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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

房价问题的实质是土地问题  

2009-09-21 14:06:44|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  周末带小孩去一个小区上课。小孩在上课,我在小区里跑步,完成我每天一万步的计划。没想到的是,我的出现让小区内突然紧张起来:“房地产商来了!”、“潘石屹来了!”、“要拆我们家的房子了!”这些信息在小区内通过电话、短信等各种渠道快速传播着。这是一个“小产权小区”,上周政府刚贴出公告,要拆他们的房子,于是他们组织起来了:有领导小组,有负责收集文件资料的,有专门负责去政府请愿的,有专门负责谈判的。领导小组组长来见我,我反复表示,我没有任何拆你们家房子的意思,我只是陪小孩到小区来上课的。领导小组组长带我到了他家,他们家的房子是自己盖的,从外面看,是用红砖砌的、没有柱,也没有圈梁的三层楼,我很担心他们家房子的安全。他告诉我不用担心,梁和柱都包在里面了,红砖只是在外面贴了一层,是装饰。不知道有没有经过国家建筑质量检验部门的检验。现在整个小区人心惶惶,所有人想尽一切办法保卫自己的家园。“小产权”这种房子得不到法律的保护,只能靠人民群众自己组织起来保护。走出这个小区,想起来都后怕,有点被当成了“鬼子进村”的感觉。

 

  上上周末,也是去一个朋友家做客,这个朋友住的小区是开发商把土地抵押后,在没有预售证的情况下,把房子全部销售了。大家住了几年后,法院突然贴出公告,说这房子要拍卖。全小区行动起来了,一样的有领导小组,有负责公关的,有负责上访的。所有人在为保卫自己的家园而工作和战斗着。

……

 

  房子是现在生活在城市里的人最关心的问题,房价是大家关心的焦点,关心程度远远超过了粮价、肉价和衣服价格,房地产行业也成了矛盾最集中的行业,房地产商更是成了众矢之的。偶尔也有人抱怨地方政府高价出让土地,但土地价格不直接面向消费者,所以地价远没有房价敏感。

 

  究竟是什么影响了房价?引发房地产纠纷最多的原因是什么?应该说根源还在土地。房地产的核心是土地,影响房价最核心的因素也是土地。几年来,房地产商被动地被土地政策牵着跑。土地,让一批房地产商赚了大钱,也让一批房地产商亏了血本。只不过亏了血本的房地产商默默地死去了,不为大众所知。

 

  从大的土地政策上看,未来二十、三十年时间,中国将有几亿人(有专家预测是6亿人)要从农村搬到城镇来,这一定是人类历史上最大规模的迁移。英国和法国两个国家加起来才1.2亿人,这就是说相当于有几个英国和法国的人口要在城市化的过程中完成迁移。这一定需要更多的城市用地来解决他们的居住、就业、上学、购物问题。如果土地政策不能与这种大迁移配套的土地供应量相匹配,矛盾就会爆发出来,表现形式就是土地价格上涨,带动房价上涨,违法的“小产权”的事件就会不断地发生。成为中国城市化进程的阻力,引发一系列的矛盾。与之相对应的是,农村土地出现空置,我们看到有一些山区,只有留守的儿童和老人,青壮年人都出去打工了,大面积的住房在空置状态。

 

  中国的城市化是发展特大型城市、大城市带动的城市群,还是以中小型城镇发展为主,这是两种不同观点,两种观点都有他们的道理。事实上,中国的城市化是大规模发展特大型城市,北京、上海、广州的发展要比中小型城市快得多,这些特大型城市的房价也贵得多。房地产成为中国城市化走势的风向标。在中国经济发展的现阶段还是聚合产生效益,也许下一步将会走向分散产生效益的阶段。这个阶段什么时间到来,不是通过书本上或数学模型上的推导,而是依靠市场,市场会给我们传递准确的信号。

 

  房地产的行业的纠纷主要集中在两个问题上:房地产商逾越法律框架的土地储备和小产权房。房地产商囤积土地,是根据目前土地政策预测未来,把宝压在土地供应不足,奇货可居的假设上;“小产权房”是不合法地取得土地,冒法律风险,在农村的集体土地上建房子、销售房子。十几年来,小产权房越禁越多。甚至有人说,小产权房的伟大意义,如同当年的“小岗村”农民包产到户一样,是对现有土地政策的改革。

 

  今天我们遇到的所有房价问题的根源在土地,房价只是土地出现问题的表现形式。政府应早日制定出合理的土地管理办法,这也包括把管房子和管土地的部门结合起来,而不是各自为政。

 

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