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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产行业是养鸡的不如倒蛋的  

2009-09-29 16:57:46|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产行业是养鸡的不如倒蛋的 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

  

  《京华时报》鲁欢:您一直反对大规模屯地,网上传出国务院9月26日发布的《关于集约用地的通知》,首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准,您怎么看?

  潘石屹:一则国务院发文限制房地产商“圈地”的消息在各大网站上转载着,许多媒体和同行朋友们都十分关注,来问我对此有什么看法。我在网上查询发现,这份文件是2008年1月3日国务院下发的,并没有查到2009年9月26日国务院下发的新文件。从文件内容来看,国务院也不会就同样的内容下发两次文件。2009年9月26日国务院是否下发了文件?尽管媒体上有大量的报道,但还是需要核实。我们在政府的网站上没有发现这份传说中新下发的文件。但有媒体朋友问到这个问题的时候,我还是会说出我的看法,因为土地问题是个大问题,不管是否颁发了这个文件,目前大量屯地的问题都应引起大家的重视。

  撇开发布时间不说,国务院发布的文件内容是准确无误的,闲置两年的土地要无偿收回,对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费。有媒体报道说是国务院首度明确这一政策,其实,这不是政府新颁布的政策,在过去的十年时间,关于这两条政策政府已发布了好几次文。

  房地产行业大规模“囤地”的现象的确是越来越严重,现在重要的不是政策本身,而是政策能不能严格执行。这项政策的执行有两个难点:

  第一,如果由地方政府执行,标准如何确定?比如从什么时间开始计算,是颁布土地证的时间开始还是其它时间?再有,如果1000亩土地,只开发了10亩,其余的990亩算不算闲置?等等这些细节还需进一步明确。

  第二,标准过于严格。原来的政策是闲置两年的土地要无偿收回,在“国六条”中加入了一条:“闲置一年不满两年的土地要收20%的闲置费”,这次国务院文件又加了一条:“对闲置的土地要征收增值地价”,政策看起来一次比一次严格,但是往往越是严格,执行起来越难。现实情况是,连第一条基本政策都执行不了,有的开发商囤积的土地足够开发20年以上,这说明不是政策不严格,而是太严格了,已经到了无法执行的地步,反而造成了大量土地的囤积和资源浪费。

 

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我们在政府的网站上没有发现新下发的文件

 

  《上海证券报》于祥明:有媒体分析这次国务院颁布的限制囤地的文件,对上市的房地产公司没有影响,你如何看?

  潘石屹:政府的政策应该是对所有企业一视同仁的,不能因为是上市公司,就不执行国务院的政策。这些年我们看到“囤地”现象最严重的不是非上市企业,这些非上市企业资金有限,一般都会量入为出,有多大的销售量就购进多少土地;而上市公司因为资本市场有对土地储备的追逐和激励,恰恰越是上市公司越拼命地囤积土地,以满足资本市场对土地储备的要求。另外还有一些准备上市的公司,也先要囤够大量土地,才能上市。

  对一些上市公司“囤地”的情况,我们根据他们的公开年报,做了一些简单分析,上市公司的“囤地”现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算,它们的囤地规模,最少的也在20年以上,最多的超过100年。

  减少“囤地”的关键点在于让资本市场对上市房地产公司土地储备的期望和标准,回归到中国法律的框架里来,回归到国务院颁发的政策范围里来。

 

  《新京报》张家齐:SOHO中国在业界一直以不大规模囤地而成为另类,在这项政策的执行层面,您有什么好的建议吗?

  潘石屹:在过去三、五年时间,我们看到囤地现象愈演愈烈。有些“囤地”是根本无法开发的土地,远离城市,没有基本的市政条件和基础设施,成了报表上有多少千万平方米土地的数字游戏而已,造成了社会财富的巨大浪费,土地在浪费,囤这些土地的钱也在浪费,并没有真正花在需要的地方上去。上市公司大量“囤地”受资本市场的追捧,开发商就会在土地上投入更多的精力、时间和金钱,而投入在规划、设计、建设上的精力就少了很多,不能把主要精力放在本职工作、产品建设上来。在房地产行业中,少圈地的反而成了“另类”。在这些行业的潜规则面前,我常常在想,在2008年8月份“毒奶粉”事件被公众揭露出来之前,如果作为一名奶制品行业的企业家有勇气站出来,揭露当时奶制品行业的潜规则,向社会说明在奶源上有人加了“三聚氰氨”的毒品,他才是真正值得尊重的企业家,比拥有多少财富更值得尊敬。再回到国务院对“囤地”处理的政策上,作为正直的企业家应该支持这项政策,但我担心的是过于严格的政策反而加大了执行难度,让这项政策再次不了了之,“囤地”在继续,土地的浪费在继续。能不能先处理“囤地”十年以上的,再处理“囤地”五年以上的……等等,依次逐步解决,让政策得以执行下去并真正发挥效力。

 

  《京华时报》鲁欢:9月26日国务院新出台的对“囤地”处理政策对房价和房地产行业有什么影响?

  潘石屹:我们看到的是国务院2008年1月3日下发的文件,没有看到2009年9月26日国务院的新文件。从2008年初国务院下发的文件来看,如果这项政策能真正执行,会让房地产行业真正把精力放在建房子上,而不是浪费土地,在土地储备上做游戏,对行业健康发展有很大好处。

  这些年房地产公司围绕土地问题出现很多怪现象。几年前,有两家开发商在同一地段各拿了一块土地:  一家开发商建了房子销售出去,没有赚多少钱;另一家开发商,囤着地,什么事也没有干,最后把土地转让给了别人,赚了许多钱,比前一家开发商赚的钱多许多倍。

  还有一个例子,在北京,一个开发商在一块土地上把其中一部分开发了,建了房子,没有赚多少钱;而同一土地上的另一部分没有开发,过了几年转让给了别人,赚的钱是开发那部分的好几倍。这些故事在房地产界太多了,每人都可以举出几例来。

  我的老家甘肃的农民流传着这样一句话“养鸡的不如倒蛋的”。现在中国房地产行业,建房子的不如囤地的,倒地的。这是不正常的,不仅对行业的长远发展有害,更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。

  对房价的影响,主要取决于供求关系。这项政策如果真正实施,会促进一大批房地产商加大土地的开发,从而增加市场上房子的供应量,对降低房价有好处。

  SOHO中国土地储备一直以来坚持两条基本原则;第一,在合法范围之内;第二,保证SOHO中国持续的发展。今天SOHO中国这两条都做到了。

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