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现在中国房地产市场上“尖叫”声一片  

2010-04-21 11:50:26|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在中国房地产市场上“尖叫”声一片 - 潘石屹 - 潘石屹的博客


新国十条对商业和写字楼市场不会造成任何影响

观点地产网陈小丽:国务院17日发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”,提出十条举措,您认为这个新国十条对住房市场的高房价有抑制作用吗?商业地产是否会受到波及?
潘石屹:物理学中有种“自激”现象,在一个音响系统中,喇叭的声音传到麦克风里,经过扩音器的放大,会在喇叭中传出更大的声音,然后这些声音又被送进了麦克风,经过放大,又在喇叭中播出来,这样一直反复,最后就形成了尖叫。
去年下半年以来、尤其是今年“两会”结束后,中国房地产市场上影响价格的信号十分混乱,导致土地市场、房地产市场严重失衡。土地价格的上涨幅度最大,而土地价格的上涨反过来又刺激房价的上涨。“地王”不断出现与房价飞涨互相作用,形成“自激”现象,结果是现在中国房地产市场上尖叫声一片。
市场上有许多信息加速着这种“自激”现象:政府供应出来的部分土地又被某些开发商囤积起来,“地王”频出,成为房地产市场上最戏剧化、最刺激的画面。但这些都是表面现象,最根本的原因还是市场上钱太多、地太少。在这种市场背景下,国务院提出了新的十项政策。这些政策只是针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到任何影响。
 
可以用资金成本和租金回报率来衡量住宅市场和商业地产的泡沫程度

网易地产李丽:到目前为止,中国房地产市场是否存在泡沫化?新国十条给住宅商品房市场降温,商业地产市场是否也会冷却?
潘石屹:首先,要理性地分析房地产市场有没有泡沫。衡量泡沫的依据是什么?在房地产市场中,哪些品种和地区是值得投资的?应该从以下三个指标去分析:一、资金成本;二、租金回报率;三、物业税(或资产税)。目前中国还没有物业税,只有通过前两个因素来分析,以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。第一季度上海住宅的回报率为2.3%,北京为2.9%(中原地产数据),而银行按揭贷款利率为6.5%(二套房利率),相差约-4%。根据香港房地产市场的经验,这两者之差超过-3%,房价一定会出现大跌。不同区域的不同物业品种,包括住宅、商业、办公楼等,是否值得投资,是否存在泡沫,都可以用这种方法来衡量。
过去几年来,商业和写字楼市场一直受政策影响很少,既没有得到政府鼓励和支持,目前也不会受到政策的限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。

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这次密集出台政策对住房市场的效果很快就会显现

《上海证券报》于兵兵:国务院14日公布的新国四条,已经被认为是十年来最严厉的楼市政策,导致地产股普遍下挫,周六又出台了新国十条,部分地区可以暂停发放购买第三套住房贷款,房价的拐点是否真的很近了?
潘石屹:的确,最近出台调控房地产市场政策的密集程度和严厉程度都是近年来少有的,新国四条出台当天,香港股市的内地房产股平均下跌了3.5%,第二天又下跌了4%。新国十条对地产股的影响要下周才能知道。股票市场是最敏感的,房产市场相对股票市场反应要慢、滞后一些。新国十条出台后,我看到有人说是住宅市场的西伯利亚寒流来了,未来房价拐点有多远,住房价格到底如何变化,我相信未来一个月时间就可以见分晓,但住房的成交量会迅速降下来。
现在,购买超过三套住房的家庭越来越多,这也反映出中国的贫富差距在拉大。同时,房价的上涨加大了有房家庭和无房家庭财富的差距。高房价区域停止给第三套住房贷款,可以抑制一部分市场上的需求,对抑制住宅房价有好处。

《第一财经日报》阴雪:新国十条的许多内容(除第三套房子停止贷款)都是过去几年出台的政策中提到过的,这次你认为能认真执行吗?
潘石屹:的确,这次提到的许多条政策都是过去几年政策反复强调的,如“两年不开发的土地要无偿收回。”、“对第二套住房贷款的限制”等等,但之前都没有很好地执行。昨天看到美国证券交易委员会状告高盛,就成了促进金融改革的开始。如果中国政府能对大量囤积土地不开发的房地产商处理一个典型的案例,对不执行贷款政策的银行处理一个典型案例,无论是房地产市场还是资本市场都会按政策去评估了。这样政策就一定会得到顺利执行。

房屋保有税种的研究制定会调整人们投资房产的预期

《中国证券报》林喆:新国十条提出,要加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”,这是否意味着讨论很久的物业税将很快出台?
潘石屹:物业税的出台仍然有很大的阻力,我想,为了抑制住宅的价格,可能会用别的税种来替代。
新国十条提到“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”,这句话也可以调整人们对未来投资房产的预期,冷却市场里的头脑发热。在前面的问题中,我们已经分析了衡量房地产市场的三个重要指标,即资金成本、租金回报率和物业税,现在北京和上海的住宅市场上,租金回报率和银行按揭贷款利息之间已经有-4%的差距了,按照香港房地产的经验,已经超过了临界点,如果加上物业税,这个差距还会进一步放大。

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当前最紧迫的是尽快公布未来几年北京的土地供应计划

《证券时报》张达:北京土地招拍挂新规今出炉,将试点“综合条件最优者得”竞买方式,不再“价高者得”,此外,还将缩小单宗商品住宅用地出让规模,限制企业拿地规模,您对此有何评价?新措施能否防止“地王”现象?
潘石屹:北京市从3月17号开始,已经有一个月时间没有出让土地了,这主要是担心出现新的地王。这一个月当中,北京市修改了“招拍挂”的办法。其实,北京房地产市场最紧迫的是政府尽快公布未来几年土地的供应计划,缓解市场上土地供应不足制造出的紧张气氛。同时,督促房地产开发商尽快在土地上建出房子,增加市场上房子的供应,稳定房价,防止过快上涨。
最近,国务院、银监会、北京市出台了一系列的政策,北京土地市场到底呈现怎样的局面?等北京有土地交易后,我们再来仔细观察。我想,新的地王再不会出现了。

目前投资房地产股票比投资房产更合算

《新闻晨报》刘畅:您一直认为,房价高的两个原因是土地供应量太小和市场上的钱太多,新国十条有没有解决这两个问题?购买住宅的信贷门槛提高了,投资者的关注点会向哪里转移?
潘石屹:这次新国十条确实是针对着目前房地产市场的两个基本问题:土地供应少;钱太多,而且它在用市场的手段通过调整供求关系来平衡住宅市场、稳定房价。过去许多行政命令往往对市场不起作用,或者是起反作用。如果要在投资房产和房地产股票两者之间选择的话,我认为目前投资房地产股票更合算。

北京、上海等一线城市住房价格受近期一系列政策的影响更大
 
《京华时报》鲁欢:现在北京郊区的住宅价格甚至高于市区中心某些地段的二手房价格,为何会形成城郊房价倒挂的奇怪局面?新国十条是否会改变这种不正常现象?
潘石屹:通州区房价涨到每平方米3万,甚至超过了市区中心某些地段的房价,其主要原因是城市中心地段没有供应量了,我们看看二环内、三环内还有多少住宅新项目在销售呢?城里可售的房子少,郊区的房源才会变得希贵,投机性需求也受到刺激,所以通州的房价涨得这么快。
“新国十条”的特点是精准打击,针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域,而不是对房地产市场的全面打击,它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求,增加住房有效供给。北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大,还有未来土地市场中的土地价格。

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