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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

这次调控对市场有立竿见影的影响  

2010-09-30 17:11:40|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  《财经》张杰:您怎么看待这次这个国五条中非常明显的“一刀切”特征。背后是不是决策层意识到了政策执行不到位,给外界留了很多腾挪的空间?

  潘石屹:如果不“一刀切”,“上有政策,下有对策”的现象就会重演。昨天出台的这五条政策中,我认为重要的有两点:一是住房信贷政策;二是房产税。其余都是强调“进一步”如何,执行起来很难。

  一、住房信贷政策就是“按揭政策”,过去一直在划分首套、第二套、第三套以上,操作和监管起来太困难,这就是屡屡调控仍不见成效的根本原因。按揭首付调整,实质是用多大的杠杆启动住房需求,一成就是十倍杠杆,二成就是五倍杠杆,三成以上就是三倍以下的杠杆。现在是从五倍的杠杆调成了三倍以下,自然启动的住房需求就会下降,是立竿见影的影响。

  二、房产税虽然没有明确,但用了“加快推进”的字眼。让我们感觉到房产税在向我们一步步走近。再不是以前一次次空喊“狼来了”。这次,狼真的来了。

 

  《财经》张杰:关于这个最新的政策持续性的问题。您认为,这个最严厉的政策最多能够坚持多久?

  潘石屹:这五条政策中,除第一条要限制家庭购房套数之外,其余都抓住了问题的关键,随时可以调整。如果三成的首付还压不住房价,可以调成四成、五成或更高。

  “房产税”的出台,会增加持有住房家庭的日常负担,更会影响到以投资为目的购买多套住房家庭的需求。但这条政策有房人会坚决反对的。

  增加土地供应、严格执行法律的实施都是很好的政策。

 

  《财经》张杰:由于今年的多个楼市新政文件中,都没有对调控成功的定义进行量化,只是有模糊的描述。您认为,到了什么程度,才可以说是调控成功?具体到房价上,您还坚持您之前“房价可能回到2009年初的”判断么?

  潘石屹:标准就是回到常识:如租金回报率、空置率等指标回到正常范围之内。对许多城市来说,回到2009年初的水平是回到了正常范围。需要多长时间,我不知道,这取决于经济环境和政策的力量。

 

  《财经》张杰:今年最后一个季度,地产行业的演变推进可能导致在公司层面可能会出现哪些变化?

  潘石屹:从上半年上市公司财务指标分析来看,负债率普遍偏高,平均比2009年高出20%。他们寄希望于“金九银十绝地大反弹”。在九月刚结束时,政府出台了以上政策,尤其按揭政策对市场影响是立竿见影的;还有悬在头上的一把剑就是“房产税”什么时候出来。基于以上判断,我对下一季度住房市场的房价和成交量不乐观。

 

  地产中国网 杨丽萍:与此前的任何一次调控相比,您认为这一次调控的主要特征是什么?

  潘石屹:这次有许多点都是过去政策的延续,但也避免了“上有政策,下有对策”

的现象。如首付提高到三成以上。也有些是对下一步即将出台的政策打下了伏笔,让市场早有预期,如房产税。但有些可能很难落实,如增加土地供应,拆迁难,耕地不让占,还哪有土地呢?“巧媳妇难为无米之炊”。

 

  地产中国网 杨丽萍:这些政策是意料之中还是意料之外,请评价一下此次政策的可操作性,还可能是失效的结果吗?未来进一步调控政策还有空间吗?

  潘石屹:在意料之中,调控就如同开汽车一样,根据市场的变化随时去调整。只要汽车开动了,就要随时调整速度和方向,没有开始,也没有结束,房地产市场的调整也是一样。如果三成首付政策公布后,房价还在上涨,那就提高到四成、五成、六成……。同时,房产税也有很大的空间。

 

  地产中国网 杨丽萍:此次调控还未涉及到物业税,你认为在此政策出来之后,短期内物业税出台的可能性有多大?

  潘石屹:房产税只是扩征,原来就有房产税的政策,只是住房免收了。现在再出就是重新征收,在政策的出台上就比较容易。但新的税种“物业税”出台就困难了,时间也慢。

 

 

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