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潘石屹的博客

 
 
 

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“国十一条”最重要的是提出增加住房用地供应  

2010-01-11 14:47:24|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  应博友们的要求,谈一点学习《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的体会,供那些关心房地产市场朋友们参考。

 

  国务院公布了新的房地产政策,网站上的新闻标题简化成了"第二套房首付不低于40%"。其实这是一份很全面的文件,共有十一条,可简称"国十一条",其中提出了增加普通住宅用地供应,在我的印象中这是第一次。

 

  我们来逐条看一下这十一条内容:

 

  第一条,要“促开工、促上市”,市场上没有房子供应,怎么说降房价都是白搭。这条与以往政策要严控投资规模正好相反。

 

  第二条,这条最重要,原文是这样写的:“增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”。要增加土地的供应了,巧媳妇难为无米之炊。前天,遇到一位领导,见面就说,你们房地产商把房价搞成什么样子了。我说,您太高估了房地产商的能耐了,有地才有房。房子的供应满足不了市场需求,价格就很难降下来。

 

  第三条,就是第二套房首付款比例不得低于40%。从这几年的观察来看,按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。“首付”已经成为了流行语了,常在电视剧中出现。大家都在凑“首付”,如果提高首付比例,大家又要多凑几年了,购房的需求自然就降下来了。

 

  第四条,“普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策”,政策的目的是让普通老百姓有房住,但实施起来比较难,普通住房与非普通住房标准很难确定,之前有过许多文件,90年代初曾有过按有地毯和没有地毯来区别的文件出现,后来按面积,有过120平方米;120平方米正负20%;90平方米等等。

 

  第五条,“加强房地产信贷风险管理”,这条几乎每次出台的文件中都有。“防止境外热钱冲击我国市场”是需要特别留意的新问题,全世界的利率都很低,几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策,很可能有热钱冲击的可能。那时炒房地产就不止是国内的资金了。

 

  第六条、第七条,全是针对房地产商的。要对“惜售、囤积房源,散布虚假信息、扰乱市场秩序,违法违规用地和囤地、炒地,价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定。”加大查处的力度。只要政府增加土地的供应,这些囤地、惜售的房地产商会亏上血本的,囤地的根源在于土地供应不能满足市场的需求。

 

  第八条,是要增加信息的透明度。市场上不知道未来会有多少地,购房人不知道会供应多少房,没有权威的数据。前几年能在网上查到房子的销售数据,今年也查不到了,中介的数据满天飞,莫衷一是。2009年我们公司公告销售额是131.6亿元,但有家机构公布是105亿元,与事实不符,我们提出一定要修改,对方说,不只我们一家,许多家说都找到他们说数据是错的。

 

  第九、十条是加快推进保障性安居工程建设的。文件中把廉租房提到了重要地位,对低收入的家庭来说廉租房比经济适用房更现实。

 

  第十一条是要落实各级地方政府的责任。前十条的都要地方政府去实施。

 

  以上是我对新政策的理解和体会,谨供参考和讨论。

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