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潘石屹:中国的房地产市场现在进入冰川期  

2010-05-05 17:24:28|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——我在“2010政变地产”系列观察与解读论坛上的观点

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房地产市场进入冰川期

  最近出台的政策都是必要的

  今年“两会”结束以后,中央和各个地方政府都出台了一系列调控房价的政策。根据中原地产和其它研究机构的数据,北京、上海、深圳、重庆、杭州等城市住宅的成交量环比都下降超过50%,有些城市甚至下跌超过90%。这都是这一轮地产新政发挥了作用的结果。北京的房地产市场也和中国其他一些大城市一样进入了冰川期。五一节期间,北京成交的房子仅有7套,市场在观望。

  中国的房地产随着调控政策的出台迅速地进入冰川期,我认为这些政策是很必要的。在此之前,中国的房地产市场确实有点乱套,地价比房价高;租金和房价之间的关系也不正常。根据中原地产的数据,北京二手住宅第一季度的租金回报率是2.9%,上海是2.3%,一手住宅回报率比二手还要低,而全世界的平均回报水平是8%。政府出台这些政策是想尽一切办法,让地价和房价、房价和租金的关系恢复到正常市场水平。

  在国务院“国十条”出台后,各个城市都做出了相应的反应。北京和上海的反应有些不同。北京是依靠政策,如“限制不在北京工作的外地人购房”,“一个家庭只能新购一套住宅”来抑制房价。在土地“招拍挂”的过程中也采用超过限价不成交的办法。而上海则是集中加大土地的供应量,上海最近预告将供应105块地,建筑面积高达505万平方米,这105块地的起始价格为460亿元。依靠大规模的土地供应继而增加房子的供应来抑制房价过快上涨,这是最根本的办法。北京应该借鉴。

 

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“2010政变地产”系列观察与解读
 

北京一手房市场存量很少,很危险

  北京出台了一系列的政策,有许多是行政调控的手段,但这些完全在意料之中,我们也完全能够理解,因为北京现有的房源太少,市场上真正能拿出销售的房子只有3万多套,北京每年成交20万套左右的房子,仅有3万套住房存量是很危险的,相当于只有两个月销售量的存货。我们可以设想一下,一个城市粮食的存量低于警戒线是什么情况?汽油的存量低于警戒线又是什么情况?北京目前用行政手段限制购房只是临时性的政策,要彻底解决问题还是要像上海一样尽快地增加土地供应,这样在未来两、三年时间才能达到市场上房屋供应和需求的基本平衡,房价才能够真正得到抑制。

  有人说,北京4月30号出台的这些政策都是临时性的政策,甚至说寿命不会超过一年时间,但我认为会持续两、三年的时间,因为今年的土地供应要在两、三年后才能形成市场上房子的供应,这两、三年北京房地产市场的供求关系处在危险的状况,这些行政措施很难马上取消。

  未来还有一些房地产政策将出台并实施

  第一是物业税和房产税。物业税大家讨论了许多年,也空转了许多年,但从目前来看,出台的可能性并不大,有可能会以房产税的方式进行征收。目前写字楼和商业用房在出租过程中是按综合税率征收的,在这个综合税率中已经包括了房产税。再征收房产税主要是针对住宅,至于住宅会怎么收房产税?会不会从第二套房子开始征收呢?目前还都只是猜想。

  第二,住建部下发文件,对房屋销售的预收款要进入监管账户管理。这条政策并没有引起大家注意。事实上它对房地产开发商现金流的影响非常巨大。房地产开发商平时周转的资金有超过6、7成是来自于预售款,如果预售款受银行监控,再按工程进度进行拨款,这部分款就不能挪作他用,不能用于购买新的土地,对房地产开发商的资金链将构成很大的影响。

  第三,可能出台但还未出台的是停止对开发商的贷款,转而给施工单位贷款。给施工单位贷款的前提条件有两条:一是施工单位要和开发商有施工合同;另外,由开发商先垫付30%以上的工程款。这条政策一旦实施,也会对房地产开发商的现金流也会造成很大影响。

  受这次楼市新政影响最大的是地方政府。在过去一年多时间,许多地方政府从银行贷了许多钱进行土地的拆迁,“七通一平”,准备把这些土地高价卖出去。随着新政的出台,房地产开发商抢地的热情会迅速降下来。在未来一定会出现土地流拍现象,对地方政府的资金将构成很大的压力。从开发商方面看,2008年底是整个行业最困难的时候,随着政府的救市政策,处在最困难时期的开发商渡过了2008年底的这次的危机,2009年全年房地产火爆销售,全国房地产销售超过4万亿。目前房地产上市公司中有许多家拥有的现金超过100亿,这种情况下,房地产开发商主动降价销售的可能性很小。

  以上三条政策中有两条将对房地产商的资金链构成巨大影响,如果市场持续一段时间的“冰川期”,房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对。

  我们特别注意到,这次宏观调控的政策都是针对住宅市场的,对于写字楼和商业用房市场,过去几年时间没有像住宅市场这样价格疯涨,这部分市场处在健康发展时期,所以目前的调控政策并未涉及到商业地产。

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