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潘石屹的博客

 
 
 

日志

 
 

房价成为了各种社会矛盾的焦点  

2011-04-14 17:12:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——4月14日《微访谈?人云屹云》实录

房价成为了各种社会矛盾的焦点 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

 土地、货币都是房地产调控的根源

 

  @混广告圈的Ada  温总理在浙江调研时说,中央加强房地产市场调控的目标是明确的,决心是坚定的。这是对刚刚公布了调控目标的地方政府的“最后通牒”吗?中央政府是否储备了更多的调控手段?

  潘石屹:过去几年,从2003年“121号”文件开始算起已经有8年的时间,政府一直出台各种文件,对房地产市场进行调控。但由于各部门配合得不协调,房地产的价格在过去的几年时间里快速地上涨,房价成为了各种社会矛盾的焦点。政府这次下定决心调控房地产市场,最重要的是需要全面地协调,从土地、货币政策、城市化的进程、税收、城乡差距等方面去解决,房价问题只是这诸多原因的结果。当然,从中央下定决心要调控房地产市场看,目的一定会达到的,不需要出台其它更多的调控手段,已有调控的手段就已经足够了。

 

  @Alice洪曈除北京提出“稳中有降”的调控目标,大多数城市将控制目标订在涨价10%左右,引起哗然,国务院已向沿海发达省份派出16个督察组,各地是否会调整目标,向“稳中有降”靠齐?

  潘石屹:今年中央要求各城市提出房价的调控目标,这只有在今年对房地产价格进行限制的前提下才可以提出这个目标,同时也希望,通过这个目标来调整市场的预期,避免房地产价格大幅度地上涨。但有点事与愿违,各个城市公布的目标都比较含糊,解读后一般都在10%左右。这样,反而调高了市场上面房价上涨的预期,与中央制订这个政策的初衷是背道而驰的。但我们看到,尽管各个城市房价上涨的目标都在10%左右,但由于限购减少了房屋的需求,抽紧银根也减少了房地产的需求,几个大城市房地产成交的金额和价格都开始下滑。从这些现象也可以看出,调控房价不要只看结果,要从根源上面进行调控。土地、货币都是房地产调控重要的根源。

 

  @芦洪VV-这里是上海在一系列政策调控下,今年一季度全国主要房地产市场成交整体不乐观,四大一线城市成交量环比约降四成,可谓跌入冰点。您估计,第二季度这些城市的房价会出现跳水般的滑落吗?

  潘石屹:和你了解的情况一样,自从新的“国八条”公布后,我们就密切地关注北京、上海这些一线城市住宅的成交量和成交价格的变化,直到今天,成交量大幅度地缩水,这种局面没有改变。其实这可能就是中央房地产调控要看到的局面,要达到的目标。有些媒体和网络报道有一些中介代理在做假的税收和社保证明来对抗政府限购政策。但我想,这些都是很个别的现象,而且也看到政府对有这样行为的中介代理公司采取了最强有力的措施,让他们关店,砸了他们的饭碗。

 

  @范佳Thomas 一线城市陷入“有价无市”楼市格局的同时,二、三线城市的房价高涨直逼一线城市。在中国目前的二元经济结构中,中央的宏观调控政策在复杂的市场环境中能够奏效吗?

  潘石屹:几年来,每年的年初政府都对房地产进行宏观调控,最后的结果都不是很理想,给市场有点“狼来了”的感觉。但是,今年出台的政策是最强有力的政策,一线城市房地产的成交量和价格的下滑就说明了这一点,开发商以往应对调控的经验对今年房地产的市场可能会不适应。

 

  @KinkiJin  任志强在接受媒体采访时说“很多地方政府企图把拆迁房都放在保障性住房名义里,拆城里最好的地,然后卖高价换钱。”这不是违背了政府建保障房的初衷了吗?

  潘石屹:今年年初,总理提出在未来三年要建3600万套的保障性住房,这是一个非常巨大的数字。有一些人担心,没有土地和资金的保证,这样庞大的计划很难实现,况且主要的责任又担在地方政府的身上。但我也看到,在保障性住房这个大筐子里面,增加了好多的内容,开发商也想挤入保障性住房分一杯羹。我前不久去山村的学校,校长告诉我,政府有政策,可以把教师住房列入保障性住房,请我帮忙在校园里建一些保障性住房,我没搞得太懂为什么要在校园里建保障房。保障性住房从政策的实施范围到保障的对象都要进一步明确。

  

  财经网  朱钰以2010年“国四条”、“国十条”为发起标志的房地产调控,已经整整一周年。您如何评价这一年以来的房地产调控?

  潘石屹:虽然在去年的三四月份,政府出台了严厉的房地产调控文件,但是,土地供应的短缺、宽松的货币政策这两条并没有改变,所以,2010年一边是房地产调控的风声鹤唳,另一边又是房地产价格上涨最快的一年,房地产的成交量创下了历史新高,达到了5.25万亿。

 

 

理顺土地管理的最好办法是让集体土地和国有土地统一起来

  @詹小狼  4月7日,国土资源部召开全国土地供应调研报告会表示,全国31个省(区、市)反映土地供应计划指标不足,多数反映下达的指标只能满足需求的1/3。另一方面又大量存在批而未供、供而未用、粗放滥用的现象。您怎么看土地供应的矛盾?

  潘石屹:在过去几年时间里,国土资源部每年初都要开同样的会,强调两年不开发的土地要无偿收回,制订一年的计划和时间表,但到年末,大多数都不了了之。的确,国土资源部离开了其它部门和法律的配合,要收回那些闲置多年的土地,的确有困难。其实,据我们的所见所闻,闲置土地还是大量存在的。

 

  @张汇紫北京市最近鼓励机关和企事业单位利用自有土地建设公租房,既然开了这个口子,是不是民营企业也可以利用自己的工业土地建设公租房?这是不是有利于增加保障房比重、解决房价过高?

  潘石屹:房价过高的一个重要原因是土地供应不足,中国的土地分成国有土地和集体土地,集体土地上面的房子就是小产权房,开发商不能在集体土地上建房子,这也在很大程度上影响了土地的供应。其实,要理顺土地的管理,最好的办法是让集体土地和国有土地统一起来,让集体土地不经过国有征用的环节也可以出让,如果这样,目前许多困难的问题都可以迎刃而解。

 

  @米宝-SHANGHAI 上海尽管已经被认定需要缴纳房产税的住房有1000多套,但目前个人住房房产税入库却不足10笔。您觉得目前房产税征收最大的问题在哪?

  潘石屹:我想这可能是一个新的税种,在刚征收的过程中,征管人员、征管机构还不够健全,但我相信,只要真正贯彻和落实有这个法规,税就会逐渐征上来。

 

  财经网  朱钰也有观点认为保障房挤压了本应该属于商品房的土地供应,使得商品房的供地更加短缺,会使房价继续上涨,您怎么看?

  潘石屹:这要从两方面来看,一方面保障性住房挤压了本该属于商品房的土地供应,另一方面,保障性住房也挤压了本该属于商品房的购买力和需求。

 

  @王彧issakson 在现金流骤减的危急时刻,70家上市房企的 “存货”总额高达8479.4亿元,同比猛增了41.7%。众多房企如何才能度过难关、扭转这一被动局面?

  潘石屹:从07年以来,房地产市场的规模迅速地扩大,目前达到了5.25万亿销售额的市场规模,各个上市的房地产公司向资本市场做出了承诺,他们还要有每年30%-40%的增长,这都是他们的计划。“摊子”和增长的幅度都安排得很大,遇到中央最严厉的宏观调控,全国的成交额都在大幅度下滑,一定会使一些负债率高、规模比较大的开发商的现金流受到影响。当然,房地产企业度过现金流难关的办法很多,比如缩减开工规模、转让部分在建项目、发债、降价,都可以从现金流的危机中度过来。

 

  @我爱土豆万科、保利、金地、招商这四大A股房企发布2010年业绩时,都明确了大力发展商业地产的战略,一时间无论大小房企向商业转型已成趋势,短期内这种转型能实现吗?

  潘石屹:我们看到商业地产在中国的各个城市,尤其是一线的大型城市还有很大的发展空间,从目前市场的租金回报率来看,也远远高于住宅的租金回报率,但商业地产需要很高的专业经验,转型商业地产至少需要三年的时间,才能从购买土地、规划、设计、产品上市到人才队伍的建设等方面完成真正的转型。

   

  @赵志强人生长江商学院院长项兵表示:“未来5到10年内,中国房地产企业从价格竞争转向价值竞争,创新是不可或缺的。”如今,手握土地和资金已不足以让房企高枕无忧,您认为创新应该从哪些方面着手?

  潘石屹:昨天,分众传媒的董事局主席江南春给我介绍了高科技和网络的发展对他们行业的影响,我带他参观了我们公司,并向他介绍了高科技给我们在规划、设计、施工、成本控制甚至销售带来的无限可能性。的确,任何行业都要以创造价值为核心,要不断地去创新。过去几年,在房地产规模每年接近翻番、利润率较高的情况下,创新在房地产行业似乎变得不重要了。今后,离开了创新,离开了价值的提升,房地产行业也会和别的企业一样寸步难行。

   

  @摩卡010 在里昂证券最新报告中,SOHO中国有一项指标EBIT/EV达到36.8%,高居亚洲上市公司榜首,股票极具投资价值的背后原因是什么?从另一方面看是不是意味着公司价值被严重低估了?

  潘石屹:当我们看到这份报告,发现SOHO中国的EBIT/EV这项指标成了全亚洲上市公司的第一名时,我们心情也很复杂,是我们公司股票的价值被市场低估了,还是我们创造利润的能力真是这么强,成为了亚洲的第一?

  

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 商业地产在中国的各个城市尤其是一线城市还有很大发展空间

 

只盯着钱的商人不是好商人,只盯着钱的商人也一定赚不到钱

  @紫什么北师大教授董藩对学生说:“当你四十岁时,没有四千万身价不要来见我,也别说是我学生。对高学历者来说,贫穷意味着耻辱和失败。”怎么评价董藩的教育观?成为富人是你当初上大学时的最高目标吗?

  潘石屹:一个人的人生目标是什么,是为社会服务,是帮助别人,是为社会创造价值,在这个过程中,让自己成长和进步。医生的价值体现在解除病人的苦痛,教师的价值体现在为别人教授知识,工程师的价值在于开发新技术造福人类。金钱不是衡量一个人价值的主要标准,即使作为商人和企业家,他们的目的也应该是为社会贡献、为社会服务,赚钱是在对为社会贡献和服务的过程中派生出来的附加回报,只盯着钱的商人不是好商人,只盯着钱的商人也一定赚不到钱。

 

  @这是哪一个最近,一位留学生因学费问题在机场对刺伤母亲,据说他在留学期间从不打工,完全依靠家里经济支持。您是否鼓励孩子出国留学?您和和张欣平时如何教导孩子们自食其力?

  潘石屹:对孩子的教育,精神品质的教育、人生目标的教育是最重要的,它比知识、技能的教育都要重要。人生的目的就是要服务,打工就是服务的一种具体体现,或做家教,或做清洁工,都应该是他们的选择。人生的价值也在于他服务的价值,如果是没有服务的精神,学习再多的知识和技能都是没有用的。其实,15岁以上的小孩,他们的心智和身体已基本成熟,就应该鼓励他们去打工,这也是我和张欣平时在家里反复商量的问题。

   

  @易闻道 您和夫人张欣都将参加博鳌亚洲论坛,您对此次会议有什么期待吗?

  潘石屹:从第一届博螯亚洲论坛开始,每次的会议我都参加,张欣有几次没有参加。博螯亚洲论坛的气氛热烈而轻松,就像海南的气侯,特别适合人们带着放松的心态去进行平等的交流和探讨。尤其前几年,博螯亚洲论坛上的房地产论坛是最受欢迎的节目,但这两年任志强不参加了,这个招牌节目也砸了。我们期待着在这次会议期间,和更多的朋友去交流、去分享。

 

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 一个人的人生目标是什么?是为社会服务,是帮助别人

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