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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

今天是SOHO进货的好时机  

2009-05-31 16:12:25|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今天是SOHO进货的好时机 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

前门大街实景

 

——今天上午网聊的记录

 

  SOHO的商业模式就是让脚踏在中国的土地上
  香港《信报》记者:SOHO中国现金充足,可动用资金达200多亿元,上周三突然宣布将发行28亿港元的可换股债券,是出于什么考虑?为什么选择现在的时机?
  潘石屹:上周三,我们发行了28亿港币的CB(可换股债券),有些分析员不理解,认为SOHO中国现在已经有非常充裕的现金,为什么还要发CB?这是我们发展战略中的一部分,主要是着眼于长远,而不是简单地去考虑公司目前的资金链。
  今后一段时期(也许是一、两年时间)对SOHO中国来说,是千载难逢的好机会:最近地方政府因财政收入的下降,会推出一些很好的土地进行“招拍挂”;一些基金、房地产商因资金紧张,需要抛售项目。这正是SOHO中国进货的好时机。

 

  《京华时报》肖宾:通过此次债券融资后SOHO中国可动用的资金总额超过230亿,是否将展开大规模的抄底收购?目前是否有意向项目?
  潘石屹:房地产是一个资金密集的行业,一个项目需要动用的资金常常是几十亿,上百亿元。中国有句古话“兵马未动,粮草先行”,资金就是房地产企业的粮草,如果没有充裕的资金,好机会就会白白错失。
  目前,我们可供选择的项目很多,尊“联交所”的规定,不能透露具体项目。但我们选择项目的原则很明确,有两条:一,地段要好;二,要适合我们公司的商业模式。
  最近看了许多项目,深感房地产企业商业模式的重要。一个好商业模式可以让公司兴旺、发展,而一个不好的商业模式足以把一个大公司、有实力的公司拖垮。无论高档、中档、低档,好的商业模式,一定是牢牢贴紧市场,为市场服务的,而不是好高骛远,不切实际。在经济繁荣时,好的、坏的商业模式都可以掩盖在虚假的繁荣中,但当经济危机到来时,只有好的商业模式才能经受住考验,也只有好的商业模式才能让公司安全度过危机。

 

  《北京商报》赖大臣:SOHO中国的商业模式是什么?它们成功之处在哪里?
  潘石屹:SOHO中国就是面向中国本地市场,在这次金融危机中,SOHO中国所开发的写字楼出租率还维持在95%以上,真正做到了物尽其用。有些房地产商开发的大楼建成许多年了还一直在空置着,这就是最大的浪费,是暴殄天物。有人曾问我SOHO中国的商业模式是怎么样的?我给他讲了一个小故事,林肯在竞选美国总统时,有位女士问林肯:男人的腿长多长才合适?林肯回答说:能够着地就好。这听起来似乎是开了一句玩笑,但的确有些房地产商开发的房子是脚够不着地的。房子长期大面积的空置就是脚够不着地的商业模式。SOHO中国的商业模式就是要让脚坚实地踏在大地上,踏在中国的市场上,不要飘在空中。
  前天,看了《非诚勿扰》这部电影的DVD,电影里把VC、分歧终端解决机当成了笑话,但现实生活中这些笑话天天在发生。国际金融危机急风骤雨般扫荡着市场的泡沫,但有些人的头脑和思想还在泡沫中。

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建设中的三里屯SOHO


  靠开车是创造不了CBD繁荣的
  《北京晨报》王丽娅:住建部政策研究中心主任陈淮在最近的一次论坛上说现在最靠不住的就是票子,现在很多人都担心通货膨胀,您是否有同样的看法?
  潘石屹:从眼前的统计数据上看CPI、PPI指标还在走低。但从长期来看,只要不是社会财富真正地增加,而只是印发票子,通货膨胀迟早会到来的。这次通货膨胀的到来,一定是全球性的。
  我这次在山西看到一些经历了许多朝代的古老的房子,这些老房子就是不断升级的财富。而那些朝代的货币,不光早就不流通了不值钱了,人们也忘记了这些纸上印刷着的数字。

 

  《山西日报》江志波:潘总27日山西太原一行有何收获?金融危机有没有影响到山西人对房地产的投资?
  潘石屹:在山西看到道路、绿化比以前好多了,但金融危机的阴影仍然笼罩着大家。许多煤矿没有开工,已开工的煤矿由于销售不畅,煤的价格也上不去。山西一位朋友告诉我,山西110多个县有50个县发不出工资了。如果说半年前金融危机影响最大的是企业、是产品的销售、是资金短缺的话,那现在最困难的是地方政府、地方财政。

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中关村SOHO实景

 

  《北京晨报》王丽娅:您对新近公布的CBD东扩方案如何评价?作为CBD区域最大的开发商,是否会继续参与?下月即将有一优质地块上市,SOHO是否有意向?
  潘石屹:在城市规划上历来有两派:一派认为城市一定要人为地去规划;另一派认为城市要自然成长。无论哪一派都强调城市区块要多元化,如同森林一样,要有参天大树,也要有灌木和花草。功能太单一,生命力就不强,对城市交通压力也会加大。这是在规划CBD中要特别注意的一点,国外无数不成功的CBD都是犯了功能单一的错误。北京的CBD是全世界最成功的CBD,成功的原因之一就是混合、多元化。而不是政府给了多少扶持,给予了多少优惠政策。
  CBD的规模,一般都在3—5平方公里范围,不分大小城市,大城市楼高一些,小城市楼矮一些。3—5平方公里是人可以步行达到的范围。再大了就要开车,开车是创造不出CBD的繁荣的,只能增加堵车。目前北京的CBD是3.99平方公里。其先天缺陷就是建外大街和东三环把一个完整的CBD分成了四块,不利于人步行。现在修建地下通道是一种弥补,但还是没有地面人行道好。

 

  《中国房地产报》张杰:商品房项目资本金比例首次下调,由35%大幅调低至20%。这一利好是否会推动房地产市场彻底回暖、房价上涨?抑或加剧过剩和泡沫?
  潘石屹:在过去半年时间,政府和银行的投资虽然上去了,但民间和社会投资因担心风险,并没有跟进。只有社会投资才是最有效率,也最能贴近市场的投资。国务院办公会议决定调低资本金的比例,是鼓励社会资金的投入。

 

  《城市快报》许佳:近日国务院再提研究开征物业税,但也有业内人士认为三五年内难实现,您怎么看?商业地产是否会率先开征?征收物业税是否真能使房价降低40%?
  潘石屹:物业税的问题已研究近十年了。与房地产有关的税收,已经到了应该一揽子调整和改革的时间了。只有把物业税和其它所有与房地产有关的税种一揽子考虑才有意义,否则,就是“瞎子摸象”。房地产税收调整的大方向,应该是增加一些持有物业税,减少流通环节的税。让房子充分地流通和利用起来。

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前门大街实景

 

  焦点房地产网 李斐:SOHO中国宣布启动前门招商以来,前来洽谈的商家情况如何?是老字号居多还是国际大牌居多?进展如何?
  潘石屹:前来洽谈的商家很多,有国内的,也有国际的,从现在每天十几万的游人构成看,我们觉得国内的商家在这里更有生意。6月中旬,我们会举办一次面向商家的招标活动,拿出前门大街位置最好,面向天安门广场的商铺,邀请所有有意向的商家前来投标,请大家留意。
  在今年国庆60周年大庆的时候,我们会向全国人民展现一个繁荣兴盛的前门。

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