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潘石屹的博客

 
 
 

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就“预售资金监管办法”答记者问  

2010-10-26 12:12:58|  分类: 有关地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  《京华时报》鲁欢:您对昨天出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》怎么看?

  潘石屹:这个“预售收入监管办法”实际是根据今年初住建部文件的精神制订的,特别强调的一点是要防范开发商把预售资金挪作他用,防范出现烂尾工程。

  根据我们了解到的国外相关制度,在房屋预售条件下,对预售收入都是要进行监管的。否则当市场出现较大波动时,开发商很容易把风险转嫁给消费者,从而变成一个社会问题。因此在房地产市场波动比较大的时候,“监管办法”更有它的意义。

 

  《新京报》张家齐:“预售收入监管办法”的实施对房地产开发商资金会有多大的影响?

  潘石屹:我们注意到,这个“监管办法”是从2010年12月1号开始实施。从办法规定的条款来看,将对房地产开发商的资金产生非常巨大的影响。我们可以用一个典型的图表来说明这个影响,从图表上来看,开发商的压力非常巨大的。

 

就“预售资金监管办法”答记者问 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

 

开发商预售资金回流监管前后对比图


  但“监管办法”是从2010年12月1号开始实施,对房地产商来说,资金压力不会来得很突然,因为12月1号前拿到预售证的这部分资金是不受到监管的,所以12月1号之前,开发商会抓紧时间拿预售许可证。而现在已经拿到预售证,和12月1号前准备突击拿证的数量还是非常大的,所以“监管办法”的实施对开发商资金的影响不会立竿见影,这个压力大约在半年之后会凸显出来。

 

  《第一财经日报》阴雪:监管商品房预售资金强调是保证工程建设用资金,这部分其实占预售资金的比例很小,但“办法”规定全部预售收入都要纳入预售资金监管专用账户,您认为合理吗?

  潘石屹:从“办法”对开发商资金的压力和监管的合理性来看,实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度。因为防范风险是怕开发商不能保证建安费用,房子建不起来而成为烂尾楼,最后影响到客户,变成一个社会问题。可现实中,在开发项目投入时,土地的一次性投入成本就会占到50%以上,像北京、上海这样的大城市,土地成本甚至会占到60、70%的比例,建安支出只是很小比例。如果按“监管办法”规定的四个节点来看(结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记),均衡的分四个周期从预售收入中支付费用,这个力度已经远远超过防范风险的力度。会造成开发商资金完全冻结在监管账户里。

 

  新浪乐居 吕洲科:这个“监管办法”会对房价产生什么影响?

  潘石屹:房价主要取决于市场的供应和需求。现在的实际情况是土地供应量不足,政府常常完不成供应计划,没有土地开发商就建不出市场需要的房子。

  从开发商资金来看,今年开发商平均负债率都比去年要高,房地产商的资金本身就很紧张,如果再加上“监管办法”实施,一定会大大加重房地产资金的紧张。只有开发商有钱、有地才能建成房子,形成供应量从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足,同时开发商又缺少资金,市场上供应量会大大减少,所以从“监管办法”角度看,对抑制房价来说并不是好事,我认为主要作用是防范金融风险。

 

  新浪乐居 吕洲科:这个监管办法对SOHO中国会有影响吗?

  潘石屹:SOHO中国是做商业地产开发的,我们注意到这个“监管办法”对所有预售的项目都同样进行监管,所以对SOHO中国的现金流会有一定影响。但SOHO中国各项财务指标都非常好,对于这种风险完全是有能力去克服的。

 

 

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