科仍然稳据市场份额,其降价措施也引发楼市震荡,而王石的各种言论更是备受关注。您如何看待万科和王石?

  潘石屹:万科是中国最大的房地产公司,也是全世界最大的房地产公司,万科及其董事长王石的一举一动,在房地产界,大家都非常关注。

  从我个人和王石十多年的接触来说,我觉得王石是一个善于创新的人。无论是对产品的设计、管理,把房地产发展商联合起来做集体采购,还是在产品生产过程中做构件组装房子,在很多方面王石和万科都在不断地探索。

  在管理方面,王石最早提出无纸化办公,让公司上上下下学PowerPoint等等,这都是十年前的事情了。他同时建立自己的网络社区,王石自己有一个“王石在线”,还开了“王石的博客”。

  回过头来看,这些都是一些探索,对万科来说并没有一些革命性、最本质的变化,而且在管理方面有好多探索,其他人远远走到了王石和他公司的前面。

  但是,我们看到王石对万科最大的贡献是树立了“要诚实做人,做一个正直的人,走正道,不行贿受贿”的企业文化和原则,这也是王石给万科集团创造下的最宝贵的财富。有了这样巨大的财富,万科才能一步步地发展成为今天这样的企业,而且万科的发展也是在这些关于诚实、正直的企业原则保佑下进行的。

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