昨天下午，公司开会研究如何参加广渠路15号地的竞标。原来测算的极限接受单价是1.4万元/m2，总价为35.4亿元左右。最后，为了能拿下这块土地，决定把单价上调1000元/ m2，即1.5万元/ m2，总价大约为38亿元。我们一边吃饭，一边开会，我很紧张，两次咬破了嘴唇。二十年从商经验告诉我，对一个房地产公司来说，常常是一块土地定生死。短短十年的中国房地产历史，多少公司因一块土地死掉了，这些死去的公司还不包括深圳、海南那些非正常死亡的房地产公司。

下午赶到国土局二层土地储备中心招标现场，真是人山人海，工作人员均带着口罩，进拍卖大厅的人都要进行体温检测。我上次来这个拍卖大厅还是几年前参加摩根中心项目的招标，当年我们公司也是浩浩荡荡，决策层成员全体出动，还扛着我们为摩根中心设计的新模型。上次是检查身份，这次是检查体温，一样的严格、一样的如临大敌。

走进拍卖大厅，我们被安排在第二排，大厅里也是人山人海。有许多开发商我都认识。坐在第三排的是新面孔，我上前向他（她）们问好。问他们是什么公司的。他们只告诉我：“小公司”。我们公司总裁闫岩小声告诉我：“他们是中化方兴公司的。”我说：“你们是中化集团在香港的上市公司”。他们表情都很严肃。

举牌开始了，远洋地产在拍卖之前挂牌阶段就多加上8.4亿元人民币。最初举牌时，拍卖师雷蕾把举牌的价格区间提高到2000万元，现场一片哗然。远洋地产更不示弱，每次都是整数报价，30亿，31亿，32亿……来势很猛。

最后，号称小公司的中化方兴地产出台了。不管谁举牌，他们都毫不犹豫地跟上举牌。最后中化方兴地产以40.6亿元，地上建筑面积土地单价1.6万元/ m2，获得了这块土地。媒体哗然，今天在网上看到了铺天盖地的报道。

有两点需要补充的是：

第一，                建筑面积土地的单价是1.6万元/ m2，而不是一些媒体报道的1.4万元/ m2，这些媒体朋友，没有扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积。

第二，                第二，一般出让合同时，付款期都是半年以上。这次是一次性付款。

拍卖的过程我就不做过多描述了。我想谈一谈自己对新的“地王”产生的看法：

第一，从参加的11家公司来看，都是中国公司，有些是在香港上市的公司，但都是红筹和H股公司，没有一家境外公司参加。这些现象均折射出全球资金对中国，对北京房地产市场的一些看法，说明他们对这种疯狂拿地的举动并不看好。

第二，一周之内，北京连续诞生了两个“地王”。上次是“中电”的背景，这次是“中化”背景，并且房地产经验并不丰富，开发的经验和历史都不长。在金融危机背景的冲击下，国家发了大量的钱，银行也放了大量的款。但产能过剩仍是全球经济的主流，这些钱不可能再去投资建电子厂，建化工厂，因为这些行业产能已经过剩了，只能投到房地产，购买土地。一次性支付40多亿元的确不是一个小数字。

第三，这个“地王”的产生，对广渠路15号地的周边，包括北京市的房价都有很强的向上带动作用。目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万元到2万元之间，因户型、朝向和楼层不同价格有所不同。而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元，已经超出了周边房子的平均价格。又出现了当年“面粉的价格比面包的价格贵”的现象，结果是“面包”一定会涨价。中化方兴在答记者问时说，他们测算时的售价是每平方米3万元。

第四，政府需要马上推出土地。2009年1—5月北京市成交房子金额是2008年的1.4倍，这个数字超过了最火爆的2007年1—5月份的成交量。如果政府不能及时推出土地来出让，就会发生断顿的现象。

在广渠门10号地（二环边上）成交每平方米1.5万元时，有媒体问我北京土地市场是不是出现了泡沫。我回答，不能以这一块土地为依据来判断，因那块地对“富力地产”太特殊了。但一周之内接连出现两个“地王”，尤其是昨天的广渠路15号地（在四环边上）成交1.6万元/ m2时，我们可以说，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。

----SOHO中国基金会西部儿童美德教育项目回访

这是一片古老的土地

这是我生活过，并热爱着的土地

无数乡亲们仍然世世代代在这片土地上生活

乡亲们正从田间走过

这片土地曾经养育了无数的先辈

世世代代过去，青山绿树依旧，多少权力，财富，美貌在它们面前成为过眼云烟

面对这片土地，多少仇恨，欺骗消失得无影无踪

“让你的心为燃起熊熊爱火给你身边的人”。

“要以最大的爱心和谐、团结和友爱互相交往。”

“总是思考怎样给人类每个成员提供一些服务。”

每个人的心中都蕴藏着美德

“给予彼此最多的爱。”

教育是挖掘这些美德的途径。

唯有美德永存、并永远护佑着我们。

“祝福热爱和平者。”

尊敬的Rondeau先生；
尊敬的各位朋友：

 
　　大家好！

    今天非常荣幸，能在这里跟世界级摄影大师们同台，并一起参加这次摄影展。 

    跟这些专业的摄影大师们比,我是一个外行,但从小我就有很强烈摄影的愿望。我此生没有见到我爷爷，对爷爷所有的了解都来自家里私藏在小箱子里的照片。也是从家里珍藏的照片中,我才看到了爸爸妈妈年轻时，没有受到迫害之前的英俊和漂亮。

 
　　小时候，家里很穷，村里年年闹饥荒连饭都吃不上，更别说照相了。没能拥有一张我小时候、少年时期的照片，成了我人生一大遗憾。我妈妈活着的时候，曾对我夫人张欣说我们的孩子潘让和我小时候长得一样漂亮。张欣很不以为然，觉得自己的儿子长得这么漂亮怎么会和我小时候一样呢？我想,要是能留下一张我小时候的照片就能证明我的确小时候也是漂亮小孩。可惜，现在只能是空口无凭。岁月无情啊。

　　感谢时代的进步，感谢文明的进步，我们都从那贫穷的岁月中走了出来；感谢技术的进步，感谢数码照像机的普及，让我这位门外汉借助新科技的手段，也能摄影了。 

　　几年来，数码相机我时刻不离身：记录下了城市的变化；记录下了黄土高坡上的孩子眼睛里透出的纯净；记录下了在信仰道路上艰难探求，一步一拜的僧侣；记录下了在高速建设过程中的隐患，如火灾……
同时，也要感谢互联网的普及，能让这些相片记录和千千万万的网友去分享。

　　在每一张照片的背后，在每一次按下快门时，我都不敢忘却，每一个行动，每一个动作都应该给大家带来关爱、团结、快乐和启迪，而不是增加任何一点的仇恨、分裂和痛苦。

　　再次感谢大家！

SOHO中国有限公司  潘石屹
    2009年6月19日 

 
尊敬的各位朋友：

　　大家好！

　　感谢各位来参加今天前门大街的招商活动！你们的到来就是对我们、对前门大街招商最大的支持和帮助！

　　两年前，受前门大街的吸引，我们投入到了前门大街的修缮改造中。两年来，风雨兼程，在政府、规划师、设计师，以及文物保护专家的帮助下，我们终于在2008年奥运会开幕的前夕，用大家的努力和汗水完成了前门大街改造这项几乎不可能完成的任务。有些朋友对我说，在完成这项任务的过程中，一定受了很大的委屈吧？但不管过程中有什么得失起伏，我们从心里感谢历史和时代给予我们这样一次机会，一次服务社会、服务首都的机会，我们为参与到前门大街的建设中来感到荣幸。

　　我们深知今天前门大街的繁荣是历史的延续，仅靠我们一部分人是不可能完成这伟大的历史使命的。前门大街从历史中走来，挟带着巨大的能量和文明进步的动力，它将从我们这一代的身边掠过，走向遥远的未来。今天的前门大街，今天我们所做的一切也都将会成为新的历史。今天我们所需要做的，绝不是为了一己私利去计较。衡量我们每一步行动的标准和准则就是：是否推动了文明的进步。符合这个标准我们的行动就将会成为历史前进动力中的一部分，分享到它的喜悦；如果违背了这个标准，留给自己的只能是失望、痛苦和孤独。

　　在天安门广场的黎明，我看到观看升旗的人们一张张肃穆、神圣的面孔，我想每一位第一次来北京的人们，心情一定是和我第一次来北京一样，想看看天安门，逛逛前门大街。我第一次来到北京时，就来到天安门广场，从天安门广场走到了前门大街，喝完一碗“大碗茶”后，为妹妹买了她的第一件连衣裙，带回了我们的小山沟，这件衣服成为老家最时髦的衣服，也成为我和妹妹之间一段永远不能忘记的美好回忆。

　　今天，我们在这里搭起这一广阔的平台，邀请所有优秀的商家来到这里。前门大街是首都的，也是中国和全世界人民的。多元化将会成为前门大街最重要的特点，国际的，民族的，老北京的，各地方的老字号，充满活力的现代品牌等等都应该展示到前门大街，因为每天走进前门大街的超过15万人来自中国的各个地方、来自不同文化背景，有着不同的需求和喜好。为了突出多元化，为给人们提供更多更全面的服务，我们在此前的一个月对前门大街商铺的面积再次做了调整，划分得更小、更合理，可以容纳和展示的品牌和商品种类更多更丰富。

　　今天，招商部的同事告诉我，来我们这里登记、预约的商家所需要的面积已经超过了我们此次招商面积的五倍，感谢你们的热情参与！我们会在未来的十天之内，根据品牌、影响力，以及代表性等指标，公平地选择第一批商家来前门大街落户，并与你们签约。

　　今年的十月，是共和国成立60周年的大日子，北京的天安门会成为全世界瞩目的地方。全国各地会有许多朋友来到北京，来到天安门广场，来到前门大街。希望前门大街的所有的商家能在今年的10月1号前开业，能让这些朋友为自己的家人、朋友带去来自前门大街的礼物，带去来自北京和前门大街的祝福。让全国、全世界的朋友在前门大街留下美好的经历和回忆。

　　为了保证进驻前门大街的商家能在今年的国庆节之前开业，我们已经和崇文区政府、天街公司进行了详尽的安排，我们会一起为大家提供尽可能多的帮助！

　　最后让我们一起分享一段圣言来结束我的讲话：

　　“愿每度的清晨比前夕更美好，愿每度的明天比昨日更富饶。人的价值在于他的服务与美德，而不在于他拥有的虚浮的财宝。”

　　谢谢大家！

潘石屹

2009年6月15日

通货膨胀就如同病毒一样潜伏在经济体中，

一旦这次通货膨胀爆发，也将是全球性的。

——今天下午网聊的记录

?对目前大的市场经济形势的判断，我们自2008年初开始一直就没有大的改变；也没有因为“小阳春”对中国房地产总体的形势发生大的改变；更没有因为北京广渠门土地“招拍挂”价格接近1.5万元/平方米而对中国土地市场的判断发生大的改变。

?由于各国政府大规模的印发票子，通货膨胀就如同病毒一样潜伏在经济体中，一旦这次通货膨胀爆发，也将是全球性的。因为这次经济危机是全球化之后的第一次经济危机。

?我们将根据目前的经济和市场形势寻找市场中最低的“洼地”，只有这些“洼地”才是我们需要投入精力和资金的地方。跟风只能助长“泡沫”的生成，对社会的发展也会带来危害。

?只有当人们的内心世界得到改变时，这些腐败现象才可以得到彻底的抵制，公正的原则才能确保。

　　北京青年周刊 张磊：您表示当前正是SOHO中国进货的好时机。做出这种判断的依据是什么？是否意味着您看好中国房地产市场的后市？
　　潘石屹：最近SOHO中国根据香港联交所的要求连续发了四封公告，这四封公告引起了大家和市场的关注，第一份有关前门项目重组；第二份有关发行可换股债券；第三份是出售朝阳门SOHO一期2号楼的公告；第四份有关和招商银行北京分行的战略合作。这些消息对SOHO中国来说都是好消息。我看到有个别媒体质疑SOHO中国是不是偏离了原定的发展方向。其实没有，这些都是SOHO中国发展战略中的一部分。我们会随时随地关注市场上经济形势的变化，并根据市场情况调整我们的战略和策略。对目前大的市场及经济形势的判断，我们自2008年初开始一直就没有大的改变；也没有因为“小阳春”对中国房地产总体的形势发生大的改变；更没有因为北京广渠门土地“招拍挂”价格接近1.5万元/平方米而对中国土地市场的判断发生大的改变。我们的基本判断是什么呢？
　　第一，中国经济是世界经济中的一部分，中国经济的变化紧紧依赖着全球经济的变化。中国的房地产行业是中国经济中的一部分，中国房地产的繁荣离不开中国经济的繁荣。
　　第二，全球经济衰退引起的产能过剩在中国表现得更为突出，中国的房地产在未来一段时间仍然是过剩的，最重要的突破口就是要启动市场，尤其是国内市场。
　　第三，政府的救市使中国经济度过了最危险、最困难的时期，但恢复将是漫长的，经济的彻底健康和恢复甚至还要弥补和愈合那些由于救市措施对经济带来的治疗性创伤。
　　第四，中国的房地产是未来中国经济增长的亮点，也是全社会的关注点。房价问题，地方政府土地的收入，税收，就业以及对其它行业的带动都会聚焦在房地产行业。
　　第五，由于各国政府大规模印发票子，通货膨胀就如同病毒一样潜伏在经济体中，一旦这次通货膨胀爆发，也将是全球性的。因为这次经济危机是全球化之后的第一次经济危机，通货膨胀的爆发也将是全球性的。

前门大街旺铺竞标吸引众多知名商家

　　观点地产 林向：土地市场正在迅速升温，预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争，SOHO中国怎样避免拿地时其他开发商的竞争？
　　潘石屹：我们先来看一下我们对每一件事情的决策，我们的一言一行的标准是什么？我们始终不离开我们的座右铭和原则：
　　第一：不断地反省，我们所做的每一个决定，都在促进精神的进步和物质的发展。
　　第二：我们每天的工作都给身边的人以力量和鼓励。
　　第三：我们的一言一行都遵循诚实和团结的基本原则。
　　离开了这些原则，我们就会在纷杂多变的经济环境中失去自己的目标和判断。我们将根据目前的经济和市场形势寻找市场中最低的“洼地”，只有这些“洼地”才是我们需要投入精力和资金的地方。跟风只能助长“泡沫”的生成，对社会的发展也会带来危害。
　　我们已经看到在市场恢复过程中，土地市场中开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫。SOHO中国无论在经济低潮和高潮时期都会很理性地把握市场，不会人云亦云，不会撇开自己的基本判断而在市场上随波逐流。

　　新京报 张家齐：上半年媒体频频爆出“假按揭”事件，我也注意到您回应“SOHO没有一例‘假按揭’”。那您认为这种现象在房地产行业是否普遍？您有什么好的应对建议？
　　潘石屹：我们看到市场上出现了一些“假按揭”的现象，这是非常危险的，对房地产、对银行来说是同样的危险，这是一种欺骗手段。这种欺骗手段能够成功一定是房地产开发商和银行内外勾结才能完成的。在出现这种欺骗的情况时，一定要警惕，尤其是银行要严格进行贷款人资格的审查，不要让这些不法开发商的欺骗行为变成事实，从而对经济和金融行业造成伤害。

　　地产中国 曹盛洁：您提到过SOHO中国在创造物质财富的同时，也要促进人们的精神成长，今天我们身边各种腐败案件频出的情况下，您还这样认为吗？

　　潘石屹：最近在媒体上看到许多腐败的现象曝光，我们看到只有物质和精神同步发展，社会的文明才会得以实现和推进。公共管理是一种道德和精神的实践，其指针只能在人们的心里找到，因此，只有当人们的内心世界得到改变时，这些腐败现象才可以得到彻底的抵制，公正的原则才能被确保。

前美联储主席保罗.沃尔克(Paul volcker)来我家做客

Paul volcker夫妇与我们两人合影

Paul volcker与客人合影

全体客人合影

张欣在给Paul volcker介绍我们在西部的服务项目

被格林斯潘赞誉为“过去二十年里美国经济活力之父”的保罗·沃尔克

问题现状：

北京市机动车数量不断增加，道路资源紧张，道路停车占用了本来就紧张的道路资源，加之很多地方存在乱停车现象，影响了北京的交通状况和城市面貌，加剧拥堵和混乱。另一方面，大量车辆挤占路面资源，而很多写字楼和公寓酒店等配备的地下车库和一些地下公共停车场却闲置率极高，资源使用极不合理，极大地影响了城市效率和城市秩序，并造成严重的道路交通安全隐患。下面仅以地面停车占用道路问题比较严重的北京CBD地区为样本作以分析。

分析：

一　CBD区建筑密度高，交通量大，过境交通占交通总量约50%，交通状况不容乐观。但整个区域没有针对机动车停车进行规划。

二　地面停车位设置不合理。目前尚有400多个合法路侧停车位，挤占非机动车道和行人设施，造成道路拥堵和安全隐患。另有部分占用了正常机动车道，影响交通秩序，高峰时期造成道路通行能力不足，道路系统混乱。例如光华路上，早晚高峰车流量极大，但路边却设置了停车位，影响了车辆通行。

三　非法占用其他车道停车现象严重。因为停车管理等原因，在没有合法停车位的路侧停车现象很多，占用交通资源，影响行人行走。

四　地上、地下停车位使用率差距巨大。据调查，CBD区地上停车位使用率达到80%以上，还有大量非法地上停车，而安全有序的地下停车位使用率很低，大部分写字楼地下停车位使用率不足50%,有的只有20%左右。地下停车场资源闲置浪费，地面停车位使用率高，使地面停车场环境恶化，造成交通拥堵。造成这种资源闲置浪费的原因包括管理规划缺位、处罚力度不够、停车收费标准问题、停车标识指示系统不够完善、驾驶者个人意愿等等。

五　随着北京市车辆尾号限行制度的长期执行，停车问题更急待规划和解决。

结论及建议：

停车系统及停车状况是一个城市文明程度的重要指标，直接影响城市效率和城市面貌，北京作为一个国际化大都市，建立科学合理的停车系统和相关制度刻不容缓。建议北京取消不合理的地面停车，特别是路边停车位设置；取缔非法占用其他道路资源停车，加大执法力度；完善地下停车标识系统及地下车库管理水平，充分利用现有的大量地下停车库资源，缓解路面交通压力；规范建筑项目配建的停车场管理标准。

取消地面停车，充分利用地下车库，我们的城市面貌及道路交通状况会大大改善，并且提升市民的规范停车意识，提高城市的文明程度。

前门大街实景

——今天上午网聊的记录

　　SOHO的商业模式就是让脚踏在中国的土地上
　　香港《信报》记者：SOHO中国现金充足，可动用资金达200多亿元，上周三突然宣布将发行28亿港元的可换股债券，是出于什么考虑？为什么选择现在的时机？
　　潘石屹：上周三，我们发行了28亿港币的CB（可换股债券），有些分析员不理解，认为SOHO中国现在已经有非常充裕的现金，为什么还要发CB？这是我们发展战略中的一部分，主要是着眼于长远，而不是简单地去考虑公司目前的资金链。
　　今后一段时期（也许是一、两年时间）对SOHO中国来说，是千载难逢的好机会：最近地方政府因财政收入的下降，会推出一些很好的土地进行“招拍挂”；一些基金、房地产商因资金紧张，需要抛售项目。这正是SOHO中国进货的好时机。

　　《京华时报》肖宾：通过此次债券融资后SOHO中国可动用的资金总额超过230亿，是否将展开大规模的抄底收购？目前是否有意向项目？
　　潘石屹：房地产是一个资金密集的行业，一个项目需要动用的资金常常是几十亿，上百亿元。中国有句古话“兵马未动，粮草先行”，资金就是房地产企业的粮草，如果没有充裕的资金，好机会就会白白错失。
　　目前，我们可供选择的项目很多，尊“联交所”的规定，不能透露具体项目。但我们选择项目的原则很明确，有两条：一，地段要好；二，要适合我们公司的商业模式。
　　最近看了许多项目，深感房地产企业商业模式的重要。一个好商业模式可以让公司兴旺、发展，而一个不好的商业模式足以把一个大公司、有实力的公司拖垮。无论高档、中档、低档，好的商业模式，一定是牢牢贴紧市场，为市场服务的，而不是好高骛远，不切实际。在经济繁荣时，好的、坏的商业模式都可以掩盖在虚假的繁荣中，但当经济危机到来时，只有好的商业模式才能经受住考验，也只有好的商业模式才能让公司安全度过危机。

　　《北京商报》赖大臣：SOHO中国的商业模式是什么？它们成功之处在哪里？
　　潘石屹：SOHO中国就是面向中国本地市场，在这次金融危机中，SOHO中国所开发的写字楼出租率还维持在95%以上，真正做到了物尽其用。有些房地产商开发的大楼建成许多年了还一直在空置着，这就是最大的浪费，是暴殄天物。有人曾问我SOHO中国的商业模式是怎么样的？我给他讲了一个小故事，林肯在竞选美国总统时，有位女士问林肯：男人的腿长多长才合适？林肯回答说：能够着地就好。这听起来似乎是开了一句玩笑，但的确有些房地产商开发的房子是脚够不着地的。房子长期大面积的空置就是脚够不着地的商业模式。SOHO中国的商业模式就是要让脚坚实地踏在大地上，踏在中国的市场上，不要飘在空中。
　　前天，看了《非诚勿扰》这部电影的DVD，电影里把VC、分歧终端解决机当成了笑话，但现实生活中这些笑话天天在发生。国际金融危机急风骤雨般扫荡着市场的泡沫，但有些人的头脑和思想还在泡沫中。

建设中的三里屯SOHO

　　靠开车是创造不了CBD繁荣的
　　《北京晨报》王丽娅：住建部政策研究中心主任陈淮在最近的一次论坛上说现在最靠不住的就是票子，现在很多人都担心通货膨胀，您是否有同样的看法？
　　潘石屹：从眼前的统计数据上看CPI、PPI指标还在走低。但从长期来看，只要不是社会财富真正地增加，而只是印发票子，通货膨胀迟早会到来的。这次通货膨胀的到来，一定是全球性的。
　　我这次在山西看到一些经历了许多朝代的古老的房子，这些老房子就是不断升级的财富。而那些朝代的货币，不光早就不流通了不值钱了，人们也忘记了这些纸上印刷着的数字。

　　《山西日报》江志波：潘总27日山西太原一行有何收获？金融危机有没有影响到山西人对房地产的投资？
　　潘石屹：在山西看到道路、绿化比以前好多了，但金融危机的阴影仍然笼罩着大家。许多煤矿没有开工，已开工的煤矿由于销售不畅，煤的价格也上不去。山西一位朋友告诉我，山西110多个县有50个县发不出工资了。如果说半年前金融危机影响最大的是企业、是产品的销售、是资金短缺的话，那现在最困难的是地方政府、地方财政。

中关村SOHO实景

　　《北京晨报》王丽娅：您对新近公布的CBD东扩方案如何评价？作为CBD区域最大的开发商，是否会继续参与？下月即将有一优质地块上市，SOHO是否有意向？
　　潘石屹：在城市规划上历来有两派：一派认为城市一定要人为地去规划；另一派认为城市要自然成长。无论哪一派都强调城市区块要多元化，如同森林一样，要有参天大树，也要有灌木和花草。功能太单一，生命力就不强，对城市交通压力也会加大。这是在规划CBD中要特别注意的一点，国外无数不成功的CBD都是犯了功能单一的错误。北京的CBD是全世界最成功的CBD，成功的原因之一就是混合、多元化。而不是政府给了多少扶持，给予了多少优惠政策。
　　CBD的规模，一般都在3—5平方公里范围，不分大小城市，大城市楼高一些，小城市楼矮一些。3—5平方公里是人可以步行达到的范围。再大了就要开车，开车是创造不出CBD的繁荣的，只能增加堵车。目前北京的CBD是3.99平方公里。其先天缺陷就是建外大街和东三环把一个完整的CBD分成了四块，不利于人步行。现在修建地下通道是一种弥补，但还是没有地面人行道好。

　　《中国房地产报》张杰：商品房项目资本金比例首次下调，由35%大幅调低至20%。这一利好是否会推动房地产市场彻底回暖、房价上涨？抑或加剧过剩和泡沫？
　　潘石屹：在过去半年时间，政府和银行的投资虽然上去了，但民间和社会投资因担心风险，并没有跟进。只有社会投资才是最有效率，也最能贴近市场的投资。国务院办公会议决定调低资本金的比例，是鼓励社会资金的投入。

　　《城市快报》许佳：近日国务院再提研究开征物业税，但也有业内人士认为三五年内难实现，您怎么看？商业地产是否会率先开征？征收物业税是否真能使房价降低40%？
　　潘石屹：物业税的问题已研究近十年了。与房地产有关的税收，已经到了应该一揽子调整和改革的时间了。只有把物业税和其它所有与房地产有关的税种一揽子考虑才有意义，否则，就是“瞎子摸象”。房地产税收调整的大方向，应该是增加一些持有物业税，减少流通环节的税。让房子充分地流通和利用起来。

前门大街实景

　　焦点房地产网　李斐：自SOHO中国宣布启动前门招商以来，前来洽谈的商家情况如何？是老字号居多还是国际大牌居多？进展如何？
　　潘石屹：前来洽谈的商家很多，有国内的，也有国际的，从现在每天十几万的游人构成看，我们觉得国内的商家在这里更有生意。6月中旬，我们会举办一次面向商家的招标活动，拿出前门大街位置最好，面向天安门广场的商铺，邀请所有有意向的商家前来投标，请大家留意。
　　在今年国庆60周年大庆的时候，我们会向全国人民展现一个繁荣兴盛的前门。

施工中的大鸟巢

 
　　这故事要先从一位瑞士人说起，他叫乌利?希克（Uli sigg）。他的家族是“迅达”电梯的股东。中国改革开放之初，他来到中国，迅达也就成为了中国最早的中外合资企业之一。乌利学会了一些中文，也交了一些中国朋友。后来，他回到了瑞士。当年他认识的一位中国朋友，也就是当年帮助他审批“迅达”电梯合资工厂的朋友，后来成了中国的大大官。瑞士政府问乌利愿不愿意到中国来做大使，他欣然同意，不做商人了，做瑞士驻中国大使。

　　在乌利任驻华大使期间，他走街串巷，发现和收藏中国当代艺术作品。当代艺术家叶永青告诉我，当年他们一批中国当代艺术家贫困潦倒，住在望京附近的“花家地”。几个人住在一间房，白天就在家打扑克，然后派一个人出去推销他们的艺术作品，但每天都无功而返。有一天，一位推销艺术品的人，到了很晚才回来，他们几人还在打扑克。后来他发现这位出去推销的人回来睡觉的姿势有点异常，用被子蒙住了头。他去揭开这人的被子，发现这人在偷笑。细问起来，才知道这位外出推销时遇到一位老外，出了高价，用大约几千元人民币买下他们的一幅画，兄弟几个的饮食费暂时不愁了。从此，他们的艺术作品，就是他们的画，一路走高，最高时，每幅画的价格高达几千万元人民币。这位买走他们的画的老外就是乌利?希克。今天中国当代艺术已经在全世界有很大影响力了，乌利也是全世界收藏中国当代艺术作品最多的三大收藏家之一。

大鸟巢的设计师、张欣和我

　　世界著名的建筑设计师库哈斯设计了CCTV新大楼，在全世界引起了轰动。世界上著名的建筑师都向往到中国来，因为中国正赶上建筑时代。瑞士著名建筑师赫尔佐格和德梅隆在乌利的鼓动下，来到中国参加2008奥运会体育馆的设计招标。他们两人一下飞机，直接住到了我们的“长城脚下的公社”。第一次来北京，天亮后就从自己房间看到长城，我想中国对他们俩人是很震撼的。接下来一切都很顺利，没有什么故事。

　　突然在设计结束后，地基都快施工完成时，“大鸟巢”停工了，说要修改设计，把体育馆的盖子去掉，理由是要降低成本，要节约。设计和工程一时抓瞎了。中国方面配合的设计单位是中国建筑设计院，我想最痛苦的是院长崔恺和“鸟巢”体育馆设计项目负责人李兴刚。

大鸟巢的设计师在施工现场

　　有一天，我记不住具体是哪天了，有人邀请我参加一个建筑会议，邀请人说会议很重要，一定让我参加。会议在劳动人民文化宫的一座老房子里进行。我走进会场时，会议已经开起来了，大约有三、四十人。我坐下听了听，内容是呼吁“大鸟巢”体育馆不要去“盖子”的事，有学者，有建筑师，也有一些记者。大家都慷慨陈词，举出无数的理由说“盖子”千万不能去掉。说到节约，他们说去掉“盖子”节约的费用，与修改设计、停工造成的浪费差不多等等……但去掉“盖子”的鸟巢使用起来会非常难受。

　　主持人让我发言。我说，我妈妈常说“穷过日子富待客”。2008年全世界客人都来了，多花一点钱，让全世界客人舒服一些，不要太热，也不要被雨给淋了，是应该的。我还说，我小时在农村，小孩之间吵架时最恶毒的一句话是：“我去掀你家的房顶”。这体育馆把房顶给掀了，就变成体育场了。冬不避寒，夏不避暑，风沙来了都是尘土，房子就不是房子了。最后，我说，以我们开发商的经验，工程施工最忌讳中途停工，停工造成的损失会很大的。

鸟巢的设计师来我们家里一起庆祝

　　最后，许多人提议，马上就会议内容写一封信，反映给大领导，请大领导在决策时三思。有位《光明日报》的女记者，一再劝大家千万不要写信，这与建设节约型社会不合拍，说我们没有政治觉悟等等。我想，这完全是技术问题，与政治没有太大关系。大家一直在争论着。后来我有事先走了，他们也没有让我签字，估计是没有人起草这封信，不了了之了。

　　“大鸟巢”中方设计负责人李兴刚，记住了我妈妈说的“穷过日子富待客”，我在媒体上看到他引用过。其余两点建议就再也没有人提了，大家都忙自己的事了。

　　一转眼“大鸟巢”快建成了，我们受赫尔佐格和德梅隆的邀请去参观了正在施工的鸟巢，我还特别写了一篇博客。奥运会开幕式那天，我们的小孩抽到一张票。到了那天，我们去观看开幕式，张欣说这是很重要的日子，一定要穿好西服系上领带。等到了“大鸟巢”，天气像蒸笼一样闷热，通过屏幕看到几十位国家元首，都流着汗，扇着扇子。我想当初要不把这盖子去掉就好了。

大鸟巢的设计师德默隆夫妇在我们家

　　前门项目一直受到大家的关注。关于前门项目的信息，首先，作为上市公司，我们已经于5月17日根据香港联交所的要求发出公告，公告上很清楚地描述了前门项目的来龙去脉；其次，在公告发表之后，众多媒体朋友对此十分关注，前天我本人通过网络回答了几位一直关心前门大街招商定位和国庆节前能否开街等问题的记者朋友的提问，写成了《前门欢迎你》挂在我的博客上。除此之外，我没有接受过任何一位大陆记者的采访。但这几天，大陆媒体对于前门项目热情高涨，出现很多关于前门项目的报道，什么“曲线道路”、“前门恩怨”、“潘石屹的前门梦”等等，这些报道的篇幅都很大。昨天还有一位财经报纸的记者不断给我发邮件，质问我为什么不接受他的采访，他在邮件中自称是我朋友，最后用威胁的口气说：你们等着瞧吧。我真想不起这位朋友的长相，当然我也不惧怕他的威胁。

　　在这里我感谢各位朋友的热情关注，我专门写下这篇博客，作为对前门项目一些思考的记录，同时一并回答各位朋友的问题。最近看了关于前门的很多说法，有几个问题我觉得必须首先在此澄清：

　　第一，前门项目不涉及任何文物建筑。
　　第二，前门大街的“老字号”已经于去年8月份在政府支持下全部迁回并开业，无一例外。
　　第三，所谓的奥运会期间群体上访事件是媒体的猜测，不是事实。

　　我们加入前门项目的修复改造工程一共两年零两个月的时间，深深感到这条有着几百年历史的前门大街背后蕴藏的力量。这种力量之大，足以让任何人目瞪口呆。在我们每天工作时，时时刻刻都在提醒自己“要有一颗纯洁、仁慈、意气风发的心” ，不断为前门大街付出再付出，奉献再奉献。我们深信，只有正直、纯洁，光明磊落，抱有服务和付出的心态去工作，才能让我们得到安全，受到保护。甚至，在服务和付出的过程中，最好忘掉这些付出，而不能把它当成自己的成绩，不断去总结，然后挂在嘴边，津津乐道讲给别人听。

　　我看到有些记者朋友的文章中对这个项目存在误解，这里我只讲一个事实：当初，前门项目是崇文区与我个人控股的丹石公司签署的合同，而这次丹石公司退出股权，将所购物业转入SOHO中国公众公司的名下，没有加一分钱，也没有赚一分钱。我们认为这所有的付出都是值得的。

　　我本人不相信风水，但相信精神的力量，这种精神的力量是跨越时空的，是不断积累的，它不会随着时间而变化，也不会随着人的生老病死、甚至不随着宇宙的斗转星移而消失；我不相信鬼神，但我相信神圣的力量，相信上苍的存在。我本人坚持每天祈祷、冥想，并把每天的每一件工作都当成神圣的祈祷去做、去看待。在这两年多的时间里，我无怨无悔，没有记者朋友们写的那些“恩怨情仇”，也没有所谓的“阴谋诡计”，更不存在商场上的“尔虞我诈”。多少朋友问过我，是不是有别的开发商抢这个项目，我反复告诉大家：没有。我在商场这么多年，常常碰到开发商抢项目的事，我对这类问题很敏感，不要说他们有大的动作，即使他们不动作，我也能感觉到。在这两年中，确实没有别的开发商来抢这个项目。

　　在这两年工作的过程中，为这个项目工作和努力的人太多了。去年大年三十的晚上，前门大街上还有许多管理人员和工人朋友们，冒着数九寒冬的严寒在工作，为了2008年4月20日让奥运会马拉松预赛的运动员们能顺利通过前门大街而努力。这些同事和工人朋友们的工作热情从哪里来的？一定来自前门大街背后巨大精神力量的鼓舞。为了严格保护前门的历史建筑风貌，无数的专家、设计师和建筑师们在设计规划过程中一丝不苟，反复研究，精刻细雕。绝大多数的专家在付出巨大辛劳之后，都默默无闻地退到背后。还有国外一些知名的古老城市保护的专家，带来了他们多年的经验，奉献给前门大街。尽管如此，他们还不时地受到一些人批评，受到“洋设计师不懂中国”的指责，他们都默默地承受着这一切。

　　再说到崇文区政府，说他们调动“全区之力”也不为过，崇文区上上下下都在为这条大街做出着巨大的付出和努力。在建设的过程中，多少人认为奥运会之前前门不可能建成开街。就在马拉松预赛前一天的上午，前门还好似一个大工地。但到了下午，崇文区政府调动上下所有的力量，派去几支清洁队伍，就像变魔术一样，第二天一个漂亮、整洁的前门大街出现在众人的眼前。

　　我本人只是这伟大工程的一位小协调员，什么地方不协调，出现扯皮的事我就去沟通。我的同事们也是这伟大建设中的一小部分。前门大街不是属于哪一个人，哪一个公司，哪一个城市的，她最终是属于时代的，是属于历史的。她背后的精神力量和奥秘是超越我们个人有限的想象和理解的。我们相信前门大街背后神圣、巨大的力量会克服前门大街发展过程中所有的困难坎坷和阻碍，这种力量也会护佑着前门大街的繁荣和发展，并公正地裁判在前门大街的每个人，每件事的是与非。“种瓜得瓜，种豆的豆”，仔细想来，每个项目、每项工作都是同样的道理。

　　最后我再次重复圣言的忠告来提醒自己：“要有一颗纯洁、仁慈和意气风发的心。亘古和永恒生生不灭的王国就属于你。”

——今天下午网聊的记录

　　前门方案的解决对各方都是好消息
　　欢迎大家在国庆节来前门观光、购物
　　SOHO的招商立即启动
　　前门大街老字号因租金太高无法回来经营的消息不符合事实

　　中国房地产报　张杰：前门项目打破僵局，新的方案中SOHO中国将斥资17.7亿收购前门5万多平米的商业物业，为什么您认为这是最好的结果？
　　潘石屹：这个结果对各方来说都是好消息。对前门项目来说，明确法律关系有利于前门大街的繁荣和发展，特别是在国庆六十周年到来之际，会有大量客人来到天安门地区，前门大街国庆开街可以迎接世界各地的朋友们，前门大街不只是北京的，她是全国的，大家都希望能在开放的前门大街上走一走，逛一逛。对SOHO中国而言也是好消息，我们减少了52.5亿元土地款的投入，已有的投入折合成部分商业面积，其中包括地处最繁华的前门大街的2万平方米。

　　新京报　杨娟娟：SOHO对前门项目计划持有并出租是出于什么考虑？前门也将成为SOHO首个自持项目，这对于公司发展有什么样的意义？有没有挑战，您有信心吗？
　　潘石屹：SOHO中国一直以来的商业模式，都是开发销售。而这次SOHO中国将持有前门项目5.4万平方米的商业物业，不再销售，只用于出租。我们是基于以下考虑：
　　1、SOHO中国上市后需要有稳定的收入；
　　2、前门项目地段独一无二，不可替代；
　　3、前门大街每天有超过15万人次的游客，这样超大的人流会使这里的商业物业有较高的租金收入。
　　今年国庆节的六十年大庆是一个举国欢庆的日子，天安门广场会举办阅兵式，一定会有空前规模的游人到北京、天安门和前门来，我们对前门项目的招商和管理充满信心，也对那些独具慧眼来前门经营的商家充满信心。欢迎各位朋友来前门购物、观光。

　　京华时报　鲁欢：SOHO对前门项目将做什么样的商业定位？
　　潘石屹：前门大街是前门项目中的一部分。整个前门项目面积比较大，要让这里繁荣起来一定要多元化，尤其要重视面向中国国内客户，因为来天安门地区和前门的人绝大多数是中国人。
　　对于前门大街的定位，我们时刻提醒自己，不能定位太高，一定要面向大众，面向普通的消费者。这是前门大街商业定位中最需要注意的一点。

　　经济观察报　陈文雅：前门大街将于六十年国庆日正式开街营业，SOHO中国的招商计划是怎样的？之前有没有一些意向协议？
　　潘石屹：按计划，在今年九月份，前门大街绝大多数商家就可以开始营业了。SOHO的招商行动会和崇文区一起，立即启动，欢迎有意向来前门的商家与我们的租务部门联系（SOHO商业招租热线：59008787）。
　　此前，前门大街的招商工作我们已经准备了一年时间了，大部分的商铺都签订了意向书。

　　新京报　杨娟娟:预计前门项目租金水平如何？
　　潘石屹：商业租金水平一般差距很大。例如，一层和三层的租金差别就很大，前门大街的租金大约一般在每平方米100—200美元/月之间，我们会根据地段、楼层和市场的反应做出调整。

　　新京报　杨娟娟：有声音认为前门大街铺面租金水平过高，一些民族品牌无力承担，公司是否担心有空置风险？
　　潘石屹：前门大街共有“老字号”13家。崇文区政府在2008年奥运会之前，就从我们这里接手了这些“老字号”的房子，并拿出1000万元作为补偿让这些“老字号”继续回来经营。这些“老字号”在去年8月底之前已经全部开张了。有媒体报道前门大街的“老字号”因租金太高无法回来经营的消息是不符合事实的。
　　前门大街我们会根据市场调整租金，绝不会让这里空置，造成浪费。

　　经济观察报　陈文雅：前门大街东侧地块已经全部拆迁完成了吗？这部分是重新修建还是在旧建筑基础上修复？其经营业态、引入品牌等方面有何打算？
　　潘石屹：前门项目绝大多数都是在原有建筑上进行修复和改造，保证结构安全，满足消防要求。经营业态和品牌还是要多元，要丰富。我们看到来前门大街的人有北京人，也有外地人；有中国人，也有外国人；有年轻人，也有老年人。只有多元化、丰富才能满足大家的需要。

　　中国房地产报　张杰：请问潘总，投资者对前门项目的目前的解决方案如何看待？新方案对投资者有什么影响？
　　潘石屹：这个解决方案对各方来说都是好消息：前门大街可以在清晰的法律关系下进行招商和经营。对SOHO中国来说也是好消息。
　　这次我们在香港接待投资者和股东，大家对此解决方案都表示理解。

　　北京晨报　王丽娅：经历了几个月的小阳春，5月份上半个月北京新房成交量下降超两成，这是否与近期开发商提价有关？您如何看待开发商这个时候涨价？
　　潘石屹：前几个月表现出来的“小阳春”，其动力主要来自于政府实施的减息、减税，天量放贷等等一系列措施。之后成交量的降低是很正常的，银行不可能在以后的几个季度还以4.58万亿元的速度放贷了。开发商度过了去年年底资金链条面临断裂的危险，这几个月银行放款、资本市场IPO及发债也活跃起来了。
　　在资金压力不大的情况下，开发商就没有降价的压力了。

　　某网站　李斐：中关村SOHO本月8日开盘，到目前销售了多少？对销售业绩您是否满意，预计什么时候可售完？
　　潘石屹：截止到今天下午5点，中关村SOHO已经销售8.2亿元，对于这个销售业绩我很满意，也出乎我的意料。

　　京华时报　鲁欢：有媒体报道说前门项目的原方案未获批准，主要是因为涉及到文物建筑，是这样么？
　　潘石屹：不是，在原方案中没有涉及到任何文物建筑。中国文物都是由政府拥有并管理。在香港，《南华早报》的一位记者也提出同样问题。这些都是外界的不实推猜。
　　我们希望此重组方案能成为一个里程碑，之后我们会把精力和时间尽快投入到真正能给社会带来价值的地方，避免浪费在无谓的扯皮上。

　　前几天北京市组织人大代表参加学习培训，地点在雁栖湖畔，山青水秀。会场里有矿泉水和茶水，服务员还不时送来湿毛巾，比在北京城内开人大会时会场的安排和待遇好多了。在北京开人大会议时除了主席台之外，整个会场都没有水，更没有茶，而且会场灯光很亮，我想可能是为了电视台拍摄方便吧。虽然在走廊里有水，但座位通道很窄，进去后就出不来了，出来一次需要这一整排人都起立，在领导讲话时，让大家都起来也不礼貌。在这种情况下，会议一开就是几个小时。记得第一次开会中间休息时，我建议大会给代表们发一些水，尤其是年龄大的代表，在强光的照射下，又没有水喝，一连开六、七天的会，身体真吃不消。大会很快给我答复，说不能提供水，因为大会经常要投票，一旦水漏进了投票系统的电路，发生了短路，会就无法开了。所以以后每次开会前我都提前拼命喝水。

　　再说回前几天的学习，我把这几天的学习总结一下。我眼睛的近视度数最近好像是在加大，稍远一点的物体就看不清楚，所以只听见声音，看不清台上是谁在讲。但内容听得很清楚：北京资源匮乏，水不够用，垃圾处理不及时，道路上汽车多，地铁也在超负荷运行，交通拥挤，空气污染……资源的短缺是限制北京发展最重要的因素，各位讲演者都有确切数据。但谈到资源匮乏时，唯独不提土地、不提房价，不知是不是在有意回避房价这个敏感的问题。土地和房子是最基本的资源，房子的建设在资源配置中有举足轻重的作用，房子多，住的人就多，占用的各种资源就多。房价同水、电、道路、垃圾处理是同样道理，是反映资源匮乏的一个重要标志。房价的上涨可以视为资源匮乏的警报，也是通过市场机制启动的“阀门”。

　　在中午休息吃饭的时候提到房价，有些代表还是义愤填膺地说是开发商勾结地方政府抬高了房价；还有些代表说除了开发商、地方政府还得加上银行，这几方面一起联合起来欺压老百姓。其实，房价就是资源匮乏的先行指标，房价变动就是资源不足在市场上的信号。

　　资源是否匮乏需要与北京人口相比来看。如果北京仅有1000万人口，资源就不匮乏了。那北京现在到底有多少人？有各种说法和算法，从1600万人到2100万人不等，都有各自的说法。权威的北京市统计局公布数据是1695万人，这个数据是在北京居住六个月以上的人口，居住五个月的就不算了。至于为什么是六个月而不是三个月、四个月，或是五个月我就不知道了。

　　若不按权威的说法，北京城里一共有多少人呢？算上不管住一天，一个月，还是住六个月的，只要在北京的有一个算一个，北京人口超过2100万人。这个数据在统计上叫瞬时人口，今天在北京来来往往的大体人口数在2100万人上下。

　　在如此大的人口压力下，与资源有关的问题随时都有可能爆发，根据“水桶理论”，先爆发的一定是那块最短的板，是水的问题，是交通问题，是垃圾处理问题，还是房价问题，现在还不知道，也许这些都不是，也许就是我们最想不到、最没有准备的问题成为最有可能爆发的。

　　解决相对资源匮乏需要什么手段呢？还是用行政手段、用户口的手段？这些已经不现实了，再出台这样的政策，一定会受到全国人民的批评。市场手段也许是最有效的手段，房价上涨，因生活成本的提高，提高人们进入北京的门槛，这种观点在近几年也一直受到人们的批判。上海也面临着同样问题，几年前，上海人把这种现象描述成“内环线的人讲英语，内环与外环之间住的人讲普通话，外环线以外住的人讲上海话”。

　　会场上还有一位讲演者上台了讲了议案和建议案的区别。他举例说，去年200份人大代表议案中，绝大多数是对政府的建议、批评，不能成为议案。我的理解这就像投错了“信箱”一样。的确，许多人大代表都不是法律方面的专家，而且代表们全是兼职的。投错信箱也不能说这些建议的水平不高，水平高不高要看建议内容，有没有帮助北京社会进步的作用，不能只用投错信箱来评判信的内容的好坏。人大代表时间很紧张，有许多人大代表不是从事文字工作的，能在自己生活和工作中与周围的人和事联络、调研，写出建议来真的不容易，我想对代表们的提案还是要多鼓励。

　　专家批评完了人大代表的提案水平，全体人大代表一起热情鼓掌。主持人说再次以热烈掌声表示感谢，热烈的掌声又响起来了。

　　听着这些专家们的演讲，我也在想，我能做些什么有利于北京社会进步的事，对得起人大代表的身份呢？

　　北京本身资源匮乏，道路资源紧张，可是马路上乱停汽车的现象却随处可见，尤其在东二环内，乱停的汽车占着自行车道，自行车不得不拐到机动车的道路上，很危险。北京CBD也是如此，马路上乱停的车有时几乎能把一条马路都堵死。我想就地面停车混乱的状况写一个东西，不知这东西叫议案、叫建议案，还是叫批评，叫什么不重要，先写出来再请教专家吧。

　　我注意到的另一个问题是北京的拆迁，目前无法可依，拆迁纠纷法院不受理，无法无天，许多拆迁户的利益无法保证，也有些开发商动用一切力量，包括黑社会介入拆迁等等，这些都是缺乏法律依据造成的。我也准备就此写一个东西，再征求其它人大代表的意见。

　　在和代表们一起学习期间，我一位朋友的母亲去世了，我请假去参加了老人家的追悼会。我想这时朋友和家人是最需要安慰的。

　　我想写的两个提案也得到了一些朋友的支持，他们给我提供了一些资料和数据，写出来后会贴出来征求大家的意见和看法。

——我对中关村SOHO的销售很有信心

　　京华时报　肖宾：“中关村SOHO”是SOHO中国进入北京西边的第一个项目，这个项目的产品、面向的客户群和SOHO在CBD的项目相比是否有所调整？您认为SOHO中国在CBD的成熟商业模式能够复制到西边吗？

　　潘石屹：常有业内人士分析北京CBD和中关村的区别，分析两者之间的差异，其实通过我们的市场调查发现，二者之间的共同点还是多于不同点，北京CBD的许多经验在中关村是可以借鉴的。

　　北京CBD地处朝阳区，有国际化的传统，周边有大量使馆与涉外饭店。北京CBD在规划之初就定位为国际金融大公司、世界500强服务。但是我们看到的情况是，在过去十年中，中国经济的主力军不是世界500强，而是中国自己本土生长起来的公司，尤其是那些中小型企业，数量多，效率高，创造了大量就业机会，这些才是中国经济和北京经济发展的主要动力。我们在CBD共建成五个SOHO项目，有3000家公司在我们建成后的项目中办公，有11万人在其中就业，这11万人为朝阳区贡献的税收肯定是一个不小的数字，可惜我们无法进行统计。SOHO中国在北京CBD的房屋销售额占到整个北京CBD房屋销售总额的39%。

　　我们会把过去十年时间在北京CBD开发的成熟经验推广到“中关村SOHO”。因为我们发现，过去十年时间里，中国绝大多数房地产商把主要精力和时间放在住宅的研究和开发上，在住房开发方面积累了丰富的经验，但在办公空间开发上，对办公人群的行为特点、办公需求、采光、隔音，以及如何能提高办公效率上的经验几乎是一片空白。这些住宅开发商关注的是城里人夜晚的生活，而SOHO中国一直在关注城市人白天的生活。所以，这次我们接手的中关村SOHO虽然是一个已建成项目，但我们采取的第一个步骤就是根据我们以往项目的经验进行了修改，这些修改不仅花费了许多的资金，也使得房子延迟了半年时间才能交付。

　　北京商报　赖大臣：SOHO中国每个项目都很成功，这其中最重要的秘诀是什么？

　　潘石屹：很难说有什么秘诀。对房地产商来说，有个公开的秘诀，就是“地段、地段、地段”。这个秘诀的确重要，是宝贵的经验之谈。这个秘诀对房地产商适用，对购房人也适用，购买房子时最先考虑的应该是地段。

　　其次就是要有正确的商业模式，一个公司要失败原因可能有许多，但一个公司的成功一定是商业模式的成功。在商业模式上千万不要好高骛远、也不要人云亦云。好高骛远就是到国外去转一圈，看了一些皮毛，就盲目地去简单模仿。中国的市场与发达国家相比，人均收入低，但人口基数大。商业模式一定要适合这两个特点，我们做每件事都不能忘记这两个特点。人云亦云的事在房地产界太多了，一会儿小户型、一会儿土地银行、一会儿造城运动……，一定要自己想明白了再去做。

　　这不是什么秘诀，只是个人的一些体会。

　　北京商报　赖大臣：如果总结SOHO在CBD的经验和教训，您最想说的是什么？

　　潘石屹：一直以来，有一种意见认为我们影响了北京CBD的定位，CBD就应该建五星级饭店，应该建五A级写字楼，为世界500强服务。但我们认为成熟、健康的商业模式一定是能够自然持续成长，并且要扎根于中国大地和市场，这样才能经受住危机和金融风暴的考验。实践证明，我们在CBD的商业模式是有生命力的，在这次百年未遇的全球金融危机中更显示出了它强大的生命力，SOHO中国在CBD开发的写字楼出租率一直在95%。

　　中关村SOHO地处中关村西区，是中关村的核心区，是中小型公司云集活跃的区域，也是成熟区域，这个项目是没有风险的。从项目特点来看，与我们之前的项目相比，这个项目要小很多。

　　京华时报　肖宾：您提到中关村SOHO相比您以前的项目，只是一个小项目，也可以说它是SOHO中国迈出CBD布的第一颗棋子，您觉得这枚棋子会起到什么样的作用？

　　在销售上您会采取什么样的战略？您对目前的市场有把握吗？

　　潘石屹：我们相信我们的努力和付出一定会得到市场认可的，中关村SOHO的确是一个小项目，是我们迈　　进海淀区的第一个项目，在销售上我们会采取速战速决的战略。通过这个项目我们会更进一步了解海淀区，了解中关村的市场，为我们下一步大规模进入做准备。

　　中关村SOHO项目虽然小，但受到海淀区政府高度重视，林区长亲自带队来现场办公，将中关村SOHO定为PE大厦，给予租金及其它方面的许多优惠政策和补贴。海淀区政府是一个有着很高效率的区政府，在北京其它区县办房产证最快也要15天，而在海淀区只要一天时间。政府信息化建设和极高的办事效率是海淀区的长项和优势。

　　这次全球金融危机将会在今后影响不同地区的优势格局，原来以面向国际化为主导的区域优势可能会减少，而面向本土市场的区域和行业优势将增强。所以，我们很看好中关村区域这个市场。

　　法制晚报　张东妮：明天“中关村SOHO”就要开盘了，你对“中关村SOHO”的开盘有信心吧？

　　潘石屹：5月8日是我们的样板间建成的日子，客户可以去参观了。从最近一个多星期客户的来访情况看，非常好,大家对这个项目非常关注。因为中关村核心区两年没有项目销售了，市场供应量很少。同时，也是因为我们第一次走进中关村,大家都很关注。

　　除去根据海淀区政府的要求，我们会保留一部分面积外，中关村SOHO可以销售的金额不足十亿元人民币。我相信明天“中关村SOHO”开盘后一定后取得好的销售业绩。

　　从陕西到我家乡的铁路叫陇海线，这条铁路是在抗战后期才修通的。铁路没有修通之前，从我的家乡到陕西只有几条小山路，很难走，而且要翻无数座山才能出去。铁路修成后，从陕西到我的家乡的火车要钻100多个山洞。

　　去年，我回到老家，在村里的学校看到了一份文字资料，说我爷爷第一次走出家乡是15年后才回去的。这期间我爷爷不断寄钱给学校，继续维持着我爷爷的爷爷创办的这所学校。据记载，村里这座学校的历史已经超过100年了。

　　至于这条铁路是怎样修成的，据说在抗战时期要把西北作为抗战的大后方，国民党一定要修成这条铁路，但山太大，施工起来很艰难，于是国民党派来了一个军官监督铁路的施工进程。为了抢工期，这位军官在施工现场把当地的一个镇长给枪毙了，十几天后才补发了审判、发布告等程序。我有一个远房爷爷叫潘锦和，如果我没记错的话，他当时在相邻的元龙镇当镇长，听说此事后吓坏了，跑回了老家，镇长也不做了。我上小学时，这位远房爷爷就一直在给我们学校看管厕所,但他是我们学校里学问最高的人，老师有不懂的问题常向他请教。他也是我间接的老师。

　　离我们村子最近的火车站叫北道，现在叫天水站；往东的小站是社棠站；往西的小站叫南河川站。这三个火车站的距离都很近。在上世纪70年代，我的家乡大旱，闹饥荒。有很多人顺着铁路扒货车到陕西、河南一带逃荒要饭。据说，南河川有一家人把自己家里面大人小孩穿的衣服让他们的父亲带上，然后扒火车到宝鸡去换面粉。换好面粉后，又扒货车回老家。这位父亲在火车上冻死了。车上的人把他的尸体抬下来时，这位父亲的手还紧紧地抱着这袋面粉，到死也没松手。我想这位父亲在临死前，一定还惦记着家里的老婆和孩子们……

——关于“三里屯SOHO退房”再答记者问

　　《新京报》　张学冬：大家都在关注中国房地产市场是不是真正回暖，第一季度“小阳春”里有多少水份？“三里屯SOHO”是很有代表性的项目，我们十分关注，这个项目销售和退房情况到底如何？原因是什么？希望您能理解。
　　潘石屹：感谢你们的关注，但媒体的报道一定要准确，我看到媒体上报道说“三里屯SOHO销售15套，退房83套”，这两个数字都是错误的。北京房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）是政府权威网站，也是对全社会公开的网站，任何人都可以上网去核实查阅。
　　我们希望记者们能把市场上真实的成交量、价格和退房数量传递给社会，尽量做到少出错，不出错，力求数据准确。出了错也不怕，要及时做出更正。

　　《新京报》　张学冬：从“北京房地产交易管理网”上三里屯SOHO项目退房单元的数据来看，退房的单价低，而重新销售的单价高，退房再销售的差价高达几千万元人民币，这是什么原因？是否有销售不规范的地方？
　　潘石屹：三里屯SOHO没有任何不规范的销售，我们也不希望通过退房的方式去多赚钱。但受全球金融危机的影响，有些客户的企业和资金确实出了问题，无法再支付后续的房款，对这一类房子我们一般按已付款的比例保留房子，未付款的部分进行了清退。清退出来的房子再按新的价格销售，新的价格一般都比老的价格高，因为在三里屯SOHO销售过程中，我们前后一共提了十次价。从期房到现房的销售过程，也是房子价值量不断提升的过程，如果不提升就意味着降价。
　　在清退房子的过程中，商业用房退房再销售的差价是最大的，价格平均上涨了12.2%，通过清退再销售，SOHO中国“三里屯SOHO”项目多收入6150万元人民币。

  《京华时报》　肖宾：你预计三里屯SOHO还会清退多少房子？预计在什么时间？
　　潘石屹：三里屯SOHO的再清退，估计要在6月份以后再开始了，因为5月份我们公司的重点会转到中关村SOHO的销售上。清退的目的是保证客户能及时付款，的确无力付款的才清退。
　　中关村SOHO是SOHO中国第一次走出CBD，走向海淀区，这个项目较小，可以看做是我们进入一个新区域的试水。中关村SOHO还预留了一部分面积与海淀区政府合作，出租给PE（私募基金）或PE相关企业，海淀区政府会对PE类企业给予第一年50%，第二年30%，第三年20%的租金补贴和其他一系列的优惠政策。

　　《京华时报》　肖宾：有媒体指责“三里屯SOHO”做假按揭，你回应说，SOHO中国没有在任何项目、任何时间做假按揭，你能提供没有做假按揭的证据吗？
　　潘石屹：你应该去问这家媒体，让他们给你提供我们做假按揭的证据。就如同有人指责别人杀人了，就要拿出证据来指证，而不是随便指着一个无辜者让人提供没杀人的证据。
　　假按揭是房地产商骗钱的手段，希望大家一起努力抓到真正的骗子，净化市场，让守法诚信的企业得到一个公正有序的经营环境。

附图一

——今天下午网聊的记录

　　三里屯SOHO真正退房率仅3.55%
　　某网站　余钟斌：北京楼盘退房近期频繁被曝光，是否存在开发商假按揭？楼市小阳春是不是假象？三里屯SOHO退房率过高也被报道，这是怎么一回事？
　　潘石屹：今天，我看到《新京报》有则报道说三里屯SOHO退房比销售的房子还多，没多久，这个报道在各大媒体就转载开了，《经济参考报》，香港的《大公报》等等，还有几百家网站都在转载《新京报》的这篇报道。

　　《新京报》的这次报道是数据是错误的，而后来转载这篇错误报道的媒体，我想他们也没有到北京市政府房地产交易网站（见附图一）去认真核实三里屯SOHO的真实情况，就以讹传讹，还加上了许多评论。
　　三里屯SOHO从去年7月12日取得预售许可证以来，共销售了商业、办公、公寓和地下车位金额81.1亿元。这个销售金额数已经扣除了退房。政府网站上公布的三里屯SOHO退房率为3.55%，（见附图二），这是最及时和确切的数据。
　　SOHO中国任何项目，任何时候，从来没有一例假按揭。

附图二

　　新京报　张家齐：三里屯SOHO退房的真实数据到底是多少？商业、办公、公寓各占比重多少？是什么原因？
　　潘石屹：三里屯SOHO从2008年7月销售以来，一共退了112个单位，其中办公34个单位，占30%；商业47个单位，占42%；地下包括车位21个单位，占19%；公寓10个单位，占9%。
　　以上这些退房，有一半是受全球金融危机的影响，客户经营的行业受到了波及，客户不得已拖延付款。我们通过跟客户协商，把那部分不能付款的房子及时做出了清退。另外一半退房的原因是，客户对购买的房子进行了调换。就是先退掉原来买的房子，再在这里购买新的房子，从今后经营的角度进行调整。尤其是商业部分，第二种原因占得比重比较大。
　　真实情况是，三里屯SOHO项目的退房率仅为3.55%，我们认为退房率在5%之内是属于很正常的。

三里屯SOHO封顶了！

　　新京报　张家齐：在北京市政府房地产交易网上，“三里屯SOHO”有抵押的信息，是怎么回事？
　　潘石屹：“三里屯SOHO”有一部分土地和在建工程抵押给了银行，但这不影响项目的预售证的效力，只是在我们年初办理在建工程抵押登记期间，因建委网络系统的操作限制不能同时进行网签，只能进行意向认购，约定抵押手续完成后签订正式合同，认购人均知悉并同意。这部分的销售数字没有在政府的网站上反映出来，81.1亿元的销售额中也未包含这部分意向认购的金额。目前抵押登记的工作已完成，这部分意向认购的数额就可以转为正式合同销售的数额了。

中关村SOHO实景

　　中关村SOHO客户登记情况很好
　　北京商报　赖大臣：SOHO中国进入西部核心区的首个项目中关村SOHO将在5月8日开盘，您预计销售情况如何？客户来源主要是哪些？
　　潘石屹：中关村SOHO是SOHO中国进入西边的第一个项目，我们计划5月8号开盘。从目前客户的来访、登记情况来看，市场反映非常好。客户的来源主要集中在中关村一带。

 《从草根到精英》的封面
 

　　北京商报　赖大臣：SOHO的项目开盘常常会有大的看点,这次中关村SOHO开盘准备了什么活动，会带来什么样的惊喜？
　　潘石屹：在5月8号下午3点，中关村SOHO开盘的当天，我们会首发一本当代出版社出版的关于我们销售员的书，这本书的书名叫《从草根到精英》，这本书里记录了我们公司税后年收入超过100万的销售员们的访谈，他们都没有非凡的背景，但他们都成为了非常优秀的销售员，取得了成功。我和书中的这些百万级销售员都会去现场为读者签名，欢迎大家去和这些优秀的销售精英们面对面交流。

中关村SOHO夜景

　　今后的房地产市场形势还要看中国经济
　　观点地产新媒体　王小明：近日华南的各大开发商均称不会因为市场的回暖而涨价，您是如何看待五一后期的北京房价走势的？
　　潘石屹：这次房地产的回暖最重要的原因是银根宽松，银行的贷款，政府的救市计划使许多钱流入了市场；其次是地方政府减免了二手房交易的税费，把被压抑的需求释放出来了。
　　至于五一之后中国房地产的走势如何，最主要还是要看中国经济的走势如何。

　　某网站　余钟斌：今年成交量上升了，不少楼盘提价，是不是开发商资金链都没问题了？如果资金链仍然会有问题，是否还会有降价潮？？
　　潘石屹：房地产企业的资金链条在去年年底是最艰难的时刻，开发商有许多贷款到了年关得付清，但最后银行实行了宽松的货币政策，对这部分贷款都已经做了延期。
　　在我们考察房地产市场的过程中，有成交量和价格两个衡量标准，而“成交量”是最重要的，如果是没有成交量支撑的价格，那就是没有市场意义的价格。

　　某网站　余钟斌：目前北京退出二手房资金监管体系的中介越来越多，现在已经达到一半还多，这是否意味着北京二手房资金监管体系已经崩盘？
　　潘石屹：多少年来，中国每个城市的二手房市场一直都不活跃，没有二手房的活跃，房地产市场就很难健康地发展起来。房子是商品，只有流通才能实现它的价值。对一些家庭不适合的房子，对别人来说可能是最需要的房子。只有通过市场上充分的流通，房子的价值才能得到最明显的体现。但二手房市场还存在着种种的问题，具体表现在：第一，税费太高；第二，没有一个政府主导的交易平台，信息不透明。由成百上千家的中介来完成。这些中介规模小，信誉差，常常发生客户上当受骗的事情；第三，二手房品种太多，档案不齐全。有人统计过，北京房子的种类一共有20多种，每一种房子后面都有一系列的文件做支撑。所以政府在防范风险的过程中，就纳入了二手房的资金监管体系，这是为了防止购房人上当受骗。但在二手房市场火爆时，这些中介机构就有可能会退出这个体系。解决这个问题最根本的办法是建立一个由政府主导的交易平台，就如同上交所和深交所，也如同一手房的交易市场一样。

　　新浪房产　吕洲科：近来，中新地产陷入资金困局；绿城中国也面临资产被清算。请问现在是不是到了大地产商最艰难的时期，会有多少大型房企倒下？
　　潘石屹：大房地产公司最困难的日子已经过去了，2008年底，大房地产公司面临着集体倒下的危险，现在是一个优胜劣汰的过程。

　　新华房产　曹勇：北京多块土地拟入市，您认为地价下降和供应量上升两大因素是否足以让地产商改变拿地预期？SOHO会参与竞拍吗？
　　潘石屹：我们在密切地关注着北京要入市土地的情况，只要符合我们公司发展战略的土地，我们都会积极参与。

中关村SOHO样板间

　　对付猪流感需要全球合作
　　某网站　李斐：猪流感在全球蔓延会给这轮经济危机造成什么样更深重的打击？对后续经济形势您怎么看？
　　潘石屹：猪流感现在开始在全球蔓延，大家都很紧张。这种蔓延会不会恶化，谁也说不清楚。但中国有对付这种大规模传染病的经验，像2003年的“非典”，让中国政府的管理能力和中国人对抗传染病的能力都得到了考验。但是，猪流感是一个新型传染病，有着和“非典”和禽流感相同的地方，也有不同的地方，只能用全球团结、合作的新办法来对付它。

　　彭博资讯社　Eugene Tang：第三次"陈江会"签署三项协议，发布一项声明，两岸将共推大陆企业赴台投资。潘总如何评价新的政策？
　　潘石屹：我去了三次台湾，尤其是最后一次去台湾体会更深。台湾的经济是外向型的经济，有70%的产业依赖于出口，全球发生金融危机对台湾的打击一定要比中国大陆严重得多。未来台湾的发展只能和大陆进行合作, 这是唯一的出路。大陆和台湾的互补性很强，互相都很有吸引力，并且互为两面镜子：大陆人到了台湾去，像看镜子一样更清楚地看到自己的优点和缺点；同样，台湾人来到大陆，大陆人又是台湾人的一面镜子，台湾人可以通过大陆这面镜子看到台湾自身的缺点和优点。
　　当然，最能见到成效的就是旅游。有许多大陆人很希望去看看台湾，看看这个多少年来对大陆来说是可望不可及的地方。多开通一些航班，需要多少就让航空公司开多少，由市场决定，不要再有限制了，已经人为地限制许多年了，到头来是劳民伤财。
　　但前不久，在台北发生了一起大陆游客在台湾遇难的事故很让人吃惊。看到网络上播放的大陆游客惊恐的画面，听到他们的喊叫声，真的很让人揪心。希望台湾能够真正保证在台湾旅游观光的大陆游客的安全。安全是旅游中第一重要的事。