今天九点半，朝阳华威供电所收取了建外应急保障账户的200万电费，建外停电危机得到缓解

　　在过去一年多的时间里，建外SOHO东区的业主们在两家物业公司的冲突纠纷中深受其害，他们纷纷找到政府、法院、公安部门请求帮助解决，业主维权小组也相继成立了。我的观点一贯是要始终依靠法律，依靠政府，在政府的主导下来解决眼前的困难，度过目前的危机，否则，只能给我们带来更大的混乱和伤害。我们业主是小区的主人，要团结，也要善待每一个为我们提供服务的人，清洁工，维修工，园林工，要尊重他们的劳动和服务。要善待每一位租户，他们既是我们的客人，又是我们的客户，我们要尽力为他们提供服务和帮助。

　　在今年8月5日，我突然得到消息，因建外SOHO东区欠下巨额电费，电力部门派人来小区拉闸断电。我马上给政府主管部门打电话，得到答复说，已经安排警力赶到小区了。在宾至国际物业保安和警力的保护下，电闸没有拉成。事后有人开玩笑说：这样做是“以法抗法”，用《治安法》对抗《电力法》。但这也是为了小区稳定的应急之策。

　　当时，临近六十年大庆，保稳定成为了头等大事，政府希望我们的社区稳定，不能停电。在不得已的情况下，政府要求我帮助小区垫付电费，让小区平稳过渡到新的业委会选举成立，聘请到新物业公司为止。电力部门不放心我口头的承诺，让我写了一份书面还款计划，分两期分别至11月25日和年底付清建外SOHO东区所欠电费，得到这份承诺后才同意保证建外SOHO小区不再拉闸断电。

　　今天我们按给供电局的书面承诺和对政府保稳定的承诺，向供电部门交付了第一笔钱。这笔款中，有广大业主交来的物业费，有我本人的物业费，也有我为小区垫付的费用，兑现了对政府和供电部门的承诺，小区的用电保住了。

　　建外SOHO是个大家庭，它的和谐稳定才能带来我们每个小家庭的和谐稳定。同时，也构成社会的稳定。建外SOHO的每位业主都是这里的主人，其他人可以胡来，可以捣乱，但我们业主一定要维护这个大家庭的和谐和稳定。对那些非法者、闯入者、对小区稳定和谐造成损害者，我们只有依靠法律、依靠政府去解决，我们一定要相信法律和政府。

　　对于目前建外SOHO东区的物业公司——宾至国际物业无资质经营的情况，政府已经在进行调查，相信很快就会有结果公布。目前宾至国际如果再向业主收取物业费应属于非法所得，按法律是要被政府部门没收并罚款的，我们要相信政府和法律会成为我们强大的依靠，让小区恢复安宁和谐。

     前天晚上与朋友们一起吃饭，好几位朋友推荐电影《2012》，他们都说好，特技的效果很震撼。送走了客人，我在网上看评论。有好几位说，他看得直流泪。我想，一般的灾难片都是震撼，怎么会流泪呢？更加重了我的好奇心。昨晚我去看了《2012》，的确不错，我推荐朋友们去看。

　　晚上回到家，电话不断，纷纷告诉我说，刚才CCTV报道，建外SOHO的物业公司说，建外SOHO很正常。停电、停暖是潘石屹一手策划出来的谣言。把我说成是一个大阴谋家。有一位七号楼的业主告诉我，他们家的暖气到现在还没有热，现在还用着我们公司客户服务部临时提供的电暖气。他们都要提供证据来反驳。我说，没有必要，不久一切真相都会昭然若揭的。

    建外SOHO虽然拖欠了两年的供暖费，拖欠了500多万元的电费,,已经发生了多起供电部门拉闸和物业保安的冲突事件，包括分管警力的介入,。但电保住了，热力部门也没有停止供暖。造成停电、停暖是建外SOHO内部的原因,有设备老化、缺乏维护的原因，也有人为故意的原因。那些经受停电折磨和现在还在受冻的业主，你们是真正的受害者。

    我看到电影《2012》中美国总统决定不上“方舟”，而是选择和美国人民在一起。他在发表最后的电视讲话时，我哭了。无论何时何地，牺牲精神、奉献精神都是最感人的。

　　建外SOHO出现危机的几个月来，有不少朋友劝我，你不要管建外SOHO的事了，小区交出去已经五年多了，与开发商没有任何关系了，建外SOHO现在水很深，你惹不起。我知道，我在建外SOHO只是一名业主。但我看到建外SOHO糟蹋成这个样子，我很心疼。我对他们说，建外SOHO就像嫁出去的闺女，闺女受到欺负，娘心疼啊。我知道一定有人会把矛头对着我，把脏水泼向我。虽然，我还没有达到《2012》里面牺牲生命的总统境界,,但为建外SOHO做出牺牲的名声、金钱，为自己所在社区服务的准备我早已经做好。

　　几个月来，我和广大业主一起在做三件事：第一件尽快敦促法院、公安部门对建外SOHO的一系列立案做出判决，这样小区后续的各项工作才能进行；第二件事是要进行建外SOHO五年多来近三亿元的物业费审计，要请独立的会计师事务所，给全体业主一个交待；第三敦促政府尽快进行新的业委会选举。这些举动我们不是针对任何人的，我没有一个仇人，也没有一个与我过不去的人。但只有这样才能把建外SOHO建设成为一个安全、和谐、价值在不断提升的社区。我听说，有人很紧张，但现在有足够的时间来弥补和修正以前所犯的错误。

    电影《2012》场面的电脑特技很震撼，山崩地裂，地震、火山、海啸各种灾难迎面扑来。建外SOHO犹如灾难中的方舟，我们面对的灾难不是地震、火山和海啸，是不和、欺骗、腐败和对腐败的胆怯。任何一个人的力量都是渺小的、微不足道的，在大的灾难面前，都会感到力不从心。这就需要我们团结，拿起武器去战胜灾难。武器绝不是意味着复仇、阴谋、伎俩，而是诚实的态度、纯洁的动机、对大家（包括犯了错误的人）的宽容和理解。以恶制恶，只能增加更多的恶。在建外SOHO的危机中，有好事的旁观者，有同情和怜悯者。但在这条方舟上真正同舟共济的主人是全体业主。希望建外SOHO所有业主真正团结起来，真正面对建外SOHO的危机和真相。黑永远变不了白，真相一定会大白于天下。了解真相后，你们就会知道这些危机绝不是像有些人说的是潘石屹一手捏造出来的！

    我爱我的家庭，我会为家庭的每个成员做出牺牲。我也爱建外SOHO这个大家庭。在过去的十年时间里，这个大家庭给了我许多，我也为它付出了许多，它牵动着我的心。我们的项目交付后，每年我们都有几千万元的投入,修修补补，让它们很漂亮、很美，包括建外SOHO。直到去年建外SOHO圣诞节的装饰费用还是我们支付的。十年的情感，一千多名业主的重托，我不敢忘记，无论我个人受到多大的攻击和屈辱，我都和大家在一起，绝不退缩。

    我知道在未来的一段时间，还有许多对我的攻击、辱骂，但这些困难和考验只能促进我成长。我不会在意这些攻击和辱骂的，古今中外这样的事太多了。只要大多数的业主信任我，我绝不后退一步。我的信心和力量来自于你们大家，来自于团结，团结所有的人；来自于诚实，这不仅仅是一种美德，对我来说它是信仰的一部分；来自于我这十年对建外SOHO的爱。

    我相信黑暗存在是因为没有光明，腐败存在是因为没有公正。有了公正和阳光，建外SOHO的黑暗和腐败就不会存在。

附:业主们不放心把钱交给资质过期无证经营的物管公司

   CCTV报道说我带头拖欠建外SOHO物业管理费高达十万元。几年来我一直按时缴纳所有的费用。最近一年来建外SOHO物业纠纷不断,面临着随时停电、停暖的危机.。事实上，宾至物业进驻小区后，业主们很快发现这是一个只有三级暂定资质的企业，不具备管理建外SOHO社区的资质。宾至国际目前三级暂定资质已经过期，现在是无证经营。在政府认可应急缴费平台后,我已于第一天将最近一期的物业费直接交给这个应急账户,以应对建外SOHO可能出现的断电、断暖的危机。

尊敬的业主朋友们：

感谢你们！

　　在我们的家园建外SOHO东区遭遇重大危机的时刻，许多业主心急如焚，他们为了家园和社区的和谐、安全，为了大家的利益，四处奔走呼吁。在政府各部门、建外街道办事处、建外派出所领导的支持下，终于建立了应对危机的缴费平台。

　　今天是这个应急缴费平台启动的第一天。有30多位业主交来了一个季度的物业费。更多的业主纷纷打来电话、发来短信表示，为了社区的安全、稳定，他们会陆续向这个缴费平台汇来物业管理费。只要每个业主付出自己的力量，汇集起来就是一股非常强大的力量，这股力量足以战胜所有我们面临的困难和危机。我非常感谢大家的一片爱心、一片公益心！

　　但我们也很清楚地知道，建外SOHO这场危机还远远没有结束：上届业委会的成员除一人外，其他六人已纷纷辞职；政府已宣布原来的业主管理委员会解散；两家物业管理公司之间的纠纷、矛盾、官司还未得到最后的判决和妥善解决；建外SOHO被暂时托管的宾至国际物业管理公司，托管期也已到，这家公司的物业资质也在今年9月21号到期，现在处于无资质经营的状态；欠缴热力部门两年的供暖费，热力部门虽从大局着想，为小区供应了暖气，但长期的扯皮、各种设备无人维修，供暖还很不稳定；拖欠电力部门500多万元的电费，电力部门已经下了最后通牒要在本月18号停电，虽经努力宾至国际物业补交了220多万元的电费，但所欠的电费还未完全付清，停电危机随时都可能存在；小区内人为制造的矛盾和纠纷也是层出不穷，在建外SOHO办公的全国最大的金杜律师事务所，前几天被物业停电两天，造成巨大损失，甚至还堵住了他们上厕所的通道……

　　虽然有着各种各样的困难，但我们相信只要各方拿出真诚、磋商的态度，把所有问题都放在桌面上、放在阳光下,同时有各位热爱自己家园，热爱自己邻居的业主支持，有政府的帮助，这些困难和危机就一定会度过的。

　　建外街道办事处马上就要批准业主管理委员会的选举公告，这是解决所有建外SOHO危机最根本的途径。希望建外SOHO东区所有的业主珍惜自己的权利，能在这次选举中，选举出真正热爱社区、有公益心、有服务心、能为他人和集体奉献的业委会成员。

　　各位业主，这是关系到建外SOHO社区成败的大事，为了防止选举被个别人或机构操纵，进行黑箱选举,我们向政府提出建议，聘请独立的公证机构监督这次选举，并由公证机构保存所有的原始选票，这个建议得到了政府的认可和批准。只有公开、透明和公正才能防止腐败，才能够建立一个安全、信任、和谐和友爱的社区。

　　在此期间，感谢广大业主对我本人的信任！有超过70%的业主书面委托我来牵头(有部分业主一直没能联系上)，和大家一起渡过这场危机，非常感谢建外东区的业主张明伟、张红旌、罗凡、林地、吴家琦、段晓林、蔡洪江、段晓林、于媛媛、玄花顺、张雪莲、崔维亮、郑学来、梁娜娜、韩晓梅、胡庆雨、杨晓波、钟璞、张燕斌、卢彤、王琼、赵希斌、李耀辉、李波、王俊峰等等，你们在这几个月内，无私地奉献了自己宝贵的时间和精力，为了这个社区，你们付出了自己的一份爱心和努力。

　　感谢建外SOHO街道办事处、朝阳区房管局小区办、永东居委会、以及建外派出所的工作人员和领导们，在这几个月的困难时期，我本人给了你们许多为难和压力，感谢你们的理解，感谢你们对建外SOHO的关心和爱护。通过这次危机的处理，我也进一步学习和了解了政府行政的边界和职能。

　　感谢赛特物业、宾至国际物业，在这段时期，我们有过无数次的冲突、争吵，我也知道你们各有各的委屈和难言之隐，但让我们一起相信团结的力量，相信磋商的力量，相信法律和正义的力量。也让我们相信，不久后，关于建外SOHO的多起官司、公安的立案均会得到法院和公安部门公正的裁决，还给大家一个真相，还清白者一个清白,法律和事实会揭穿所有的欺骗和谎言。

　　非常感谢我的同事关威、聂晓岳、许洋,在此期间，夜以继日地付出了自己辛勤的努力,我代表建外SOHO所有的业主感谢你们！

　　在这段时期，如果因我个人言词不当有任何地方伤害到你们，或有不利于社区团结、和谐的地方，我在此一并向你们表示道歉！

此致

敬礼！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建外SOHO八号楼业主潘石屹

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年11月20日

停电通知书

北京已经提前进入冬季，天气预报说未来四天将连续降雪降温，但是我们的建外SOHO却因为两家物业公司长达一年的纠纷，拖欠了供电局和热力公司高达1500万的费用，使社区目前停暖、停热水，今天又接到要拉闸停电的通知。今年因为强冷空气提前入侵，加之应对甲流爆发，北京政府为让百姓不受冻要求提前供暖。而现在，每天有几万人在其中工作生活的建外SOHO室内温度不足3度，很多人被冻病，甲流当前，令人担忧，届此情形，很多租户要求退租，这一幕，不是发生在战争时期，不是遭遇了什么天灾，而是发生在首都北京最繁华的长安街旁，在CBD核心的高档社区里。造成这种结果的仅仅是因为两家物业公司长久在建外SOHO闹纠纷，为一已私利而置这里的居民和业主们的基本权利于不顾。

为了使小区运行免于崩溃，我们作为开发商，响应部分业主的倡议，提供了公司账号作为一个公开的缴费平台，我们保证缴到这里的每一分钱都会得到公证部门的监督，每一分钱都会用于维护小区基本运转，我们希望这个缴费平台能够帮助几万名包括老人孩子在内的业主和租户，能够平安度过这个严冬。但这只能是紧急状态下的临时措施，要彻底解决建外SOHO目前的混乱状态，还需政府部门协调干预。

我们紧急呼吁政府能够尽快行动起来，对建外SOHO进行监督和管理，做我们广大业主的主心骨，马上启动新业委会选举，从而让真正能管理小区的物业公司进来，让阳光照到这片CBD核心区的社区，将黑暗和腐败清除出去。我们希望在政府的监督指导下，在全体业主的积极参与下，在阳光透明的规范制度下，让真正关心小区、热心公益事业、愿意为业主服务并且能切实维护业主权益的人进到业委会中来，改变当前小区的混乱局面。

我们相信今天正义会压倒邪气，阳光能清除黑暗，致力于建设和谐社会的政府不会听任首都一个知名社区在无序状态中不断滋生事端，更不会在现在降温及严防甲流的紧急情况下让几万人在这里遭受寒冷和断电的威胁。我们会尽我们所能，配合政府部门还建外SOHO温暖，安定，和谐！

我们分分秒秒在急切等待政府的救援！

正在粘贴停电通知书

附录：

我作为建外SOHO业主之一的一封信

在这冰天雪地的日子里，建外SOHO东区却欠缴着各种费用，面临着停热、停电的困境，大家都十分痛心，发生这样的事是我们的耻辱。一个出租率高达98%以上的社区，竟欠缴着清洁费、保安费、电费、水费、供热费，无费不欠。

一年来因两个物业管理公司打架，业委会之间闹纠纷和矛盾，把建外SOHO东区推到了崩溃的边缘；

一年来，无数业主心急如焚、奔走相告，希望我们和政府出面帮助解决困难；

一年来，我们经历了无数扯皮、推诿；

一年来，看到了人性中最丑恶的一面，欺骗、贪污、腐败；

一年来，我们也看到一部分业主麻木，漠不关心，想着总有别人会解决这些困难……

建立一个公正、友爱、团结的社区环境比建设社区大楼更困难。这一切丑恶的行为，公安部门已经立案，各方的起诉已被法院受理，今天就把一切破坏的力量交给法律和公安部门去处理吧。

让我们每个业主携起手来，一起成为社区建设的积极力量。我们再次恳求政府批准新的业委会的选择，认可在紧急状态下，业主自己建立的应对紧急情况的交费平台，不要让小区再断电、断水、断热。

在今年九月份，供电局通知要断电的事件发生后，我们邀请了各方代表一起商讨解决的办法。除了宾至物业不来参加以外，政府、原业主委会成员、赛特物业、业主代表三十多人都来参加了会议。会议一致同意让我们公司牵头，提出共度危机的办法，并敦促业委会的选举。许多热心业主从夏天跑到了冬天，在他们的帮助下联系到了近八百户业主，我们很高兴地看到，除两户反对我们的建议外，99.9%的业主都是赞成的。这些业主占全部业主的70%以上。大家相信正义的力量，相信团结的力量，相信政府会尽快批准这70%以上业主的请求。

团结的光芒是最强大的，只要每户业主都能出一份力，团结就会让我们战胜困难，战胜腐败和谎言带给社会的黑暗。

让我们一起相信建外SOHO一定会有明亮的明天。

建外SOHO东区业主之一：潘石屹

2009年11月10日

XXX：

　　您好！

　　在全体销售人员的努力和公司各部门的配合下，我们提前完成了全年的销售计划，这其中有您的一份努力，有您的一份汗水，在此向您表示感谢，也请代向您的家人表示感谢，您的努力和取得的成绩离不开家人的支持、帮助和理解！

　　SOHO中国经过过去几年的成长和发展，已经奠定了坚实的基础，可以从容应对未来市场的风云变幻，也为您提供了大有可为的舞台，在此舞台上可以尽情舒展您的才能。粗略估计，在未来几年，SOHO中国可销售物业的金额达到500亿元人民币，按1%计算税后的佣金，在未来几年将有5亿元佣金发放给大家。这是巨大的任务，这也是一场战斗，你们一定会在此战役中取胜。但战斗的武器绝不是欺骗、狡诈、伎俩和阴谋，而是纯洁的动机，解决问题(或困难)的能力,是正直的品质，是为他人服务和团结合作的精神，以及强烈的责任感和勤奋努力的态度，这些才是我们真正的武器，是战无不胜的武器。

　　今天，让我们一起再次重复公司跟每位同事倡导的三项基本原则：“第一：不断地反省，我们所做的每一个决定，都在促进精神的进步和物质的发展。第二：我们每天的工作都给身边的人以力量和鼓励。第三：我们的一言一行都遵循诚实和团结的基本原则。”

　　SOHO中国演绎了无数成长的故事，在这个舞台上上演过很多丑小鸭成长成为白天鹅的故事，这些故事还将继续演绎下去，未来在这个空间广阔的舞台上这样的故事一定会更多，这一点我们每个人都不会怀疑。我们也期待您在这里能得到最美的收获。

　　祝您在新的一年取得好成绩，让物质和精神共同成长、进步！

SOHO中国有限公司   

您的朋友和同事：潘石屹

                           　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国庆假期的第一天

                              　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年10月9日

苏鑫（右）和我们的销售总监在一起

　　三个月前的一天晚上，突然收到我们公司运营总裁（COO）苏鑫的邮件，提出辞职，要自己去创业，信写得很长，很动感情。我和张欣马上反省，是不是在苏鑫工作或待遇方面安排得有不妥的地方？我马上回邮件约苏鑫见面，苏鑫很坦白地说不是工作和待遇方面的问题，他40岁了，内心有一种强烈的创业冲动，他觉得现在是他实现这个梦想的最后的机会了。我们之间的谈话又进行了好几次，我极力想挽留苏鑫继续留下来，但最后苏鑫还是决定离开公司，自己去创业，作为共事十一年的同事和朋友，我尊重他的选择。

　　苏鑫在公司工作了十一年时间，和我们一起见证了公司的成长和发展，尤其是我们一起创立了SOHO中国独特的“销售体系”。这种独特的“销售体系”在刚开始几年还有一些不完善，但这几年越来越完善，取得的销售成绩也是有目共睹的。我们公司的销售体系，许多杂志和书籍都有介绍，我们公司自己也出了两本书有过详细介绍，在这里就不重复了。要强调的是，我们每一年都有一次大调整，主要是级别最高的销售总监的调整；三个月有一次销售副总监的调整。升迁的标准是业绩加品行，降级的依据也是业绩加品行。大家戏称为：“一年一乱，一季一小乱”。这种调整给予了销售队伍很大活力，也吸引了全北京最优秀的销售人员加入到我们队伍中来。每次调整后，苏鑫都能很快把我们的销售团队程序化、制度化，管理得井井有条。苏鑫最有力的武器是处事公正、不偏不倚。公司每年有100亿的销售额，按1%提取税后的佣金，将有1亿元佣金发放，一百多人在同时销售时，难免有意无意地会有“撞单”事件发生，苏鑫每次处理都让大家心服口服。以上的举例就是说明一个人最重要的能力就是：品行正直、处事公正。苏鑫处处都做到了这一点。

　　苏鑫是我们公司的高管，我们公司高管年薪在房地产行业也属比较高的水平，年薪在四百多万元。但苏鑫历来生活十分简朴，家里没有电视，也没有汽车，经常是步行或坐地铁上班。衣服穿得就更简单了，上市后，大家笑称苏鑫的穿着可能会影响公司的形象，决定让总裁闫岩专门负责给苏鑫选两套衣服，但除了在香港开会之外，苏鑫还是穿着他那不变的衣服，在这方面苏鑫是我们的榜样。但在公司发起的慈善募捐活动中，苏鑫总是最积极的参加者。

　　苏鑫非常好学习，他大学是同济大学学习结构工程的，来公司后自己勤奋学习，还带动同事们学习。七、八年前，有位调皮的同事给苏鑫起了个外号叫“陪你到十点”，他每天晚上组织大家学习到十点。之后，他又读完了中欧商学院的MBA。一个受知识和智慧吸引的人，就一定会变得乐观、向上和可爱。

　　临别时，苏鑫对我说：为了让你放心，今年的销售任务已经完成了，队伍都安排好了。我对苏鑫说，希望你半年之内能再回来，我们等着你。

　　《京华时报》鲁欢：您一直反对大规模屯地，网上传出国务院9月26日发布的《关于集约用地的通知》，首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，您怎么看？

　　潘石屹：一则国务院发文限制房地产商“圈地”的消息在各大网站上转载着，许多媒体和同行朋友们都十分关注，来问我对此有什么看法。我在网上查询发现，这份文件是2008年1月3日国务院下发的，并没有查到2009年9月26日国务院下发的新文件。从文件内容来看，国务院也不会就同样的内容下发两次文件。2009年9月26日国务院是否下发了文件？尽管媒体上有大量的报道，但还是需要核实。我们在政府的网站上没有发现这份传说中新下发的文件。但有媒体朋友问到这个问题的时候，我还是会说出我的看法，因为土地问题是个大问题，不管是否颁发了这个文件，目前大量屯地的问题都应引起大家的重视。

　　撇开发布时间不说，国务院发布的文件内容是准确无误的，闲置两年的土地要无偿收回，对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费。有媒体报道说是国务院首度明确这一政策，其实，这不是政府新颁布的政策，在过去的十年时间，关于这两条政策政府已发布了好几次文。

　　房地产行业大规模“囤地”的现象的确是越来越严重，现在重要的不是政策本身，而是政策能不能严格执行。这项政策的执行有两个难点：

　　第一，如果由地方政府执行，标准如何确定？比如从什么时间开始计算，是颁布土地证的时间开始还是其它时间？再有，如果1000亩土地，只开发了10亩，其余的990亩算不算闲置？等等这些细节还需进一步明确。

　　第二，标准过于严格。原来的政策是闲置两年的土地要无偿收回，在“国六条”中加入了一条：“闲置一年不满两年的土地要收20%的闲置费”，这次国务院文件又加了一条：“对闲置的土地要征收增值地价”，政策看起来一次比一次严格，但是往往越是严格，执行起来越难。现实情况是，连第一条基本政策都执行不了，有的开发商囤积的土地足够开发20年以上，这说明不是政策不严格，而是太严格了，已经到了无法执行的地步，反而造成了大量土地的囤积和资源浪费。

我们在政府的网站上没有发现新下发的文件

　　《上海证券报》于祥明：有媒体分析这次国务院颁布的限制囤地的文件，对上市的房地产公司没有影响，你如何看？

　　潘石屹：政府的政策应该是对所有企业一视同仁的，不能因为是上市公司，就不执行国务院的政策。这些年我们看到“囤地”现象最严重的不是非上市企业，这些非上市企业资金有限，一般都会量入为出，有多大的销售量就购进多少土地；而上市公司因为资本市场有对土地储备的追逐和激励，恰恰越是上市公司越拼命地囤积土地，以满足资本市场对土地储备的要求。另外还有一些准备上市的公司，也先要囤够大量土地，才能上市。

　　对一些上市公司“囤地”的情况，我们根据他们的公开年报，做了一些简单分析，上市公司的“囤地”现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。

　　减少“囤地”的关键点在于让资本市场对上市房地产公司土地储备的期望和标准，回归到中国法律的框架里来，回归到国务院颁发的政策范围里来。

　　《新京报》张家齐：SOHO中国在业界一直以不大规模囤地而成为另类，在这项政策的执行层面，您有什么好的建议吗？

　　潘石屹：在过去三、五年时间，我们看到囤地现象愈演愈烈。有些“囤地”是根本无法开发的土地，远离城市，没有基本的市政条件和基础设施，成了报表上有多少千万平方米土地的数字游戏而已，造成了社会财富的巨大浪费，土地在浪费，囤这些土地的钱也在浪费，并没有真正花在需要的地方上去。上市公司大量“囤地”受资本市场的追捧，开发商就会在土地上投入更多的精力、时间和金钱，而投入在规划、设计、建设上的精力就少了很多，不能把主要精力放在本职工作、产品建设上来。在房地产行业中，少圈地的反而成了“另类”。在这些行业的潜规则面前，我常常在想，在2008年8月份“毒奶粉”事件被公众揭露出来之前，如果作为一名奶制品行业的企业家有勇气站出来，揭露当时奶制品行业的潜规则，向社会说明在奶源上有人加了“三聚氰氨”的毒品，他才是真正值得尊重的企业家，比拥有多少财富更值得尊敬。再回到国务院对“囤地”处理的政策上，作为正直的企业家应该支持这项政策，但我担心的是过于严格的政策反而加大了执行难度，让这项政策再次不了了之，“囤地”在继续，土地的浪费在继续。能不能先处理“囤地”十年以上的，再处理“囤地”五年以上的……等等，依次逐步解决，让政策得以执行下去并真正发挥效力。

　　《京华时报》鲁欢：9月26日国务院新出台的对“囤地”处理政策对房价和房地产行业有什么影响？

　　潘石屹：我们看到的是国务院2008年1月3日下发的文件，没有看到2009年9月26日国务院的新文件。从2008年初国务院下发的文件来看，如果这项政策能真正执行，会让房地产行业真正把精力放在建房子上，而不是浪费土地，在土地储备上做游戏，对行业健康发展有很大好处。

　　这些年房地产公司围绕土地问题出现很多怪现象。几年前，有两家开发商在同一地段各拿了一块土地：　　一家开发商建了房子销售出去，没有赚多少钱；另一家开发商，囤着地，什么事也没有干，最后把土地转让给了别人，赚了许多钱，比前一家开发商赚的钱多许多倍。

　　还有一个例子，在北京，一个开发商在一块土地上把其中一部分开发了，建了房子，没有赚多少钱；而同一土地上的另一部分没有开发，过了几年转让给了别人，赚的钱是开发那部分的好几倍。这些故事在房地产界太多了，每人都可以举出几例来。

　　我的老家甘肃的农民流传着这样一句话“养鸡的不如倒蛋的”。现在中国房地产行业，建房子的不如囤地的，倒地的。这是不正常的，不仅对行业的长远发展有害，更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。

　　对房价的影响，主要取决于供求关系。这项政策如果真正实施，会促进一大批房地产商加大土地的开发，从而增加市场上房子的供应量，对降低房价有好处。

　　SOHO中国土地储备一直以来坚持两条基本原则；第一，在合法范围之内；第二，保证SOHO中国持续的发展。今天SOHO中国这两条都做到了。

　　周末带小孩去一个小区上课。小孩在上课，我在小区里跑步，完成我每天一万步的计划。没想到的是，我的出现让小区内突然紧张起来：“房地产商来了！”、“潘石屹来了！”、“要拆我们家的房子了！”这些信息在小区内通过电话、短信等各种渠道快速传播着。这是一个“小产权小区”，上周政府刚贴出公告，要拆他们的房子，于是他们组织起来了：有领导小组，有负责收集文件资料的，有专门负责去政府请愿的，有专门负责谈判的。领导小组组长来见我，我反复表示，我没有任何拆你们家房子的意思，我只是陪小孩到小区来上课的。领导小组组长带我到了他家，他们家的房子是自己盖的，从外面看，是用红砖砌的、没有柱，也没有圈梁的三层楼，我很担心他们家房子的安全。他告诉我不用担心，梁和柱都包在里面了，红砖只是在外面贴了一层，是装饰。不知道有没有经过国家建筑质量检验部门的检验。现在整个小区人心惶惶，所有人想尽一切办法保卫自己的家园。“小产权”这种房子得不到法律的保护，只能靠人民群众自己组织起来保护。走出这个小区，想起来都后怕，有点被当成了“鬼子进村”的感觉。

　　上上周末，也是去一个朋友家做客，这个朋友住的小区是开发商把土地抵押后，在没有预售证的情况下，把房子全部销售了。大家住了几年后，法院突然贴出公告，说这房子要拍卖。全小区行动起来了，一样的有领导小组，有负责公关的，有负责上访的。所有人在为保卫自己的家园而工作和战斗着。

……

　　房子是现在生活在城市里的人最关心的问题，房价是大家关心的焦点，关心程度远远超过了粮价、肉价和衣服价格，房地产行业也成了矛盾最集中的行业，房地产商更是成了众矢之的。偶尔也有人抱怨地方政府高价出让土地，但土地价格不直接面向消费者，所以地价远没有房价敏感。

　　究竟是什么影响了房价？引发房地产纠纷最多的原因是什么？应该说根源还在土地。房地产的核心是土地，影响房价最核心的因素也是土地。几年来，房地产商被动地被土地政策牵着跑。土地，让一批房地产商赚了大钱，也让一批房地产商亏了血本。只不过亏了血本的房地产商默默地死去了，不为大众所知。

　　从大的土地政策上看，未来二十、三十年时间，中国将有几亿人（有专家预测是6亿人）要从农村搬到城镇来，这一定是人类历史上最大规模的迁移。英国和法国两个国家加起来才1.2亿人，这就是说相当于有几个英国和法国的人口要在城市化的过程中完成迁移。这一定需要更多的城市用地来解决他们的居住、就业、上学、购物问题。如果土地政策不能与这种大迁移配套的土地供应量相匹配，矛盾就会爆发出来，表现形式就是土地价格上涨，带动房价上涨，违法的“小产权”的事件就会不断地发生。成为中国城市化进程的阻力，引发一系列的矛盾。与之相对应的是，农村土地出现空置，我们看到有一些山区，只有留守的儿童和老人，青壮年人都出去打工了，大面积的住房在空置状态。

　　中国的城市化是发展特大型城市、大城市带动的城市群，还是以中小型城镇发展为主，这是两种不同观点，两种观点都有他们的道理。事实上，中国的城市化是大规模发展特大型城市，北京、上海、广州的发展要比中小型城市快得多，这些特大型城市的房价也贵得多。房地产成为中国城市化走势的风向标。在中国经济发展的现阶段还是聚合产生效益，也许下一步将会走向分散产生效益的阶段。这个阶段什么时间到来，不是通过书本上或数学模型上的推导，而是依靠市场，市场会给我们传递准确的信号。

　　房地产的行业的纠纷主要集中在两个问题上：房地产商逾越法律框架的土地储备和小产权房。房地产商囤积土地，是根据目前土地政策预测未来，把宝压在土地供应不足，奇货可居的假设上；“小产权房”是不合法地取得土地，冒法律风险，在农村的集体土地上建房子、销售房子。十几年来，小产权房越禁越多。甚至有人说，小产权房的伟大意义，如同当年的“小岗村”农民包产到户一样，是对现有土地政策的改革。

　　今天我们遇到的所有房价问题的根源在土地，房价只是土地出现问题的表现形式。政府应早日制定出合理的土地管理办法，这也包括把管房子和管土地的部门结合起来，而不是各自为政。

----­­­再答关于SOHO中国商业模式的一些问题

　　几天前，我写了一篇文章简单谈了谈SOHO中国独特的商业模式，投资者、媒体和同行们都很感兴趣，又提出了一系列的问题，今天我想就这些问题和大家一起讨论、磋商。

　　1 最近您反复强调SOHO的商业模式,请问这种商业模式是基于什么,如何确立的?

　　答：SOHO中国独特的商业模式，是走了一条与其它房地产公司完全不一样的道路，对大多数人来说是陌生的，不熟悉的，与大家平时看到一些房地产商的习惯做法是不一样的。

　　在确定公司具体的商业模式之前，确立公司遵循的原则是最重要的。这就如同一个人的做人原则一样。多年前，我们公司提出了几条简单的原则要求公司所有的人遵守，我在这里再重复一次：“第一：不断地反省，我们所做的每一个决定，都在促进精神的进步和物质的发展。第二：我们每天的工作都给身边的人以力量和鼓励。第三：我们的一言一行都遵循诚实和团结的基本原则。”我们的商业模式是在这个大原则下确立的，我们的商业模式下的所有具体做法也是基于我们的这个原则。

　　2 SOHO中国资金充裕,为什么不迎合资本市场大规模储备土地?

　　答：在公司的大原则之下，我们在“土地储备”策略上与很多房地产公司不同。大多数房地产商强调的是中国“人多地少”，土地资源奇缺，政府又有必保的18亿亩耕地的政策，土地市场上一定是“物以稀为贵”，谁拥有了土地谁就拥有了未来，就有了公司持续发展的空间，所以许多房地产商不顾法律和政策的限制大规模圈地。而我们的观点是，在中国房地产开发过程中，最重要的是拥有市场，要不断去开拓新的市场，让自己建设的产品适应市场的需要。只是用大规模的土地储备去迎合资本市场，不是一个房地产企业最根本的问题，最根本问题是要为社会创造价值，并让这些价值转化成公司的销售收入和利润。

　　资本市场对“土地储备”的钟爱引导一些注重短期利益的房地产公司走向了歧路，一方面大规模储备土地，按千万平方米计量；另一方面房地产属于不动产，土地与工业产品的原材料是完全不同的，圈下这些土地大部分都是为了财务报表上好看的数字，真正要开发时又因地理环境不理想，在荒郊野外缺少城市配套等等原因，建出来的房子也没有市场。所以，这些圈地的公司一方面从报表上看有大量土地储备；另一方面还需要资金要去抢真正有开发价值的土地，那些荒郊野外的土地虽然价值不是很高，但占用了这些房地产公司最宝贵的资金，使其有效资金没有成为为社会和公司创造价值的手段和工具。同时，大规模圈地存在的风险我也反复强调过，那就是：“两年不开发政府要无偿收回”的政策，像悬在头上的一把利剑，随时有可能掉下来。国土资源部时时发出警告，对两年不开发的土地要无偿收回。国土资源部如果真要出手根治房地产公司大量储备土地的现象，就会让资本市场对房地产上市公司土地储备的评价标准发生改变，这才是本，其它都是末。为什么没有上市，也不准备上市的房地产公司不愿加入追逐大量储备土地的行列呢？因为他们不需要盲目迎合资本市场的喜好，而上市的房地产公司热衷圈地主要就是资本市场的评价和导向出了问题。

　　3 SOHO中国的商业模式很好，为什么别人就不能复制？

　　答：的确，商业模式没有专利，但房地产的商业模式是一个庞大系统，从拿地开始，我们就一直集中在大城市，大城市的繁华地段，如北京CBD，三里屯，前门大街，东二环内等等。同时，商业模式如果放在不同地段上情况完全不一样，多少年来全国各地有许多房地产公司来我们公司学习，也有许多项目直接就叫SOHO了，但效果完全不一样。从地段上来看，目前SOHO中国的商业模式也只适用于北京、上海城市繁华地段。其余省会城市，尽管经济在高速发展、白领在增加，第三产业占GDP的比重也在增加，但商业地产开发远不及北京和上海，这些城市只是SOHO中国明天的市场，但不是今天的市场。

　　同时，规划和设计也要为SOHO商业模式服务，建筑要时尚，要有标志性，要适合SOHO中国商业模式定位的人群，看一看SOHO中国每一个开发的项目，就会发现设计的重要性。销售和出租是SOHO中国商业模式的核心，SOHO中国出租和销售队伍占全公司人员的三分之二。通过十几年的探索，SOHO中国建立起一套能适应市场，最有效率的机制，指导思想就是紧贴市场。SOHO中国开发的无论是写字楼还是商场规模都比较大。如果把我们销售和出租定位为只为少数有钱人的、高端人士服务，那就一定会发生错误。根据目前市场，我们是面向中国自己的企业。

　　这种商业模式的定位看似简单、易懂，做起来很不容易，有许多开发商把自己的办公楼定位在国际大牌企业，世界500强企业，别的企业都不要。更有极端的例子，就是把自己办公大楼仅定位为某一类企业，如基金公司，这就更是走入死胡同。不扎根于土地的树是不可能成长的，不扎根于中国广大市场的商业模式也同样是没有生命力的。在解放前，上海滩发生的最让我们感觉耻辱的事情是一个公园门口挂着“华人与狗不得入内”的牌子，现在虽然没有了这块牌子，但有些人的头脑中仍有这样的观念，这些观念在商业上的体现就是偏见和歧视。

　　我们的商业模式不是什么商业秘密，也不是凭某人头脑中想象出来的“葵花宝典”，是公司在过去十年发展过程中不断学习、磋商出来的。我们也欢迎大家提出自己的意见，我们一起磋商。只有这样，我们的付出才是有价值的，公司才能健康发展。

　　4 SOHO中国未来销售物业和出租物业占的比例是多少？未来会考虑加大自持物业的比重吗？

　　答：这是很多投资者问到的问题，我们一直没有给大家提供这个比例数据。对于这个比例安排，我们有以下几点考虑：

　　一，我们是一个在高速成长的公司，公司资金使用效率要提高，资金的回报率要提高，而出租物业的回报率一般比销售物业要低。

　　二，在市场好时，我们尽快销售；在市场调整时期，低迷时期，我们再准备持有。

　　三，对不可替代地段的物业，我们持有，如前门大街。

　　四，长期来看，会加大持有物业的比重。目前公司有四年持续发展的空间，通过持有物业的回报和升值来创造更大、更长的空间。

　　最近的三十年是我亲身经历祖国巨大变化和发展的三十年。静下心来，闭目回想，恍如隔世。如果要选择一位中国近三十年生活变化最大的人，我想非我莫属。

　　祖国即将迎来60周年大庆，北京所有媒体都聚焦在这一件大事上，媒体投入这样大的关注和热情，让我想起了去年的奥运会。

　　几天来，新浪网、《福布斯》、德国电视一台在采访我时，都在问相同的问题：如何看中国这六十年的变化？未来的中国将会改变成什么样子？……我是六十年代出生的，因为阅历的关系无法去评价六十年。但经历了这六十年的每一个人都会在自己的心中有一个清晰、明确和公正的评价。

我在三里屯SOHO工地接受德国电视台的采访

　　最近的三十年是我亲身经历祖国巨大变化和发展的三十年。静下心来，闭目回想，恍如隔世。

　　三十多年前，我们家还吃着政府发的救济粮——红薯干。为了能让全家都活下去，只好把我的两个可爱的妹妹送给别人家。选择送给的人家有一个条件：大一点的妹妹送的人家要有粮吃；小一点的妹妹因正在吃奶，被送的人家要有一头正在产奶的奶羊。如果要选择一位中国近三十年生活变化最大的人，我想非我莫属。

　　我从内心深处感谢时代变化带给我的一切，我时刻不敢忘记过去的一切，稍有忘记内心就感到不安。我每年都要回老家去看一看，喜欢在冬天的山野里行走。坐飞机坐经济舱，比坐在头等舱让空中小姐帮助换拖鞋、盖毛毯心里要踏实得多。这些都是在不断提醒自己不要忘记过去，要永远带着一颗感恩的心。在六十年国庆这个大日子即将到来之际，除了服务社会和他人，我所能做的更多的是：谦卑地俯首在创造主的尊前，感谢这时代变化，感谢时代带给我们无尽的恩典。

　　未来的中国将会如何？许多乐观的人们认为中国将成为世界的领导者，就像二百年前的英国、上世纪的美国。在企业界和体育界，这种乐观的情绪尤其明显。但是，全世界都在变化，一国唯大的时代过去了，一国唯大也不应该成为新人类社会的理想目标。中国的未来将与全世界融合在一起发展和进步，与各民族、各国家的人们一起建设“人类一家”的新世界，也和各民族、各国家一起共同探索解决困难的办法，一起去战胜困难。每当提出“人类一家”的构想时，人们总是不加思索地认为“自私、侵略”是人的本性，是无可救药的，“和平、进步、和谐”的社会是不可能建立的。其实不然，“自私、侵略，偏见”这些都是人类社会未成熟期的表现，人类社会正处在巨变中，这种巨变就是人类从不成熟期进入成熟期的成长过程。不要让眼前的局部战争、极端民族主义的行为遮蔽了我们憧憬美好新世界的双眼。成熟期的人类社会是“人类一家”的和平、和谐的社会。中国社会的变化离不开全人类成长变化的大背景，中国会与全人类一起走向成熟期，走向“人类一家”的新世界。

我在三里屯SOHO工地接受德国电视台的采访

我在三里屯SOHO工地接受德国电视台的采访

----在中关村SOHO租户集中签约会上的讲话

　　尊敬的杨区长、尊敬的金融办公室王主任、尊敬的各位商户、尊敬的媒体朋友们、尊敬的各代理行的朋友们；

　　你们好！

　　今天是全球金融危机爆发一周年纪念日。在过去的一年时间，我们一起面对了对世界造成巨大冲击的金融危机。在抵御金融危机的过程中，我们需要反思：我们做的哪些事情是对社会有益的，是为社会和他人增加财富、带来快乐的；哪些是在制造泡沫，带给社会和他人的是不公、不幸，甚至灾祸的。每天，对每件事的反思让我们成长，也让我们更具有团结合作的精神、为社会和他人服务的精神。

　　也许，这种精神正是全球金融危机的考验带给我们的收获。

　　同时，这场危机也让我们更加明白了一个道理：在今天，任何一个企业、任何一个人离开了别人的服务和帮助，将寸步难行。为别人提供服务和帮助是自己发展的前提。

　　我们看到，在所有地方政府中，海淀区政府是为PE企业提供服务力度最大的地方政府。平时我们只看到政府可能对一些企业有优惠税收政策，但海淀区政府却以主动补贴房租的方式来为PE企业服务。这样做的结果一定会是更多的PE企业聚集在中关村西区，而这种聚集将释放出巨大的能量、创造更多的商业机会。有了更多做成生意的机会，PE企业也将获得更大的发展。全世界这种金融企业聚集成功的例子不胜枚举——美国华尔街、英国金融城、香港的中环、新加坡的莱福士坊等等。

　　希望中关村西区成为下一个新型金融企业的聚集地。

　　希望进驻中关村西区和“中关村SOHO”的企业发展、壮大。

潘石屹

　2009年9月15日

　　今天我看到《新京报》和《京华时报》对光华路SOHO2及周边邻居的安全问题的关注，分别有《京城“第一烂尾楼”欲变规划基坑安全再成焦点》、《光华路SOHO被指危险施工政府介入》的报道，另外一些媒体的朋友也纷纷发来问题，问及光华路SOHO2的安全隐患问题。光华路SOHO2是我们天天提心吊胆的最大问题。这个项目从1993年开始建设，已经有十几年的历史，有一个十几年前开挖的大坑，在2000年因存在安全隐患，进行过一次加固工程，有效期是5年时间。我们公司是2007年底接手这个项目，接手后，在政府的指导和朝阳区政府、街道办事处的全力配合下，完成了基坑的加固方案，围绕基坑打了378根护坡桩，投入资金2000多万元人民币。几个月来，我们一直安排专门的人员进行24小时实地监控，但这些都是暂时的，临时性的措施，真正的长久之计是保证大厦建成后的安全，这是我们一直最关注，并全力要解决的。我们在迫切地等待北京市规委对规划方案的审批。因项目邻居对方案的异议，规委还在按照法律程序征集邻居的意见。

光华SOHO2现场照片

　　媒体上报道，有业主质疑规划设计方案容积率超标。SOHO中国的建筑面积是严格执行政府审批的面积进行设计的，不存在任何超标的问题。为了不影响周边的邻居的采光，光华路SOHO2将设计方案改成了坡屋顶的形式，以保证邻居充分的采光要求。

光华路SOHO2效果图

　　我们看到每一个“烂尾楼”背后有无数繁杂的法律纠纷，无数的利益纠葛；也看到每一座“烂尾楼”对城市的形象造成不良影响，对周边造成安全隐患。但我们一定会在政府的主导下，依据法律，耐心地与大家一起磋商。我们相信一定能寻找到解决问题的办法。在所有问题的优先排序中，我们永远把安全问题放在第一位。

　　同时，我们欢迎所有的媒体对我们工作的监督、批评，有任何问题也可与我们联系（wangyang@sohochina.com），所有的问题只有阳光下，才能得到公平、公正的处理。

附件一：光华路SOHO2（原“民源大厦”）项目进展的时间表

　　1993年8月经原市计委审批，由北京制药厂和北京京工房地产开发总公司、香港信天（集团）有限公司合作成立“北京国际城开发有限公司”，负责北京国际城项目的开发建设；经城市规划管理局核发的《规划设计条件通知书》，确定项目容积率为6.5。

　　1996年，由于香港信天（集团）公司没有履行出资义务，经原北京市外经委批准，项目合作方变更为：北京制药厂、北京京工房地产开发总公司、海南民源现代农业有限公司（即琼民源公司）、北京富群新技术开发有限公司、香港冠联置业有限公司，合资公司名称同时变更为北京民源大厦（公司），项目更名为“民源大厦”。

　　1997年3月民源大厦主体主要合作方琼民源公司因虚增利润受到证监会查处，公司停牌退市，民源大厦项目停工。

　　1998年民源大厦项目现场留下了烂尾楼和深达19米的烂尾基坑。

    2003年7月，长春野力集团全面接手民源公司的债权债务，随后成立了野力房地产开发有限公司，负责民源大厦后续开发和建设工作。

　　2006年，经北京市政府同意，容积率控制为6.0。

　　2007年3月，市规划委核发《规划意见书》，确定该项目容积率为6.0。

　　2007年底，SOHO中国收购野力房地产开发有限公司，成为野力房地产开发有限公司的股东，项目更名为“光华路SOHO2”，将容积率降至5.28。

附件二：光华路SOHO2项目施工的时间表

　　1998年项目由于无任何保护措施，1995年施工的基坑现场出现安全隐患。

　　2000年市政府组织一次加固，基坑的加固支护方案是基础抢险施工5年承载能力设计。

　　2003年9月市领导对民源大厦安全问题做出批示,经专家现场勘测，民源大厦基坑存在严重安全隐患，被市建委列为重大安全隐患项目。

　　2005年5月，根据市政府关于解决“半拉子”工程的批示精神，民源大厦列入“半拉子”工程。

　　2006年9月市建委和市国土局向市政府汇报民源大厦基坑安全情况，提出“该工程已出现较大安全隐患，基坑紧邻世贸国际公寓两栋20层塔楼和一栋20层居民楼，并且使馆区的市政管线经过基坑边缘。基坑的加固支护方案是2000年基础抢险施工时按照5年承载能力设计的，目前已到时限，基坑边沿已出现桩间土流失现象。”但遗憾的是2000年至2007年期间未对基坑进行任何加固。

　　2007年底，SOHO中国公司接手该项目，为维护城市形象，在奥运前拆除了烂尾楼，之后又根据专家的意见拆除清理了基坑，并按照专家审批的方案投资2000多万元，再一次对基坑进行了加固。尽管对基坑进行了再一次加固，但毕竟只是临时性措施，彻底解决该隐患的办法只有尽快进行基础施工，才能保证周边建筑物及使馆区市政管线的安全。

　　2009年7月，SOHO中国紧急向北京市规委和建委报告，请求尽快进行光华路SOHO2的方案审批及施工，彻底解决此项目的安全隐患。

SOHO中国新购入的土地现状

SOHO中国地块旁边正在建设的公园

　　几年前，大多数人都看过《手机》这部电影，讲的是手机的出现对家庭生活的巨大影响。现在正在拍电视剧《手机》，导演希望我在这部电视剧中客串一个角色，我只提了一个条件，一定要是正面人物，是好人。导演说，行。于是给我安排了一个“神医”的角色。那天我们一起吃饭，我问起“神医”的角色，他们说是给男一号治“不育症”的，我就谢绝了。电视剧还在紧锣密鼓的拍摄中，不久大家都可以看到这部电视剧了。

　　我对《手机》感兴趣的一个重要原因，就是影响中国未来的是手机。这种影响远远超过全世界任何一个国家，甚至超过美国和欧洲。现在中国手机的拥有量超过了七亿部，这意味着除了老人和小孩，几乎每人一部，无论是大城市、小城市，也无论是城市、乡村。人与人的交往方式、工作方式、生活方式都会因此而改变。在这种大的社会变化下，人们一定需要具备新的能力、有新的道德规范。对商业而言就会产生新的商业模式。

　　比如手机对社会的影响，我们看到乌鲁木齐“7·5”事件就是有人通过手机短信在背后指挥和操纵着的。事件发生后，为了平息事态、稳定局面，新疆自治区政府不得不采取非常措施，对互联网、手机短信等通讯方式实施了暂时的局部管控。

　　过去几年间，手机在中国的普及已经全面完成，这比任何一项普及工作都要迅速而彻底，比电视、电脑的普及都要快。而随着未来几年手机功能升级和3G的实施，以后7亿部手机就是7亿个网络的终端，既可接收信息，也可以发送信息。比电视和广播功能更强大，更具有优势的是：它是双向的，而不是单向的，它是既可以发表自己的观点，同时也可以给别人发送自己指令的机器。当然，对政治和社会的影响，就不在这里多谈了。

　　我们再看一看对商业的影响。据统计，2008年“淘宝网”上成交额超过1000亿人民币，这还仅是中国总零售额的1%。而且那还是在电脑的环境中，电脑和互联网对中国的影响还有它的局限性，首先要有电脑，然后要有互联网的环境，对个人而言还要有基本的电脑知识和操作技能。这几道门槛在手机世界里都消除了。手机成本低，一般人都能买得起，所以才有今天中国人迅速拥有7亿部手机的天文数字。而且手机信号的普及比互联网的普及要广泛得多，已经进入包括农村在内的各个角落。在未来的三、五年内，通过手机购物一定会成为比在互联网上更普及的购物方式，购物数量和金额将比今天的淘宝网更大，同时互联网上购物还在增加。服务、信誉，配套的措施在迅速地完善和提高，这将对传统的商业将构成巨大的冲击。

　　未来网上购物成本将大大下降，商品的价格在大幅度下降，库存的成本在减少。实体商店变成了试衣间、维修中心、配送中心、培训中心和售后服务。传统的商店一定要改变现有模式。不能替代的是吃、喝、美容、美发，健身、培训旅游等网上和手机上不能实现的项目。就是这些网上不能完成的项目，它们的预订和付款都在网上和手机上实现了，也离不开网络的配合。

　　再回到我们公司，SOHO中国过去十年成功的重要原因之一是独特的商业模式，是面向互联网的新产品——SOHO。十年前，对我们公司的商业模式和SOHO的产品的批评和争议非常大。但我们设计和建设出了适应网络时代特征的产品，因而获得了商业上的成功。十年过去了，今天的网络环境和手机普及程度比十年前成熟了许多，今天网络上发生的事件和对社会的影响是在十年前不能想象的。今天一定要有适应未来新一代的SOHO产品，墨守成规、陶醉在自己的成功中，将是最大的敌人。未来的房地产产品是什么样的？是线上、线下，网上、网下相结合的；功能是多元化的，相互融合的；是时尚的，有创意、重视设计的；建筑物是能赋予意义的、是能吸引人的……具体形态是什么样的，这对所有建筑师来说，将又是一次创造力的发挥。

     SOHO中国的商业模式是非常独特的，在过去十几年的发展中也被证明是非常成功的。但SOHO模式在发展的过程中一直伴随着疑议，经常有媒体和投资者问我，SOHO的商业模式到底是什么，为什么这个模式会给SOHO带来成功？我把这些问题集中起来，在这里给媒体的朋友和投资者们做一下解答，和大家一起交流分享。

　　1、你多次谈到SOHO中国独特的商业模式，能不能用一句话简单总结一下？

　　潘石屹：SOHO中国的商业模式是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。

　　2、市场上一直对SOHO模式有疑议，为什么SOHO中国不搞大量土地储备，是商业模式决定的，还是其它原因？

　　潘石屹：这个问题是市场上追问最多，追问时间最长的一个问题。SOHO中国不搞大规模的土地储备，基于以下两点考虑：

　　第一，出于遵守法律的考虑。中国法规明确规定：“两年不开发的土地要无偿收回。”从过去几年对这条法规的执行情况看，尽管政府每年都反复重申和强调，但一直没有真正严格实行。在中国土地管理方面，有两条年年都在讲,但一直没有真正实行的法规，一条是“两年不开发的土地要无偿收回”；另一条是违法“小产权房”的建设。中国古代有个“狼来了”的故事。一位牧羊小孩总是骗大家，喊“狼来了”，最后，大家不相信这孩子的话了，当狼真的来了的时候，没人当真，也没有去帮助他，结果狼把羊吃了。

　　我们看到这两项违法行为引起的矛盾越来越尖锐。一些城市甚至有十几万套违法的“小产权房”；也有些房地产商圈了二十年，三十年，甚至近百年可供开发的土地。也许今年明年政府真的会严格执行这两项法律，狼真的会来了。

　　尽管这两项法规并没得到认真执行，但无论如何SOHO中国绝不冒法律上的任何风险，公司的所有行为只有在法律的保护下才是安全的，否则，将存在着巨大风险。严格执行所有法律规定，是SOHO中国最基本、不能逾越的原则。

　　第二，SOHO做商业地产，一定聚焦在北京、上海这样超大型城市的最繁华地段，这类地段的土地价值和一个三线城市郊区地段的土地价值是完全不可比拟的，北京前门大街上一平米的土地价值可能是内蒙古郊区一平米土地价值的几百倍几千倍，简单把SOHO的土地数量去和一个主要在边远地区圈地的开发商土地数量去比较是不恰当也不科学的。把有限的资金资源投放在圈地上，放在几十年、近百年不能开发的土地上，对公司的资金是一种浪费，对社会的土地资源很是一种浪费，与其圈了地让保安看着晒太阳，还不如让农民在土地上中粮食、蔬菜或水果呢！

　　3、你认为SOHO中国的商业模式成功吗？衡量它成功的依据是什么？

　　潘石屹：SOHO中国的商业模式是非常成功的。它的成功就在于能达到物尽其用，物有所值。有一个媒体计算过，SOHO做过的12个项目中，有6个在SOHO接手以前是空置、烂尾项目，他们对SOHO模式的总结就是，“化烂尾为利润”。这体现了SOHO中国对城市和社会的贡献。同样，在过去十年时间里，SOHO中国的7000多位客户都分享到了这种成功的商业模式带来的物业升值和回报。他们获得的出租回报比同时期购买的物业高出许多，这也形成了老客户不断重复购买SOHO中国产品的案例。一种商业模式成功与否重要是看它能不能经受住市场波动的考验——SOHO中国商业模式经受了全球金融危机的冲击与考验，在同地区写字楼出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中国开发的写字楼出租率一直保持在95%以上。同时SOHO中国在过去十几年的成长过程中，销售额的持续高速增长也是这种商业模式成功最好的证明。

　　4、SOHO中国的商业模式，也受到一些来自同行质疑和批评，除不搞大规模的土地储备外，另一点就是为什么不整售，而是分散销售给不同的业主，是这出于什么考虑？

　　潘石屹：不搞大规模土地储备在上面已经讲清楚了。但为什么不整售呢？这也是我们在过去十年时间根据市场反馈做出的选择。在SOHO中国开发的65座大楼中，销售之前，总有许多机构要来洽谈，整栋购买。这种机构整栋购买常带有一些额外的、公司不能允许的附加条件。我们也看到其他公司整栋销售过程中出现的各种腐败现象，所以最后的结果是我们的项目没有一座销售给机构。

　　同时，我们也看到，机构整栋购买的数量相对较少，更多具备购买力的客户仍是中小型客户，从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场发展和财富积累的阶段，还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。通俗地说，把大楼看成一个西瓜，在中国的市场中，能买得起一个西瓜的人极少，但如果把这个西瓜切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长，能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。

　　5、另外一个问题就是为什么SOHO中国不持有物业，而是销售？

　　潘石屹：目前，从公司的股本金回报来看，物业销售比物业出租要高得多，资金的使用效率也更高。物业的销售让SOHO随着北京和上海大规模的建设而快速地成长和壮大。销售物业使公司每个部门，每个人都具有活力和创造力，如设计、建设、市场等部门。同时，销售物业可以让公司为社会创造价值最大化，公司的利润和缴纳的税金就是这种价值的具体表现。

　　我们会在下一步适当地加大持有物业的比例，但这些物业一定是独一无二的，不可替代的资源，如前门大街。

　　6、SOHO中国的客户主要集中在北方地区，这与文化背景有关系吗？这种集中有风险吗？

　　潘石屹：SOHO中国开发的物业集中在北京，而客户大多在北方。我想这与北方人对北京的向往和北京在北方的经济地位有很大的关系。绝大多数的北方人都有北京情结。我上小学时，每个小学生都会画天安门，画完天安门一定要在上面画上几道光线。我们从小就认为天安门、北京是自动会发光的地方，是带有光环的地方。

　　另外，北方人有购置物业的传统，在北京繁华地段拥有属于自己的物业是几代人的梦想。与江浙的客户相比，北方客户比较稳定，主要看中的是物业出租回报率和升值空间。在我们开发现代城时，有许多温州客户，一会儿全来了，一会又出手，全走了，很不稳定。

　　北京对北方的客户有吸引力，而上海对长江三角洲的客户更有吸引力。从我们的客户来看，相对别的开发商不是集中，而是更分散。在北方的许多省份都有我们的客户。

　　7、你认为SOHO中国的商业模式中，还有哪些需要改进的地方？

　　潘石屹：第一，在SOHO中国商业模式中，过去统一管理的环节是通过招标的办法委托给一家高水平物业管理公司来完成物业管理，而出租和推广由我们自己去完成。下一步，为了完善SOHO的商业模式，我们准备由SOHO中国自己组建物业管理公司来管理我们开发的物业，这样，SOHO中国的机构与它的商业模式相配合，会让这种商业模式的优点得到更大的发挥。

　　第二，SOHO中国在过去十年时间开发的建筑产品如果说是第一代SOHO的话，今后还会不断改进，让新一代SOHO产品更适应未来网络化时代，让建筑的功能更进一步融合，网上、网下融合，功能融合等等。

　　8、你如何看SOHO中国商业模式能否持续、健康地发展？

　　潘石屹：首先，一家公司，一种商业模式能否持续，健康发展，最重要的是要看它能否承受未来市场的波动，甚至大的波动。

　　其次，SOHO中国在战略上要把自己永远放在进退自如的状态。市场好时我们就加快销售的速度，如2009年SOHO中国的销售额将创下新的历史记录；当市场低迷时，SOHO中国就大量进货，如2008年，SOHO中国购进大量的项目，包括成交额高达55亿元的朝阳门SOHO。

　　至于SOHO中国的可持续增长的空间有多大？如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金用于现有项目的建设，从金额上会有超过500亿元的销售额，可以保证公司保持4年以上的增长。反之，如果房地产市场不好，公司将充分利用公司的自有资金和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。这就是SOHO中国在2008年8月份可以进退的空间，也是SOHO中国可持续发展的战略。

　　黄亚生是我和张欣的好朋友，我向大家推荐一篇《经济观察报》对他的采访，我觉得里面的观点非常有智慧，贴出来希望和大家分享：

黄亚生：好争辩的中国人

李翔 张琪

　　49岁的黄亚生已经成为中国经济研究领域的明星。他参与了中国经济拉美化的讨论；关于“龙象之争”的争论——印度和中国在经济领域的竞争——可以算是由他发起；他的第一本书拥有一个骇人听闻的名字：《出售中国》，讨论过多的外商直接投资对中国的真正含义；2008年出版的新书名为《有中国特色的资本主义》，在书中他重新讨论了中国上个世纪80年代和90年代的不同经济发展道路。

　　他出生于一个红色世家。他的爷爷黄负生是中国共产党最早的50名党员之一，毛泽东说：“湖南有个蔡和森，湖北有个黄负生”；父亲黄钢毕业于鲁迅艺术学院，是红色报告文学作家和剧作家，他最著名的作品是电影《永不消逝的电波》。但是家族的第三代却选择了用不同的方式爱中国，不再是为理想社会的牺牲和对意识形态的颂扬，而是通过商业与资本的手段，以及发自外部的独立之声。他的哥哥黄晶生从英语教师变成为投资银行家，现任贝恩资本中国区董事总经理；黄亚生则在1981年留学哈佛之后成为一名商学院教授，目前任教于麻省理工学院斯隆管理学院。

　　黄亚生的著作和文章几乎都由英文写就。他的第一本书《出售中国》在中国大陆出版时换上了一个中性的名称：《改革时期的外商直接投资》。在书中他争辩说，中国大陆能够吸引来的高额的外商直接投资，其实正说明了中国经济和金融制度本身的缺陷。“中国企业的全面无竞争力状态，主要是由无效率的中国经济体制和金融体制以及其实践和政策造成的，而不是由一个发展中国家固有的因素造成的……现在假定分配体系的运行如下：它系统性地将最精选的原料给了一个坏厨师，而最好的厨师得到的是劣质原料或根本就没有原料。在这种体系下，烹饪的质量就会始终如一的差……抑制国内企业家，导致了FDI的增加，造成了这种特殊的政治成本，而这本是可以避免的。”

　　通常，经济学家们将一个经济体吸引外商直接投资的数量作为衡量这个经济体是否有竞争力的标准；黄亚生则争辩说，过多的外商直接投资，正在对中国本土的私营企业造成挤压效应。

　　黄亚生执着于探究他所认为的中国经济增长的真正动力。1987年，邓小平在同来自南斯拉夫的政府访问代表团谈话时，对中国经济改革给出了如下的评价：“农村改革中，我们完全没有预料到的最大的收获，就是乡镇企业发展起来了，突然冒出……这不是我们中央的功绩。”黄亚生对此的评述是：“这是对中国经济改革的成功和局限性的极为深刻的看法。改革的最大成功就是允许在一个严格的静态的统制经济体系中存在巨大的灵活性。这种灵活性为创新性地勤奋工作的企业家创业和企业扩张提供机会，这样就可以随着时间的流逝逐渐地去除无效的、无用的国有部门。”这种策略令人遗憾的一点是：“中国令人印象深刻的增长，与改革策略的一个方面——国有企业的改革毫无关系。而理论上认为这是转型经济最重要的方面。”

　　在《有中国特色的资本主义》中，他提出20世纪80年代的中国经济发展由“草根资本主义”驱动，那个时代的英雄是傻子瓜子的年广久这样的人物，大量的草根创业家崛起；而20世纪90年代的中国经济发展则转入了一种“国家资本主义”模式，这个年代经济发展的典范是上海模式，推崇的是发展大型国有企业，以及通过政府投资建设公共工程来拉动经济增长。显然，他认为20世纪80年代的中国经济更有活力，它是一种自下而上的经济变革；而“城市男孩”们获胜之后，政府之手开始更为强势。

　　他的许多观点乍看之下都有哗众取宠的嫌疑。他的两个书名都很吸引眼球，但其实在两本书中都充斥着大量的数字和图表，可以被视为严肃到枯燥的学术书籍；他掀起龙象之争讨论的文章发表在《外交政策》上，名称即是：“印度能超越中国吗？”在《有中国特色的资本主义》开头，他争辩说将联想视为中国公司成功的标志并不妥当。他的理由是，联想的成功对外部资本市场的依赖性非常大，联想的几次融资都借助香港资本市场完成。也就是说，这家让中国骄傲的公司，它的成功很大程度上依赖于中国之外的资本制度。

　　在同《经济观察报》记者的交谈中，他声称自己“好争辩”，同时也鼓励更多人去争辩，因为不争辩的结果是，“使很多的东西没人去质疑，所以这么多错误的观念，多少年来大家都接受了。”于是在同我们的谈话中，他争辩了上个世纪90年代国有企业改革的政策是如何不妥，争辩了如何重新认识上世纪80年代和90年代的中国经济发展道路，也争辩了如何看待目前中国政府采用的经济刺激手段和扩大内需方法。

　　当然他也不仅仅是一位清谈者。他正在主持一个同时在中国和印度展开的项目，项目被分别命名为“中国实验室”和“印度实验室”，旨在将管理知识引入两国最底层也最基础的企业之中。我们的谈话就从他的这项实践以及他研究问题时的方法论开始。

谁更了解中国

　　经济观察报：你的中国实验室项目进展的如何？

　　黄亚生：到今年为止，中国实验室做了三期，印度实验室做了两期，效果都还不错，企业家反应也挺好，所以我们肯定要接着做。

　　我们每年都是从秋天开始，从中国选参加的公司，在美国选参加的学生。我们的学生身份很特殊，比如我今年带的几个学生，毕业以后分别在麦肯锡、波士顿咨询和高盛工作。如果他们做这些项目的话，一般收费在六十万美元。当时创办这个项目，我的想法就是我有两年的时间几乎是无偿的使用这些人。我希望利用这种方式，使中国和印度的中小企业能够接触一下管理知识。今年有些企业家对我们给他做的报告非常满意，自己买飞机票到MIT，听学生给他讲。

　　经济观察报：这个项目是不是有点类似于商学院和咨询公司混合体？

　　黄亚生：是，单纯从项目来讲，它就是一个咨询项目，唯一区别就是我们几乎不收钱。我们的主要费用由MIT校友捐赠。他们非常支持MIT在中国开展活动。

　　现在中国商学院很多必修课完全是按照麻省理工学院的课程制定。但三年前我产生了一个想法，如果总是去帮助中国的商学院培训教师，帮助它们提高教学，当然也很有意义，但是我想改变模式，去直接帮助中国经济和中国社会。那更直接的办法就是，去帮助中国的企业，尤其是中小型企业。我也希望利用这个项目来推动中国商学院教育更多面对社会，能够从第一天就接触企业，而不仅仅是在课堂里面讨论案例。

　　经济观察报：你写了很多关于中国的书，但我相信你也听过类似的评论，说黄亚生写的中国实际上是写给西方人看的中国，是这样吗？

　　黄亚生：我更多是用英文写作，从这一点上讲肯定是写给西方人看。对这种评论可以有两种解释。正面的话可以说我英文好，负面的话就是说不了解中国。我也可以接受这种批评，没关系。十年以前，我记得当时我在一次会议上说——其实在写《SellingChi-na》之前，那时我已经开始思考外商直接投资(FDI)的问题——中国吸引这么多外资，当然有正面的影响，但是它也有不太好的一面。我在会上讲到负面的因素，一个中国官员就问我：小黄，你去美国多少年了——他管我叫小黄，那时根本就是种居高临下的姿态，他用这种语言表示他显然对我的观念非常不以为然。我回答说我在美国很多年了。他就说，你显然对我们中国情况不是很了解。

　　可能我对中国当时的情况不是很了解，但问题是，我的观点在后来却成为大家达成的共识，你说这是批评还是赞扬？我从1998年开始讲FDI存在负面因素的观点，那时这样的看法在国内认知度是很低的，然而到了2007年，中国政府自己都开始提出这个问题，开始讲没有本地创新、本地企业缺乏竞争力，对外资优惠过多对本土企业发展形成制约，这是我十年以前就讲的问题。

　　可能，比如说“老王”对中国的具体情况知道的比我多，因为他天天在这里生活。但是我觉得，事实本身是不说话的，事实本身不是观点，你得把事实撮合起来，然后你得去分析才能得出一个观点，这个观点实际上要比事实本身更重要。显然在一些非常具体的例子上，我对中国情况不了解。但是有些东西你是不是非得知道才能做出正确的判断，而且是不是有些东西都要知道才能做出正确判断？这是第一点。

　　第二，不敢说吹牛，在国外做学问，我们做得很细。相比而言，中国国内的一些学者，他们却可能会发表很惊人的理论，有一次开会碰到一个学者，我说你在做什么呢？他说，我正在重新修正凯恩斯主义。而我们的研究都是一些非常具体的东西，我们要更加仔细。比如现在我跟两位MIT的同事在做一个研究，研究中国科技知识的生产，我花了一年时间，把中国科学家在海外科学期刊上发表的超过八十万份的文章收集起来，做了一个信息库。中国有人做这种事情吗？

　　也有人就说我是在宣扬普世价值，维护西方的制度和价值观，不适应中国。我觉得这都无所谓，我们可以拿出来讨论。1949年以前，中国小脚女人也是中国的特色，为什么中国政府就要选择去抛弃这种中国特色和中国文化？中国本身有这些东西，在我看来不足以构成应该维持它们的理由，它们也许是不合理的。很多问题要具体问题具体分析。

　　总的来讲，从体制方面我可能更接近西方的价值观。但是相比一些提倡西方价值观的人而言，我不是纯粹的意识形态，我确实是从数据，而且是中国自己的案例来推理。比如温州的模式在我看来就是一个市场经济模式，但温州也是中国，它不是西方；我提倡市场经济，提倡“私有产权”，我并不是在讲英国，我是在讲温州。如果有人说我不了解中国的情况我承认这一点，但如果有人说我总是从意识形态出发，我是不承认的，至少主观上我在尽量从数据和事实上出发。

　　经济观察报：从早期做FDI的研究到现在，你的方法论是什么样的？

　　黄亚生：FDI研究其实就挺能说明问题。首先它跟我接受的训练有一点关系，当时我看到的宏观数据，像中国这种国家——当时的情况还不如现在这么严重，经常项目有盈余，资本项目也是盈余，这种情况有一年、两年没什么特别奇怪，但持续十几年是这种状况，本身也就是很奇怪的现象了。我之所以觉得奇怪，是因为我接受了这方面的教育。从宏观数据上既然解释不通，那它这里头肯定有一些微观的因素在后面，微观的因素到底是什么，就得你自己去找。

　　然后，研究FDI方面的课题，从来都是从跨国公司的角度来进行。我的研究完全是从中国企业出发。我当时怎么产生这种灵感？就是因为我可能比刚才说的那些中国官员更接触实际。我在上海、浙江、广东、江苏跑了很多企业，唯一可能我想到了别人没有想到，是别人在研究FDI的时候找外国公司，而我想自己应该找一个中方的合资公司，听听他们的意见。两边都谈了之后，特别有意思的是，双方好像描述的是两个国家，虽然它们在同一个城市做同一个项目。

　　我的方法就是，从宏观数据分析，然后到微观方面去找出答案。微观都是实地调查。那时我还在哈佛商学院，哈佛商学院搞案例研究是很厉害的。

　　研究结论出来以后，也听到了一些看法。一种观点是，我提出FDI发生是因为中国本身的金融制度出现问题，他们认为这有什么好奇怪的，这不是什么特别惊人的结论。但是没有惊人结论，为什么没有人把它说出来？社会科学不像自然科学，自然科学必须要实验作为支撑，社会科学并不需要有特别多的数据，它在于什么？就在于很多人甚至很简单的东西都没有看出来，但被一个社会科学家看出来了，那就是这个人的贡献。在美国社会科学都是这样，说出来以后大家会觉得这里头很有意思：这么简单的问题为什么这么多年说不出来。

“特色”不足恃

　　经济观察报：现在很明显，在怎么看中国的问题上差异很大，一种观点认为它危机四伏，是“泥足巨人”；另外一种观点则认为，中国是全球的“模范生”。你的观点是什么？

　　黄亚生：我可能更倾向于强调危机，但我可能不认为它是“危机四伏”这样极端。

我们首先要把中国的优势认识清楚，中国可以说具备经济起飞的各个方面的优势，无论是它的教育水平，社会的基本面还是文化——后来也有人讨论儒家文化对经济发展的影响。我老跟别人说，二次世界大战以后，在经济上成功达到或者是超过西方国家水平的经济体都在东亚：韩国、日本、中国台湾、中国香港，新加坡——如果从文化上讲，它也可以作为东亚国家，尽管从地理上它是东南亚国家。这样一个简单的观察很说明问题，东亚这些国家和地区不管是什么原因，都具备经济起飞的良好基础——你可以说是它的地理位置，也可以说文化，或者是气候，谁知道，也许是吃大米呢。

　　此外一定要有一个相应的自我演化机制。并不是说需要圆满的制度，一个制度并不需要第一天就是一个天衣无缝的完美制度，只要它能给自己时间去调整和自我完善就可以。比如韩国最初是军事政权，但是在它的体制里，没有完全把自我产生出的改善力量消灭掉。对于中国大陆而言，三十年的改革开放，它也在进行制度的演化。

　　回到初始的话题，中国成功的因素有很多。不成功的因素要比成功的因素少，但是不成功的因素却是关键的。比如韩国和朝鲜，这两个国家各方面都很相似，甚至都吃辣菜。而且朝鲜和韩国在二十世纪五十年代的时候，朝鲜是更富有的一方，它有矿产，有工业。朝鲜的工业化程度要远远高于韩国。但是今天的韩国和朝鲜相比，差异就很大。它们唯一的区别就是制度。我想不出任何别的区别。制度——主要是经济制度，但政治制度也很重要——对一个国家能不能经济起飞，起到一个至关重要的作用。即使你有很多很好的经济起飞的条件，但如果没有一个能够自我改善的制度作为基础，也不见得就能经济起飞。

　　接下来要讲为什么我对中国比较悲观。中国现在碰到的很多问题和现象，并不是什么中国特色，其实这些“特色”我们在其他国家也都看到了。拉美化在国内曾经讨论比较多，但大家主要看的是收入分配方面。在我看来，收入分配是一个很重要的方面，但是在收入分配上之所以拉美化，是因为中国经济模式拉美化，而不是社会模式的拉美化。从几个具体的方面来讲，中国的储蓄率很高，但是在中国的储蓄中，主要的储蓄是公司储蓄和政府储蓄，周小川曾经讲过，中国的银行储蓄中最大一块是居民储蓄，第二大是企业储蓄，政府储蓄比较少，但是政府储蓄增长率非常高，企业储蓄增长率也相当高，反倒是居民储蓄没什么增长。这跟我的研究完全一致。

　　我刚才说的这种情况，政府储蓄率增加，公司储蓄率增加，居民储蓄率没有增加，在巴西我们都看到了，巴西上世纪六、七十年代完全是一样的；外资挤出内资，巴西七十年代就是这样；圈地运动，巴西是这样，它叫做人为工业化，就是把农民赶走，然后用政府的权力来建城市，那时还没有什么工业开发区或者特区，这些都是后来的词。从上世纪六十年代开始，有二十年的时间，巴西的经济飞速发展，如果用GDP衡量的话。但接下来是二十年的经济停止发展阶段，危机四伏。我们现在来比较中国和巴西的情况：收入分配上相似，储蓄率情况相似，城市化的情况相似，政治上也都是一个执政党，中国跟巴西当时所处的情况有惊人的相似之处。当然并不是一对一的相似，比如全球化之类，但有些差别不是国家与国家的差别，而是时代和时代的差别。

　　从经济体制和经济政策上来看，中国在我看来隐藏着很多的问题，这些问题并不是像有些人讲的那样，中国人自己创造一个新的模式，是中国人独有的，而是在其他国家都有，并且都是失败的。我很难想象，就好像癌症造成了一个人的死亡，但是到另外一个人身上，就让他兴旺发达起来。所以，我对中国还是有很多担忧的。

　　我最近的这本书，《有中国特色的资本主义》，落笔的时候大概是2007年11月份，最后一章我已经讲到，当时中国的GDP是11%，虽然GDP增长速度非常快，但却是极为脆弱的，因为它受外需制约的程度相当严重。那时候，有一种观点叫脱钩论，我从来不相信脱钩论。在GDP增长达到11%的时候，我已经对中国经济比较担忧。到了2009年的8月，有了半年金融危机的经验，是不是我就应该表示对中国经济的乐观？显然不可能。在美国没有发生金融危机时，中国经济对出口依赖很大的时候我就对中国经济表示担心，现在，美国的居民储蓄已经从2005年相当于GDP的负的5%，变成正的7%，美国经济盘子这么大，一个12%的转变，意味着中国很多产品不可能再去指望美国人消费。

　　很多人说，你讲了这么多的问题，为什么中国经济还是好好的?中国过去10年的经济发展，依赖于外需，而且这种经济发展在某种意义上牺牲了国内的内需，主要是消费的内需，也就是居民消费。它为什么还能发展？这取决于美国人完全失去了理性，取决于美国的“疯狂”。我觉得就是这么回事。

　　刚才我讲到的数据表明，美国人的行为现在已经有一个非常大的改变。这就意味着如果中国还是像过去那样子，只增加供给，而不去实行制度上和政策上的调整以促进消费内需，转变成消费型的经济，以后不可避免会产生生产过剩、泡沫破灭。任何政府都不能强迫老百姓消费。所以我对中国以后一年、两年的经济走势非常担忧。一两年内，即使美国的GDP增长恢复了，消费也不会恢复。

　　经济观察报：通货膨胀预期形成的恐惧会不会达到刺激消费的效果？

　　黄亚生：这个问题很重要。这里头有一个隐含的观点，就是中国老百姓自愿选择不消费，其实他兜里钱多的不得了，存在银行里的钱多的不得了。所以我可以用通货膨胀的恐惧——从负面来讲就是通货膨胀的恐惧，正面上来讲是搞社保，来降低人民自愿储蓄的积极性。在我看来这假设本身就是错误的。我需要去看数据，我的数据来源是政府自己做的中国城乡居民收支调查。我建立了一个很大的数据库，一直分析这个数据，我写上一本书时候从1980年代开始看，最近一直看到2008年和2009年第二季度的数据。我很仔细地去看，就想回答一个非常简单的问题：一个典型的中国老百姓，他手里到底有多少存款？

　　要是从有关部门公布的居民储蓄来看，那多的不得了，而且每年增加非常快。但是在做城乡居民收支调查时，其中有一个问题，不是问你有多少存款，而是问你的利息收入是多少。这样根据利率你可以算出存款。我现在算出来的数据表明，如果有关部门公布的典型居民储蓄是100块的话，我用居民收支调查的数据测算出来的是40块。

　　也就是说典型的老百姓，他的存款远远没有我们想象的那么多。两种可能：一种可能是数字本身不真实；但如果这一百块钱是真的话，我们就面临一个巴西话题了，那就是收入不均。因为参与城乡居民收支调查的都是典型的家庭，高收入的人群往往被漏掉。也许中国10%到15%的家庭控制着中国50%到60%的存款。回到我们讲的促进消费。在任何国家都是如此，中国肯定也是这样，从来都是富人储蓄，穷人消费。如果说典型的中国居民手里并没有那么多钱的话，再去使他恐惧，再去搞社保，对他作用并不是那么大；对富人来讲，这是一个危险的策略，一旦富人认为他的资金要贬值，他会把钱转移到国外去，造成资本外逃。

　　如果一般的老百姓手里掌握了很多的钱，那这个策略是能够成功的;如果富人掌握了大部分钱的话，这个策略就非常危险。中国的脆弱性就在这个地方。过去大家均贫富，那没什么关系，1988年时出现抢购，大家觉得有通货膨胀就去买盐、买米；现在的有钱人绝对不会因为通货膨胀就去买彩电放家里，他肯定要到纽约买房子。如果这时候中国60%居民储蓄里有50%——相当于中国居民总储蓄的30%逃到国外去，这对中国经济的影响是怎么样的？

　　现在而言，居民消费指数并没有上升，也就是说居民消费没有上去，但是资产消费上去了，从股市和房地产的泡沫可以看出。一般来讲，比较有钱的人才去做资产消费，比较穷的人才去做产品消费。如果大家有这样一个预期，会有资产通货膨胀，那就会产生我们说的资本外逃；如果要解决这个问题，就要把泡沫捅破，如其不然，则泡沫崩盘的一系列后果我们都知道。任何国家的政策执行者，第一要防止泡沫的形成，第二泡沫刚刚形成时要捅破它，我没见到一个政府是要故意把泡沫吹起来。这是我想象不到的。

　　经济观察报：但是GDP的增长不重要吗？

　　黄亚生：这也特别有意思。现在奥巴马讲话从来不提GDP，他提的是就业。西方制度中有一个非常关键之处是让中央银行保持独立，从制度上就不让它去追求就业；而政府所有其他部门都在追求就业。客观来讲，要想提高一个社会的稳定性和政治的稳定性，也应该追求就业，而不是追求GDP增长。GDP增长和就业之间没有必然的矛盾关系，但你可以选择追求带来就业机会的GDP增长，也可以追求没有就业的GDP增长。中国更多的是没有就业增长的GDP增长。我也仔细去看过数据，官方测算的就业率很高，但是中国从上世纪九十年代后期到2005年，平均退休年龄减少了一岁多——退休就不算失业了。中国的退休年龄很低，比别的国家早十年，测算出的失业率自然随之降低了。

关于国情论

　　经济观察报：我不知道你怎么理解过去十年国有企业所达到的成就？

　　黄亚生：如果看盈利水平，在国外有人进行过测算，要从它的资本回报率等标准来看，它还是不如私有企业。然后我们来解释国有企业为什么有利润——它有优先选择项目的权利，好的东西都给它，先让它上市，资金紧缺的话，先保证它的供应。政策赋予国有企业的条件非常丰厚，这种情况下谁能跟它们竞争？我并不觉得国有企业有什么真正的改善。国有体制最成功的国家是新加坡，即使是新加坡，也有人做过测算，新加坡的国有企业也不如私有企业。

　　对上世纪九十年代的国有企业重组我非常有意见。我以为，当时政府应该把盈利的国有企业私有化，非盈利的国有企业作为政府对社会的承诺和义务承担下来，不要让那么多工人失业。如果我们算这笔账的话，我觉得中国的储蓄率高和中国居民不消费，很可能跟上世纪九十年代大规模的国企重组有关系。中国居民受过这种创伤以后就变得非常谨慎。

　　另外，如果不是这样，可能会减少一些社会的动荡，减少一些收入不均，因为你保护了那些最弱小的、没有能力自己保护自己的、差不多到退休年龄的工人。

　　然后，国企重组创造出一个强大的利益群体。上世纪八十年代末期和九十年代初期的时候，国营企业虽然整体盘子很大，但它们仍很分散。这就给民营企业造成了政策上的空间。但是当你面前是一个非常强大、很抱团，而且说话很强硬的一个集团时，那就是另一回事了。我觉得如果中国将来有一天经济出现了问题，历史学家重新去研究这段历史的话，可能就会指出，这是一个非常重要的原因。长话短说，对国营垄断企业创造的盈利，我是一点也没有信心的。

　　经济观察报：无论它们用了多么大的努力，把自己变成一个现代公司——比如到海外上市，比如进行内部改造，经理人都去读商学院？

　　黄亚生：那会起一些边际上的作用，就是使这些国营企业西装穿得更好。

但是，任何一个研究经济的人，或者不需要研究，任何一个有常识的人都应该知道，一个企业有没有竞争能力，必须在竞争环境里才能做这个判定。一个运动员必须经过比赛我们才知道他是第一还是第二名。现在没有比赛。国有企业和国有企业之间的竞争在我看来没有太大意义，因为股东国有企业和国有企业之间的竞争在我看来没有太大意义，因为股东都是同一家。

　　经济观察报：你不赞成 “国情论”？

　　黄亚生：我知道中国很多人都说要走自己的路，但是不是别人走过的路就不能或不应走？哈佛大学有一个上世纪七十年代获得诺贝尔奖金的经济学家，他提出一种理论叫后发者的优势。后发者为什么会有优势？因为它可以少走冤枉路。班里有一个学生的学习方法已经证明非常有效，你何必要一定不那样做？

还有人说，市场经济道路西方走了四百年，我们起码也得走四百年。我就不知道为什么这么说。人类拿到第一台计算机用了两百万年，第二个人拿计算机学习两个月就明白了。为什么一定要再等两百万年，再去拿第二个计算机？

　　我也不是说市场制度一夜就能形成，也需要一个过程。但这个过程是一个自然的过程。好像我学游泳，不是说学一次就能学会，但至少应该让我去学。如果学都不让你学，当然就更是一个漫长的过程了。

　　还有一个观点也是非常奇怪的：中国不应更民主，因为国民素质不高。这种结论本身我觉得是没有数据支持的。且先不说这点，如果你觉得是因为国民教育程度不高，你应该投资教育，应该解决这个问题，给他免费教育的机会，上大学不应该收他这么多学费。你可以采取其他很多的措施，如果你认为民主是应该追求的目标的话。如果你认为我们中国国民素质不行，那你就应该提高国民素质，而不应该说不该更民主。

　　阿玛蒂亚·森有一本书《好争辩的印度人》。中国人不好争辩，在我看来文化可能是20%的原因，因为我也是中国人，我好争辩；另外80%的原因是制度原因，使很多的东西没人去质疑，所以这么多错误的观念，多少年来大家都接受了。

从1980年代看过来

　　经济观察报：从纯粹经济角度的比较，哪个年代更符合你所认为的开放呢？

　　黄亚生：上世纪八十年代。那时候我记得有一首歌，说天安门广场可能马上就变成个体户摆摊的地方了，那是以贬义的眼光来看这个事情。但是从另外一个角度，说明当时小型企业发达，创业气氛好。也并不是说当时的政策怎么自由，法律怎么自由，而是政府开放，没有强力执行。1980年代时，中国的经济增长是依靠自下而上推动的。

　　第二，当时农村经济非常自由。在给农民提供金融支持方面也做得不错。我曾经就此写过一篇论文。当时中国金融体制的覆盖面能达到这种程度：70%的农户能够获得贷款，而1990年代只有30%。另外，我们的统计研究表明，在1980年代的时候，农户获得贷款跟农户的政治地位，比如是不是党员，是不是村干部没有多大关系。另外在1980年代，是哪些农户更容易获得贷款呢？是那些要去经营，要做非农业小买卖的。而在1990年代开始，一般农户要是搞非农业，获得贷款的渠道并不多。

　　经济观察报：那么后来中国的经济增长速度出乎你的意料吗？

　　黄亚生：如果说经济增长，一般人马上就理解成GDP增长；但如果用居民收入增速而不是GDP来衡量，1980年代是最好的。即使是用GDP来衡量，一直到2001年的时候，人均GDP增长的速度也没有超过1980年代。而且这里还有一个非常重要的背景，计划生育。影响人均GDP的一个因素是人口出生率，中国实行的计划生育政策，大大降低了人口出生率，在1990年代人口出生率变得很低。所以，1990年代人均GDP的增长，有一部分跟经济增长是没有任何关系的。

　　在我看来，本来应该是1980年代的中国央行行长因为小额贷款获得诺贝尔和平奖金。中国的小额贷款在1980年代相当发达，通过农村信用社和农村合作基金会几乎覆盖了整个农村。而且这些小额贷款还带来经济奇迹，带来了乡镇企业。但是它在1990年代中断了。农村合作基金会从1993年开始受到大规模的限制，到1998年全部停止。农村信用社在1988年时已经开始搞民主选举，社员选举他们自己的经理。1990年代全部取消这些改革措施，而且把网点从1985年大概四十多万家，减少到1998年的九万多家。我认为这在农村金融方面是一个大的倒退。

　　现在很多的经济问题也跟当初这个决策有关。比如人民收入增长速度的降低，比如劳动力市场的问题。很多农民可以在本地创业，但他创业必须获得资金。现在中国很多企业家，本来都是农民。如果不能创业的话，他这时只能做一件事情，就是贡献自己的劳动力。他本来可以成为一个有产阶级，现在变成无产阶级。打工的话，只能到沿海地区来，到广东。全国各地的农村劳动力来到广东，广东的劳动力市场平白无故增加了一亿人，但工资却不可能增长这么快。这就是为什么在2004年、2005年时出现农工荒。政府实行农业减税政策，对农业进行一定补贴之后，务农的回报有所增加，劳动力流出的速度马上减少。这说明当1990年代很多人在广东打工时，大家接受的工资水平是自己非常不情愿的。

　　还有一个问题是对技术创新的影响。假设我是一个广东的企业家，本来土地价格上涨、劳力价格上涨的情况下，我应该去发展新的技术，但是到了1990年代，作为一个民营企业家，我很难拿到银行贷款，却能得到很多劳动力资源，这时候金融成本变得无限高，劳动成本变得无限低，我肯定愿意做一些最简单的、劳动密集的产品，这就是为什么广东三十年前在做鞋做袜，现在还在做。全世界都看不到这种情况。

　　1980年代之后的这些变化，对中国经济、社会、政治的影响会非常深远，而且不是很快就能改变的。

　　经济观察报：对经济政策的现状你怎么看？

　　黄亚生：很多中国人将中国的四万亿跟奥巴马的救市相比。奥巴马有救市和救企业行为，但在另外一方面，他是要对银行和金融机构进行制度改革。他是要改变旧的体制，而不是去加强这些体制。

　　中国国内的学者在讲到罗斯福新政时，总是强调罗斯福修路。我觉得这也是很有意思的现象，中国在解释美国时，总是用中国的方式去解释美国。比如中国政府愿意去修路，就解释罗斯福也去修路，实际上罗斯福当时除了修路之外还有很多工作，美国现在的很多制度，比如社会保险制度、医疗制度、银行风险控制制度，都是那时建立起来的。新政里有一部分是政府花钱修路，但更重要的是改革。

　　我为什么现在变得比较悲观？本来我觉得美国出现了金融危机，影响到中国，中国会去反思，为什么美国的金融危机对我们影响这么大？为什么我们这么依赖于出口？得出来一个结论会是为什么我们内需这么弱？为什么中国老百姓的收入增长不如GDP增长那么快？但从过去六个月来看来的话，并没有特别多引出这方面的讨论，反而使很多人得出个中国是“救世主”的结论，并认为已证明了“中国模式”的胜利。

 －－9月3日与媒体朋友的电话采访会

我们取得的望京B29地块平面图

SOHO中国拍得望京一块建筑面积近50万平方米的土地

　　潘石屹：朋友们，大家好！告诉大家一个喜讯。今天，9月3号下午4：30的时候，我们SOHO中国以40亿人民币拍得了北京望京一块建筑面积近50万平方米的土地，用地性质是商业金融用地。

　　这块地对SOHO中国来说是最合适的。这块地处在望京最核心的区域；有两条地铁和一条轻轨环绕着，交通非常便捷。建筑的高度可达200米，建成后将成为从机场进入北京的第一个标志性建筑。

　　这个地块周围现已有的邻居是微软、西门子、戴姆勒，还有卡特彼勒等跨国公司。我们将按照政府的规划设计产品，预计在2011年就会推向市场。我们取得这块地之前，测算的价格是：办公楼每平方米3万元，商业是每平方米5万元。当然2011年推出市场的时候，我们还会根据市场的情况进行适当调整。

　　在此次竞拍中，报名的有7家，竞价的有4家。除了一家特别神秘的公司我们不知道是谁之外，其他大部分都是国有企业，有北京的城开，刚在A股上市的中国建筑、华润、远洋地产、首开等国有企业。竞争没有想象的激烈，中标的价格我们认为是合理的。

　　《中国经营报》李乐：这次参加举牌的是新幕世纪投资管理有限公司与和星润实业有限公司的联合体，这两家公司和SOHO中国是怎么样的关系？另外，SOHO中国目前收购成熟项目和直接拿地的资金比例规划是怎样的？

　　潘石屹：新幕世纪投资管理有限公司与和星润实业有限公司，这两家公司都是SOHO中国的全资子公司，这两个子公司的联合体就成为一个中外合资企业。

我们现在还是两条腿走路：收购已有的项目和取得土地，一般收购现成的物业规模都会比较小，不像望京这块地，地上的建筑面积就39.2万平方米，总的建筑面积接近50万平方米。

　　《中国经营报》李乐：按照香港联交所这个收入能合并到财务报表是什么时候？

　　潘石屹：初步计划是在2012年。还有一部分会到2013年。

　　《中国经济时报》周雪松：SOHO中国一直在闹“地荒”，最近你们频频有动作，下一步在拿地有什么想法？现在可动用的资金有多少？还想拿多少土地？

　　另外，你们现在拿地有没有一些非理性的因素？SOHO中国目前的财务状况如何？

　　潘石屹：SOHO中国闹地荒是小媒体的谣言。从我们现在拥有的土地（加上刚刚拿到的望京地块）、开发的项目来看，未来可以销售的物业有超过500亿的销售额，可以保证未来四年SOHO中国销售收入高速稳定增长。说“地荒”都是无稽之谈。

　　当然，我们也跟别的一些储备了20、30年可供开发的土地的开发商是不一样的，我们认为我们这样的安排，在财务上来说是合理的，资金得到了很好的应用，而不是压在地上；在法律上也是合法的，因为政府对两年不开发的土地是有权利无偿收回的。

　　关于我们的财务状况，从我们公司公布的财务报表上来看，我们的现金超过100多亿。这次40亿花出去之后，我们100多亿的现金就会减去这40亿。同时，还有中国银行、招商银行给我们提供授信额度各100亿（其中招商银行的授信额度我们已用了2.3亿美金用于东海广场的收购），还有今年发行的可转股债券28亿港币。

　　《新京报》张家齐：我们这次现场也有很多国有企业的开发商，但结果却和以前不一样，从现场的氛围来看，您认为国企对于土地的态度和出价姿态和上一次拿地有什么区别？

　　潘石屹：我们看到这次竞争对手都是国有企业，这一点实际上跟广渠路15号地还是有相象的地方，与两、三年前民营企业开发商拿地的局面是不一样的。我们看到这些国有企业，无论是城开也好，首开也好，他们都是以开发住宅为主，他们更擅长开发住宅。而对商业地产，包括这些公司的商业用地过去都是对外转让，这块地的用地性质是商业和金融，对我们来说是非常合适的，对这些擅长住宅开发的国企并不适合。我觉得这些国有企业再没有往下举牌子，跟用地性质有很大关系。

这块望京最核心的土地将成为进入北京的大门

　　《新京报》张家齐：从性价比来说，这个地块是不是有明显的优势？

　　潘石屹：这块土地是200米的限高，SOHO中国除了东海广场还没有达到200米高的项目。北京一般在高度上都有严格的限制，这块土地是望京地区的核心，是望京及周边地区的制高点。这个项目未来从机场高速进入北京就能看到，我们希望在规划设计上多花一些功夫，邀请全世界最优秀的建筑设计师，把它设计好，希望它成为进入北京的大门，成为北京的标志性建筑，

　　从建筑来说，这个建筑是个标志性的，处在望京最核心地段，200米高度，是从机场过来北京最醒目的建筑群。具有商业和金融的性质，商业和写字楼的市场价比住宅高。几个月前，广渠路15号地的单价是每平方米1.6万，这次单价是每平方米1万元，我们觉得这个价格非常合适。

　　《南华早报》廖彩芳：这个项目办公楼和商业比例是多少？

　　潘石屹：商业的面积政府的文件中规定是不超过5万平方米，其余的全是办公。

　　《文汇报》赵建强： 什么时候开始动工？

　　潘石屹：初步定就在2010年下半年开工，2011年开始预售。

　　望京地区是北京市非常重要的地区，已经过了十几年时间的建设。居住用地建设基本已经完成了，但商业、写字楼分散，未能形成规模。政府当初规划时，将望京最核心的区域地块——就是我们取得的这块土地，规划为商业金融用地。因这块地多少年一直没有出让和建设，使望京成为北京最著名的“睡城”，周围零星的办公楼，不具备规模和商业聚集优势，也一直不景气。居住在望京的几十万人，每天开车出来，到其它地区上班，晚上又开车回家，造成了人力、时间、能源的很大浪费和空气的污染。今天这块望京最核心的土地出让，并由我们获得，这对望京的规划、建设和发展是画龙点睛的一笔。

　　《北京晨报》王丽娅：今天拍的这块地高出底价1.7倍，已经是比较高的价钱了？另，你们拍卖的时间有多久？激烈吗？

　　潘石屹：政府确定底价的时候是按当时的成本核算的。这块地已经好多年了，当时的拆迁成本是比较低的。现在说是1.7倍，还是2.7倍是没有多大意义的。从价格来说，作为望京这个成熟的区域，最繁华的地段，标志性的建筑，1万块钱我们认为是一个特别合理的价格。

　　拍卖时间是从3：30—4：30，差不多一个小时的时间。还是比较激烈的。

只依靠中国经济带动世界经济的复苏，有些像“小马拉大车”

　　《第一财经日报》王芳洁：有人说在现在是北京写字楼最艰难的时刻，北京的出租率，租金有很大压力，您是怎么看现在的情况的？

　　潘石屹：确实北京、上海这些特别国际化的区域，像上海的陆家嘴，北京的CBD写字楼的空置率还是比较高的，可是我们看到凡是面向国内市场，面向国内公司的写字楼的出租率并没有多大变化。我们在CBD开发的写字楼目前的出租率还超过95%，我们认为面向本土企业，高度融合更有生命力。如果把写字楼定位为全部为外国公司服务，为世界500强服务，可能目前的空置率会比较高。

　　《京华时报》鲁欢：您认为中国的经济会带动全球经济的复苏吗？现在中国的房地产市场扑朔迷离，您认为会复苏还是会再次低迷？

　　潘石屹：昨天，受路透社的邀请，参加他们举办的“路透峰会”，“路透峰会”每年举行一次，每次三天时间，去年我也去参加了。他们传播之广，传播速度之快，让我吃惊。去年刚走出他们的办公室，我就收到香港联交所发来关于我这次接受采访的一份函。今年我特别小心。

在路透峰会上

接受路透社记者采访

　　路透社记者问了我两个问题，在现场，我觉得没有讲清楚，今天在这里补充说明：

　　一，中国四万亿救市计划之后，中国经济和中国房地产市场会复苏还是会低迷下去？

所有救市计划，包括政府发的货币，没有增加一分钱的社会财富，货币不是财富，它只是衡量财富的工具而已。禅宗有个公案，慧能用手指月亮给弟子们看，有些弟子看到了月亮，有些弟子只看到了手指头，手指头不是月亮，货币本身并不是财富。各种救市计划，如同病人要吃药一样，有病时，药是必须的，不吃药，不看病，那是落后的，是愚昧。但“是药三分毒”，长期用药，副作用会越来越大的。上周去一位朋友家做客，朋友刚从他朋友的追悼会上回来，他告诉我这位朋友得了癌症，用了最好的药，癌细胞全杀死了，但人的机体也破坏了，刚60岁就去世了。

　　中国救市计划是抵御全球金融危机，与美国和欧洲市场相比，中国市场是年轻人，经济增长速度快，包袱和负担不重。年轻人有病也比老年人容易恢复。同样面对金融危机，中国经济的恢复要比欧美恢复得快一些。但在救市计划上要小心，不能用药过猛，也不能长期服药，这样会形成机体的抗药性。

　　二，在下一轮经济复苏过程中，中国会起到带头的作用吗？

　　单从经济体上来看，中国经济占世界经济的比重不大，只依靠中国经济带动世界经济的复苏，有些像“小马拉大车”。在全球化的今天，越来越不是一、两个超级大国主宰世界了。是全球，每个国家，每个经济体团结一心，共同寻找解决问题的办法和发展的新模型。

在路透峰会上

　　今天，我们面临着一个全新的世界,遇到的问题也是全新的问题。全球金融危机就是我们遇到的新问题之一，我们要冷静思考这次危机背后的真正原因是什么？

　　第一，全球化需要货币实现“多样性下的统一”。

　　在过去的经济模式中，货币成为国家主权的象征,但今天，交通和科学技术已经将全球连接成了一个市场，货币的管理体制落后于越来越扁平的世界，成为危机和混乱的根源。

　　金融危机是货币出了问题。货币本身并不是财富，它只是衡量财富的工具和标准，就如同度量长度时要用尺子，度量重量时用秤一样。在过去的经济模式中，货币成为国家主权的象征。除了像摩洛哥少数几个国家没有自己的货币外，其它大多数国家都有自己的货币。在旧经济体系中，这种现象并没有什么问题，因为国家之间的经济、贸易、旅游的联系并不多。但今天，交通和科学技术已经将全球连接成了一个整体的、关联密切的大市场，而这个大市场的度量工具——货币却是不统一的，是千差万别的，这就一定会出问题。人类在经济领域已经向最美好社会---“人类一家”的理想状态迈进了一步，但衡量财富的尺子——货币却还是千差万别，各国也因此为本币与外币汇率问题伤透了脑筋。

　　前几年，美国财政部部长鲍尔森每次来中国，总说美中两国之间有许多问题需要磋商解决，但最重要的一条是人民币汇率的问题。人民币对英镑最低时是15.6：1 ，最高时是9.4：1，衡量财富的工具发生超过50%的变化，现实经济生活就一定会处在混乱之中，这种情况必然导致大量资金涌入金融市场和资本市场，在玩着没有任何附加价值的数字游戏。目前，大量的人才、资金都集中在这种没有任何价值的游戏之中，在不断制造泡沫。而真正为社会创造财富的行业却沦落为低附加值的行业。有位朋友告诉我，目前全球虚拟经济的交易额是实体经济交易额的上万倍。我曾拜访过几个城市的地方政府，他们异口同声地说：我们的区域只让基金进来，其它行业我们是不欢迎的。后来勉强同意进入的是为基金服务的会计师事务所和律师事务所。

　　我们看到的真实情况是，还在几个月前，从事这些行业的投资银行、对冲基金都快倒闭了，需要社会和政府的救助；然而没过几个月，这些投资银行和基金又在赚大钱了，又在发放高额奖金。美国政府为此成立了调查委员会，对高盛银行进行调查，发现一位交易员在这他工作的42天时间内，平均每天所赚的钱超过1亿美元。巨额亏损是经济病态的反映，是我们所处的经济肌体出了问题；同样，一个行业、一个人赚到这么多的钱，更是病态，是我们的经济处在紊乱中的表现。惟一的出路是让我们的货币体制和管理经济的方式能适应今天全球化的形势，这样才可能结束这种混乱，否则，还会有更大的混乱在等着我们。

　　全球化就是“人类一家”的理想世界的雏形和第一步。由于科学技术进步和工商业的全球扩展，让我们迈开了这一步，世界变得越来越平。但货币的管理体制落后于越来越扁平的世界，成为危机和混乱的根源。中国人民银行行长周小川在全球金融危机爆发后的2009年3月份就提出了“超主权货币”的设想。我们在媒体上看到，这一进步的设想马上受到美国总统奥巴马的反对。这位年轻的,有着人类各民族团结象征意义的美国总统应该沉思这个建议的合理性和它的重要意义，而不是仅仅从局部的国家利益去考虑。

　　今年在意大利G8峰会上，俄罗斯总统手上拿出一枚为全球设计的货币，在货币上用英文写着“Unity  in  Diversity”（多样性下的统一）。虽然发明这种货币的设想被多数人理解为是为了对抗美元,但货币上的这句话，却道出了未来社会最重要的特征——“多样性下的统一”（Unity  in  Diversity）。这也是引自1931年1月28日守基·阿芬第在海法《新世界体制的目的》讲话中的一个重要观点，他在讲话中这样解释未来全新的人类一体的全球性体制：“它绝不是旨在颠覆现有的社会根基，而是寻求扩大其基础，重铸其机构，以符合这个不断变化之世界的需求。它既不会与合理的效忠精神相抵触，也不会削弱必要的忠诚。它的目的既不是窒息人们心中理智的爱国主义火焰，也不是要废除国家自主的制度（如果要避免过度集权之灾难，这是非常必要的）。它既没有忽视，也没有试图压迫世界上各种族的不同根源，或忽略气候、历史、语言、传统、思想与习惯等方面的多样性。它召唤更宽厚的忠诚、更博大的抱负，超越于任何曾经激励过人类的忠诚与抱负。它坚持认为国家主义冲动和利益必须服从统一的世界之迫切要求。一方面，它否认过度的集权，而另一方面它又否认有一律化的企图。它的口号是：多样性的统一（Unity  in  Diversity）。”

 俄罗斯总统手上拿出一枚为全球设计的货币

在货币上用英文写着“Unity  in  Diversity”

　　货币的统一只是这种伟大构想-----多样性的统一（Unity  in  Diversity）的第一步。

　　第二，管理体制与管理制度的改革还将释放出巨大的能量。

　　全球金融危机爆发，给我们的警示是这个世界管理体制出现了问题，需要去反省、去调整，旧的体制已经不能适应现在的时代了。

　　中国社会现在虽然存在着许多的不平等、不公平、不平衡的地方，但只要在迈向公平、平等的过程中对我们的制度稍加修改，让社会能变得更公平一些，这其中将会释放出巨大能量。

　　目前我们看到的是：为了挽救旧的体制,不让它坍塌，从美国政府开始，各国政府都在大量地发行货币。金融危机爆发之前，我有一次从中国西部考察后马上飞到美国，亲历了这个世界上巨大的反差和不公平。华尔街一名基金经理一年的工资和奖金相当于中国西部一个县一年的财政收入。这个西部县是一个拥有着40万人口的县，难道这40万人口一年创造的财富就抵不上一个在电脑前面做虚拟交易、做数字游戏的基金经理一年创造的社会财富吗？这是何等的不公平！这种不公平一定不能持久的。全球金融危机爆发了，政府还在给这些投资银行注入大量资金，让他们苟延残喘。很快，几个月时间过去了，今天他们赚的钱更多。如果按今年这些基金经理赚钱的速度来看，中国一个小城市的财政收入还是抵不上一个基金经理的年收入。

　　这让我想到了第一次世界大战后，各国全权大使们在法国凡尔赛宫为“凡尔赛和约”的签署举杯祝贺，他们把这份文件称为世界持续和平的保证，被歌颂为“自由人类的宪章”。其实，在这份看似可以保证持久和平的和约中，对战败国政府和人民的不公平条款，把他们一起逼到绝境，就在这所谓的“和平和约”里预先埋下战争的恶果。不久之后，一场更大的战争，比第一次世界大战死伤人数更多的大战到来了。尽管死亡人数永远不可能确知，但据研究估计，第一次世界大战死亡人数达1000多万，而二战时死亡人数更达到了5000多万。同一时期，一个并不强大的声音，美国总统威尔逊提出了国联设想（即联合国的前身）。提出世界和平的十四点原则，今天看来，这虽然不是未来世界体制的完整构想，但还是在国家主义尘嚣甚上的背景下，给出了国家间可以通过磋商与沟通实现和平的思路和方向。

　　我曾多次说，在全球金融危机的冲击下，中国是最被看好的经济体。因我本人处在这个市场中做生意，谈这个市场好，会有“王婆卖瓜，自卖自夸”的嫌疑，或者被怀疑成是一种违心的迎合。其实我们应该看到，中国社会现在虽然存在着许多的不平等、不公平、不平衡的地方，但只要在迈向公平、平等的过程中对我们的制度稍加修改，让社会能变得更公平一些，这其中将会释放出巨大能量。例如，取消户口，给城里人和乡下人同等的身份；又例如，把土地交给农民，让农民享有与城市人一样的70年土地使用权的转让、继承、抵押的权利等等。中国社会还潜藏着巨大的能量，因不平等造成的能量，这是其它许多国家已经没有的潜在能量。

　　有些人会认为这些事情很难实行，是超乎了自己能力之外的事。其实恰恰相反，只要是在为人类公平、正义、平等做出努力，一定会有无数仁爱者、智者的帮助和力量加入进来，也一定有上苍无尽恩典的护佑。我们需要的只是努力，永不停息的努力。

　　第三，眼前的危机蕴育着新世界到来的曙光。

　　我们还在危机之中徘徊，所有人，所有的行业都处在惊恐不安中。在这些惊恐和混乱的背后，正蕴育着伟大新时代的到来。先贤们早在一百多年前就预言了这一伟大时代的到来，这一伟大时代是以“人类一家”为最重要基础的。我们目前经受的考验是磨炼，也是培训，这些考验是让我们具备未来新世界所需要的品德和精神。

　　现在多少人每天紧张地盯着屏幕，股票的任何波动都让他们心惊肉跳，政策的出台也常常加剧这种不安和波动。在前不久的一次会议上，当有人问到下半年的货币政策会不会发生变化，一位央行货币委员会的委员，反问大家，你们觉得应不应该改变？难道下半年还要继续发放7.7万亿元人民币贷款吗？这个反问让在座的人都惊慌失措，不知如何是好，大家都失去了安全感，都成了“惊弓之鸟”。无论是生意好做的行业，还是处在危机中的行业，一样惊慌失措，一样没有安全感，经济领域如此，其它领域也是如此，大家都受到了烈火般的考验。其实在这些惊恐和混乱的背后，正蕴育着一个伟大新时代。先贤们早在一百多年前就预言了这一伟大时代的到来，这一伟大时代是以“人类一家”为最重要基础的。我们目前经受的考验是磨炼，也是培训，这些考验是让我们具备未来新世界所需要的品德和精神。

　　让我们一起重新沉思1931年1月28日守基提出“多样性统一”伟大构想那篇文章中的一段话语：

　　“人类一家的学说──决不是无知的激情主义之爆发，也不是模糊的虔诚的希望之表达。不应仅仅把它的呼吁等同于人类兄弟情谊和友善精神之复苏，它的目的也不仅仅是培育各种族各民族人民之间的和谐合作。它的含意更深刻，它的主张比任何以往的先知们被允许提出的更伟大。它的信息不仅仅适用于个人，更主要地关注于必定把所有国家和民族结合为同一个人类大家庭之成员的那些基本关系之本质。它不仅仅只是一个理想的阐述，而是不可分割地联系着一个能够适当地体现它的真理、证实它的有效性、并且使它的影响力永存不朽的机构。它意味着当今社会之结构在组织上的变化,这种变化是世界从来未曾经历过的。”

守基 阿芬第

　　可以设想,如果没有这样的变化，我们目前解决面临问题的种种措施只是在低层次上打圈圈，是没有任何出路的。美国总统奥巴马在竞选时提出的两句口号是“Change！”、“Yes， We can”，“Change！”反映了这个时代最重要的特征，与所有的人的心引起了共鸣。“Yes， We can”则代表了改变的信心。

　　人类一家的体制“代表着人类演进之顶峰。人类的演进最初是由氏族家庭生活的诞生而开始的，后来经过发展达成了部落的团结，然后又导致城邦国家的构成，以后经过扩张发展为独立的主权国家制度。”

　　正如巴哈欧拉所宣示的，人类一家的原则恰好包含了这样一个神圣的断言:“ 在这个伟大的人类演进史中，不但有必要且不可避免要达至这个最终阶段；它的实现正快速临近；而且，只有源自上帝的力量才能成功地把它建立起来。”

　　让我们一起用智慧和努力去争取目睹“人类一家”伟大新世界的第一缕曙光吧。最后，套用历届美国总统就职演讲都要讲的结束语：“愿上帝保佑美利坚合众国！”来成为这篇文章的结尾：

愿上帝保佑全人类！

　　昨天媒体上有一篇报道，标题是《潘石屹东海广场项目漏税6亿元》，被大量的转载。我看过报道内容，虽然内容并不是说我们漏税，但因为这个标题的缘故，还是以讹传讹，最过份的是被一些媒体转成了“SOHO中国董事长潘石屹漏税6亿元”。这纯属谣言，我们作为上市公司已就此向公众发布公告澄清。

　　在收购东海广场项目的过程，我们公司聘请了资深的会计师事务所和律师事务所，进行了全面、审慎的财务、税务和法律调查，确保了我们交易的合法性和合规性，不存在任何法律风险和纳税问题。对个别媒体关于“潘石屹东海广场项目漏税6亿元”的谣言和不实报道，我们保留追究法律责任的权利。

　　SOHO中国一直坚持“不做一分钱假账，不偷税漏税一分钱”的原则，从2003年至今，国家税务总局关于税收的排行榜，我们公司在房地产行业中一直名列前十位，并被税务部门评为“纳税A级企业”，多年来受到国家税务总局和北京市税务部门的表彰和奖励。

　　上海的东海广场地处上海最繁华的地段——南京西路，是投资者向往和商家的必争之地，但是从1994年10月份开始，东海广场的开发和建设，经历了很曲折的道路，成为了上海历史上最著名的烂尾楼。

　　我们本次购买是取得“上海东海广场”一期的房屋产权，至于项目开发商在销售房产前开发权益的转让及由此产生的开发权益变更以及纳税义务的履行与本公司无关。

　　SOHO中国公司将会尽快地完成地处黄金地段的“SOHO东海广场”的出租和销售，使这些宝贵资源和优质资产能物尽其用，为社会创造财富与价值。

SOHO东海广场

　　前几天到上海，美国南加州大学建筑学院院长，也是光华路SOHO的设计师马清运要请我吃饭。他约了一个地方，我和阎岩提前到了，是一个很豪华、很讲究的地方。我刚看完项目从工地里出来，两脚都是泥和水，自己有刘姥姥进大观园的感觉，手脚都不知道放哪，有点不知所措。服务员都是穿着笔挺西服的男士，先拿出酒单，介绍了一大串洋酒和红酒，都是用英文介绍的。我不喝酒，就问有没有热茶，来一杯。服务员回答说这是酒吧，没有茶。我说那就来一杯水，不带汽就行。

　　马清运来后，我说，怎么请我到这么豪华的地方？他说，他曾想请我到他们办公室旁边一家羊肉泡馍店吃饭，那里东西很好吃。但是那个地方拆迁了一部分，没有门，要穿一个墙洞才能进去。他的秘书觉得不体面，怎么也不同意，就安排到这里了，这里是一家私人会所。马清运是西安人，我想他与我的饮食习惯应该比较一致，喜欢吃面食和羊肉泡馍。

　　我们在一起谈到很晚，谈了四个多小时。马清运时不时打电话叫来一个人坐下来，也不讲话，马清运也不介绍。我们一起谈了许多，谈到了建筑的“意义”；谈到我们小时候心目中的天安门，受电影前面片头的影响，总以为天安门是发光的，我们小时候画完天安门后，总要在上面加几条光的线条，到了北京才知道天安门自己不发光；谈到了北京和上海的建筑；最后谈到了“师徒关系”，谈到了礼物，马清运说一定要送我一部照相机，据他说这款相机非常好。

　　和马清运见面后，我从上海又到了博鳌，一头钻进了博鳌房地产论坛忙乱中，没时间好好梳理那天我们聊到的一些话题。今天回想起来，马清运所说的“师徒关系”，其实是过去人和人之间的一种不平等的关系，是一种旧世界中的关系。未来的新世界一定是人人平等的关系，固定、长期的师徒关系是不存在的。“三人行必有我师”，“一字之师”，强调我们随时随地向别人学习，每个人都可能是老师也可能是学生，也只有人人平等，没有上下级的师徒关系，才可能真正建立起磋商机制，通过磋商挖掘出大家的智慧。

那晚谈话后，马清运给我发了几条短信，这几天太忙，都没有给马清运回短信。今天发一条短信，让他看我这篇博客，也算是对他短信的回应。

我相信SOHO中国的商业模式带到上海的东海广场也一定会成功

《第一财经日报》王芳洁 SOHO中国收购东海广场之后，SOHO中国一贯坚持的商业模式会不会有所改变？

潘石屹：SOHO中国收购东海广场后，更名为“SOHO东海广场”。我们通过十年时间在实践中探索出来的商业模式，即“开发--销售，统一出租，统一管理”的商业模式是成功的，是有生命力的，是能适应市场的。这种商业模式为社会、为公司、为客户创造了不少的财富，为首都的经济和就业做出了自己的贡献。这种成功在北京的市场已经得到了充分证实。这次进入上海，我们看到在中国，上海和北京如同两个兄弟，是最相近的两座城市，有许多相似的市场特征，我们相信，我们这种商业模式在上海也一定会获得成功。

《21世纪经济报道》杨丽萍 销售的价格预计是多少？销售会从什么时候开始？销售的目标群是什么？

潘石屹：SOHO中国过去仅在北京进行开发，但SOHO中国的客户来自全国各地。SOHO中国累计客户超过7000名，这些客户中有相当一部分是在重复购买我们开发的物业。这些客户的投资理念和SOHO中国是一致的，很看好北京、上海繁华地段的商业物业。这次SOHO东海广场的客户对象也应该是来自全国的，包括我们的一些老客户。

多少年来，我们的客户一直盼望着我们能够进入上海，能够为他们提供一些在上海投资的机会，这次我们进入上海是为这些长期跟随我们的投资者提供在最繁华的城市——上海，最繁华的地段-----南京西路拥有产权物业的好机会。这是我们的梦想，也是我们客户的梦想。

SOHO东海广场效果图

《经济观察报》陈文雅 SOHO东海广场的出租情况如何？目前的出租水平是多少？出租的对象是谁？

潘石屹：SOHO东海广场目前的出租率有30%左右，租客是国际大公司，现在办公楼的租金区间在8—12元/天/平方米人民币左右。我们会很快完成SOHO东海广场的销售和出租，因为我们对项目的定位会做一些调整。我们看到北京和上海发展最强劲的动力是中国本土的公司，是中国自己的员工。而在北京和上海，有一些写字楼只定位在国际化的大公司身上，这些写字楼的出租率普遍很低，尤其在国际金融危机的影响下，这种定位太高的、只面向外国人的写字楼，出租和销售状况都不理想。

但SOHO中国的定位是紧贴市场，为中国本土公司服务，为中国自己的员工服务。SOHO中国位于北京CBD的写字楼成功地抵御了这次国际金融危机对北京写字楼的冲击，出租率一直保持在95%以上。

到了上海，到了东海广场，我们也会继续推行SOHO中国一贯的、已被市场证明是成功有效的经营理念和原则。

《北京晨报》王丽娅 这个项目转手多次，许多公司都无法运作好。SOHO中国能够实现它价值的优势在什么地方？

潘石屹：我们的重要优势是SOHO中国的商业模式和SOHO中国的管理，商业地产（商铺和写字楼）的经营出租和销售，相对于住宅市场来说难度更高，需要更多的经验和准确的市场定位。SOHO东海广场这个项目从地理位置来说，它地处南京西路，是上海最繁华的地段，交通非常便捷，是地铁和地上交通的交汇处，大楼质量非常好。这些基本条件都已经具备，只要能把它的定位与上海的市场贴近，就一定会获得成功。我们带到SOHO东海广场最宝贵的经验是我们的商业模式，这是SOHO中国在过去十多年时间里摸索出来的。

而保证我们的商业模式和管理经验实施的坚固堡垒是我们为人处事的原则—诚实、公开、正直。东海广场前期的经验教训充分证明了这种原则的重要性。

《北京商报》赖大臣 前一段时间媒体报道，这个项目有好多的法律纠纷，公司能否很好地规避这些法律风险？

潘石屹：我们收到了天怡公司发给我们的律师函，以及它起诉上海市发改委等政府部门的资料。我们的律师和卖方摩根士丹利的律师同时为我们出具了法律意见，他们认为天怡公司的主张和观点很难得到法院的支持，并且在诉讼程序上也存在着缺陷。退一万步，假如天怡公司赢得了行政诉讼，告赢了上海市政府，我们的购买是一个善意的第三方取得，我们与摩根士丹利的交易也是受法律保护的。

《上海证券报》于祥明 SOHO中国收购土地和项目的标准是什么？用这些标准来衡量“东海广场”的项目又如何？

潘石屹：SOHO中国在收购和开发每一个项目时，有两条重要标准，一是，我们做的每件事对社会是不是有益的，是不是在增加社会财富，为社会创造和增加价值，而不是造成闲置、浪费，或者为了短期利益来制造泡沫。第二条标准是经济指标评价，要有一定回报率，投资要值得，当然这一条有具体的经济指标去评价一个项目。

表面看，这两条有时可能会矛盾，但从本质上看是不矛盾的，是能够统一起来的。如果创造的价值不能在市场上得到实现，市场会证明你的劳动是无效的劳动，是不能得到别人承认的劳动。反过来，如果不能从为社会创造价值的基础出发点出发，短期利润很可能变成为泡沫，常常是“偷鸡不成蚀把米”。

“东海广场”的项目用这两条标准去衡量，得分都是很高的。从社会价值的角度，一座多年的烂尾楼，把它的价值，通过我们的努力在市场上得以实现，并体现出来，从企业经济效益的角度来看，投资回报率很高，也是很合理的。

《中国经济时报》周雪松 公司是否继续收购该项目的第二期，第三期？

潘石屹：我对二、三期还不了解，暂时无法作出回答。

公布收购东海广场后接受媒体采访