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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

清理闲置土地是降低房价最根本的办法  

2010-08-04 21:13:29|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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观点地产网 陈小丽:媒体爆出国土部向银监会密报的1457宗闲置土地后,在业内引起巨大震动。请问您认为这次是否可以真正终结开发商的囤地行为?

潘石屹:房地产开发商的囤地行为这几年来一直是政府整治的重点,因为开发商的囤地行为不仅违法,而且造成了社会资源的巨大浪费,在囤地过程中,也出现了各种各样的法律纠纷和官司。由于一些房地产开发商只囤地,不建房子,市场上房子供应量少,直接造成了房价快速上涨。

房地产开发商囤地的行为在过去五、六年时间里,国土资源部一直有各种各样的报道和说法,但是具体到像这次报告的囤地宗数、涉及的房地产开发商还是第一次,所以在市场上引起的反响像投下一枚炸弹。在香港上市的很多房地产公司股票应声而跌。

至于这次是否能够真正终结房地产开发商的囤地行为,我觉得还很难说。最重要的看是国土部有没有决心,能不能顶住来自各方面的压力和给市场造成的波动。

清理闲置土地是降低房价最根本的办法 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

 

8月4日香港内房股应声下跌

 

观点地产网 陈小丽:您在年前曾经说,开发商至少有三分之一是不盖房子的。这次囤地黑名单是否从侧面应验了您的说法?

潘石屹:这个说法是去年11月在接受CCTV2采访的时候,我做的一个很主观、很粗略的估计,当时我反复强调这个数据是根据我的观察和感觉所得数据,没有任何出处。但电视上播出时把我这些话都剪掉了。因为一块地常常是要倒许多次手,这些拥有地的或者曾经拥有过地的人都号称自己是房地产开发商,但他们从来不盖房子,也没有盖房子的团队,更没有盖房子的经验,就是靠倒地为生。其实这种情况从“831”土地公开招拍挂之后已经好多了。在“831”之前,光倒地不盖房子的房地产开发商可能更多一些。而现在仍然还有不少地是在“831”土地公开招拍挂之前就囤有的土地。

 

《上海证券报》于祥明:今日国土部否认出具过"黑名单",并表示80%闲置土地可能被收回数据不实。联想到国土部在以往调控里都有类似的调查名单之类,但执行过程比较难。您如何预计这些黑名单里的房企和土地的后市状况?

潘石屹:我昨天看到《中国证券报》上有关国土资源部出具的这个黑名单的报道,并说有80%的闲置土地可能被收回。如果属实,这的确是件非常重大的事情,不光涉及到房地产行业,因为众多房地产公司都是上市公司,如果被政府列入了明确的黑名单,并表示要收回他们所拥有的土地,这对股票市场的影响也是非常巨大的。如果政府能公布出确切的囤地公司的名单,我认为这些公司应该对黑名单的事情向股票市场做出公告和具体说明。

 

《上海证券报》于祥明:据披露的材料看,北京几宗好地段大面积的闲置土地按协议规定应该都是07年竣工的,如按相关规定,上述土地应依法无偿收回,您认为最合理有效的解决方案是什么?

潘石屹:对于闲置土地的收回没有详细的处理办法,只是有一个“两年不开发要无偿收回”这样一个原则,实施起来会比较困难。我认为应该尽快出台切实可行的闲置土地收回的办法,面对现实,从根本上杜绝、这些闲置的土地继续浪费,应让它们尽快变成房子,满足市场的需求来平抑住房的价格。

 

《上海证券报》于祥明:上市房企囤地现象非常严重,国土部此次推出的名单中就涉及很多家上市房企,潘总认为国土部是否有必要针对上市房企进行囤地专项调查?

潘石屹:的确,上市公司的囤地非常严重,尤其是在IPO之前,这涉及到资本市场对上市房地产公司的评价指标,一般资本市场对上市公司的评价是看利润,衡量它的指标是PE。但对于房地产公司,他们还看中的一个指标是NAV。所以一些房地产公司在上市前拼命地囤地,NAV的数值才会大。而最重要的是,中国法律尽管有“两年不开发无偿收回”的规定,但没有认真的执行,资本市场也就一直按照土地出让后再不会收回来考量房地产公司,所以上市公司囤地现象要比非上市公司严重。作为非上市公司,考虑的还是现金流和利润的指标,他们的资金量和规模也有限。但对即将上市的和已经上市的房地产公司,为了迎合资本市场,就要把NAV的值做大,这就需要囤积大量的土地。所以,囤地问题涉及到银行、银监会,也涉及到证监会,只有这几个部门协调起来,才能把这件事情做好。

 

   网易地产 张媛媛:这次"黑名单"把土地闲置分了政府原因和企业原因,对于企业原因可以进行依法处罚,地方政府造成的闲置如何处理?

潘石屹:在真正闲置的土地中有的已经闲置几年、甚至十几年的时间,但具体情况大体分两类:一类是房地产开发商本身的原因,或故意闲置土地,或没有资金、没有技术无法开发,或是对这些地段的土地建成房子的市场前景不看好等等。另一类就是政府的原因,比如规划的修改等等。不管是哪一类,执行起来一定是非常难的。第一类房地产开发商自身的原因也会归咎成政府的原因,因为规划的实施、调整都需要房地产开发商的配合,开发商可以很简单地把这些原因全都推给政府。

其实政府的行为也应该在法律的框架之内,如是长期耽误,不审批造成土地的闲置,造成社会资源的浪费,政府也应该承担相应的法律责任。的确有许多土地闲置了很多年,是政府部门的原因造成的。

 

网易地产 张媛媛:如果把国土部打击囤地和中央调控房地产市场联系起来看,您认为清理闲置土地和房价有什么关系?

潘石屹:其实在过去几年宏观调控的政策中,从“国八条”、“国六条”、“国四条”到新“国十条”,已经把打击囤地和房价之间的关系说得非常清楚了。房地产开发商囤地,不把土地建成房子,房价就一定会涨。至于房地产开发商到底囤了多少土地,说法很多,有说囤积的土地相当于出让土地的60%,也有说是50%。其实这次是个很好的机会,国土资源部出来辟谣说没有公布过这个黑名单,但真正的名单是什么?应该公布这个名单。这个名单的取得也并不困难,因为国土部在发土地证时,一定都有发证时间,把发证时间超过2年、5年和10年的对外公布,并不复杂。如果政府真能下大力气清理闲置土地,就一定会促使许多闲置土地尽快开工建设,这才是降低房价的根本办法。

 

《苹果日报》Moxy:有资料表明北京闲置土地因企业原因造成的35宗,共计148万平方米,涉及合同金额8.5亿元,通过这样看,折合楼面价只有每平方米547元,这不是白捡吗?为什么开发商不开发?

潘石屹:首先,这些闲置的土地一般都出让时间很早,那时北京的地价也并不贵。其次,这些开发商一般都是有各种关系,但缺技术、缺资金的开发商,尽管拿了便宜的土地,也不一定能够建出房子,更不一定能够建出好房子。

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我们今天设计建造的房子一定要能适应未来人们的生活和工作方式

 

观点地产网 陈小丽:您在海峡两岸青年交流会上说,看到北京、上海无论哪一种房子,住房,商业,写字楼按照现有的模式都过剩了,如何理解这句话?是不是北京上海的房价要跌?

潘石屹:我们的城市,我们的工作方式和生活方式都处在巨变中。今天出让的土地应该是3到5年之后才能够建成房子,可是5年之后,我们的工作方式和生活方式将会发生特别大的变化,如果墨守成规,按照原来的规划、设计去建房子,这样的房子一定会过剩,因为它不符合五年、十年、二十年之后人们的生活方式和工作方式了。人们在这些过时的建筑中,就觉得受约束,别扭。我的意思是房地产开发商要和其它厂商一样不断地去创新,规划、设计和建设的房子要能够适应未来人们的生活方式和工作方式。

仔细想一想,十年前,二十年前我们的生活和工作方式对房子的要求和今天完全不一样,今后再发展十年、二十年时间,人们的工作和生活方式也将会发生非常巨大的变化,对空间有完全不一样的需求。

如果电脑行业几年不创新,他们生产的旧电脑就没有市场,就会过剩;服装行业不创新,过时的衣服就没有人要了。房地产行业也是一样,只是房地产行业过去几年供应不足,需求量大,房价上涨得快,“萝卜快了不洗泥”,大部分开发商没有把精力放在设计和创新上来,但从长远看,没有创新,就会面临不适应时代的房地产产品的过剩。

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